| 他认为，伴随着长三角区域工业化、城市化的高速推进，其房价持续、高速上涨，使长三角房价的合理性备受争议。他通过对长三角城市人居环境与房价的调研分析，发现两者之间存在显著的关系，并得出城市人居环境质量优劣决定商品住宅价格高低。弥补了目前学术界对城市人居环境和商品住宅价格的相关研究空白。
（5）影响房地产价格的政策因素
税收政策。陈多长,踪家峰（2004）通过研究房地产税收与住宅资产价格之间的关系，得出了房产税会降低住宅资产的长期均衡价格，短期效果是提高房租、降低均衡住房供给量且有效率损失。住宅转让所得税降低了住宅资产价格，具有抑制房地产投机的功能，但其效果取决于能否设计出一种甄别投机与投资（或自住）交易的机制。歧视性契税可抑制投机性住宅需求，但让其发挥资源配置作用显然是扩大了契税的原有功能，这种政策只宜作为一种过渡性制度安排。
土地政策。窦琤（2010）通过研究土地储备制度对房地产价格的影响，提出城市土地储备制度作为“经营城市”的重要措施正在我国2000多个城市推广实施。该制度作为土地资源的一种配置方式，对国民生产各个环节都有着非常重要的影响，在一定程度上促进了市场经济体制的完善与发展。但它的实施必然对房地产市场、土地资产市场产生一定的影响，尤其对城市房地产价格影响较为明显。他在研究中从土地经济学的相关理论和房地产价格形成机制出发，分析了土地储备制度与地价房价上涨之间的相互关系，研究认为土地储备制度在房地产价格上涨过程中具有推动作用。
金融政策。高小丹（2007）在其研究成果《我国房地产金融政策及实效研究》中指出，房地产业作为资本密集型产业，其价格运行趋势与金融政策变化关系密切。她认为，金融政策影响房地产周期的途径包括：央行的货币供应政策、调控政策、监管政策、利率政策和商业银行的信贷政策。随着我国房地产市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断提高，金融政策已逐渐成为调控房地产业发展的重要工具。
区域战略发展政策。一个区域的战略发展政策也会在一定程度上影响区域房地产价格走势。较典型的一个案例如“海南国际旅游岛战略”获批后带来了海南房价的热潮。西南财经大学财税学院的付志宇教授表示，在中国地方经济发展过程中，民生和增长从来都是一对二律背反的目标。和大部分国内一线城市一样，海南省的GDP和地方财政收入增长主要依赖于房地产及关联产业，也即通常所说的土地财政。在海南2009年新增固定资产投资中，房地产业占了三分之一，这种局面与海南省现有的产业结构和下一步的发展战略有关。在国际旅游岛战略出台后，海南省规划未来30年内仍将把房地产业、旅游业和相关服务业作为支柱产业。作为支柱产业，这就意味着地价和房价的快速增长在短期内是不可避免的。
三、海南房地产价格的运行轨迹及其驱动因素分析
（一）海南房地产发展历史及近十年价格运行轨迹
海南作为我国唯一的热带海岛省份，是全国建省时间最短的省份和最大的特区。海洋面积占中国总海域的1/3，森林覆盖率达到50%，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，人口寿命名列全国前茅，拥有一流的空气环境，海岸线长达1584.8公里，是我国最适合休闲旅游的度假圣地。
海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。建省20多年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。
1.海南房地产发展阶段回顾
（1）以“短缺”为特征的成长期（1985-1992年）
1985年～1992年期间，凭借海南在新省级经济特区优惠政策的吸引下，来自全国各地的投资商纷纷云集海南，大量资金随之涌入。统计数据显示，1989年投资仅3.3亿元，1990年后房地产投资急剧膨胀。与1990年相比，1991年海南房地产投资增长2.6倍，1992年增长7.3倍。房地产刚刚从计划经济中脱胎出来，“短缺”是这个阶段的主要特征。
（2）以“膨胀”为特征的泡沫期（1992-1993年）
1992年邓小平南巡讲话后，由于房地产的过度开发，海南房地产出现了一个以“膨胀”为特征的泡沫期。具体表现为房地产开发投资高速增长，土地批租和开发量急剧增长，各类开发区纷纷设立；房地产开发公司迅速发展，房地产价格急升，市场投机十分普遍，为此后海南大批“烂尾楼”的出现埋下了隐患，短期行为带来无规划发展，土地交易、小块土地的炒作，造成土地资源配给的失调。土地泡沫时期，以四大银行为首包括大型国企及乡镇企业的资金通过各种渠道进入海南房地产市场，绝大多数地产开发商成了银行的债务人，将房产抵押给各银行，房产泡沫在急剧膨胀后陷入了崩破。
（3）以“观望”为特征的迷惘期（1994-1998年）
经济泡沫破灭后，海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定状态，国家派出清查组经过几年的处置，仅收回了少量维持费用。大量的房地产开发公司关门，房地产空置现象逐年增多，许多开发商都寄托在下一个经济高潮的到来，观望气氛较浓。这一阶段延续到1998年，随着住房的彻底商品化、市场化，房地产市场供求双方逐步走向成熟。
（4）以“调整”为特征的置换期（1998-2002年）
经过几年的经济发展，加之政府房产改革的推进，购房者的购买力与需求不断增强，一批新收入阶层进入市场，紫金花园、名门广场、亚洲豪苑等规模化的社区品牌社区形式出现，海南出现了短期的房屋置换，租房人群置换二手房现象明显。
（5）以“处置”为特征的烂尾楼处置期（2002-2003年）
为盘活金融资产，减少金融机构的损失，经过人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海南省政府多次协调。2002年底，国务院在原《处置海南省积压房地产方案》的基础上，又出台了一份详细的《补充方案》，明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大管理公司协议移交的积压房地产，并向商业银行和资产管理公司偿还资金。2003年6月，海南省人大常委会通过了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，重申所有停缓建工程的产权人在两个月内既不申报处置方案或不按所报处置方案处置的，政府将代为处置。中央为了解决海南积压房地产问题，曾批准财政部拿出4个亿专项资金，用于返还补贴给经济适用房的开发商。烂尾楼补贴政策，虽然激活了很多楼盘，同时也降低了房屋的价格，地价低位运行持续延伸，且很多房地产商通过各种渠道获得政府补贴进行开发后，持平投资就快速处理房产项目，随之资金流失，海南地产继续低迷。
2.海南房地产发展近况
1998年以来，随着海南处置积压房地产力度的加大，政府收回38万亩闲置土地，有效控制了房地产市场的供给总量。同时将大量积压房地产改建成商品住宅或经济适用住房推向市场，使海南房地产业开始从上世纪九十年代初期的泡沫创痛中走向复苏。2003年海南的房地产市场以停缓建工程处置为主导，2004年与2005年一些新的楼盘在海口、三亚等城市与停缓建工程改造项目同时亮相海南市场。在随后的2006、2007年海南房地产市场发展迅速，基本形成了一个以外地市场为主的市场模式。 3/9 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 |
