| 二、关于房地产价格运行轨迹及影响因素的文献综述
（一）国外研究现状评述
房地产业是一种基础性先导性的产业，对经济的影响有着举足轻重的作用。国外研究者对房地产的研究比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，以规避行业运行风险。通过该领域几十年的研究，建立了许多确定房地产价格周期的指标体系。国外学者对房地产理论的研究主要基于市场出现特殊情况，具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。另外，目前可以查阅的资料显示，过去国外对于房地产价格周期的研究主要以美国和日本等房地产周期波动异常明显的国家，或以英国、法国为主要研究对象和样本，缺乏对其他经济体的研究。而且对价格周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。
综观国外房地产价格周期的研究，可以把有关这个方面的研究分成五个阶段，分别可以称之为起源、沉寂、蓬勃、专业化阶段和多样化阶段。有关房地产价格周期的研究最初开始于BURNS（1935）利用官方数据去描述美国房地产建筑的长周期，这个可以称之为这一研究的起源。
20世纪60～70年代，西方各国经济复苏，并在美国经济带动下高速增长，但有关房地产周期的研究没有得到重视，进入沉寂阶段。
20世纪80年代，“滞涨”再度引发了对房价周期波动的研究，经济学家开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用，许多新的理论工具被应用在房地产价格周期的研究上，这引发了房地产经济周期研究的蓬勃发展阶段。
20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂和资本市场新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究出现，这个阶段称之为房地产经济周期研究的专业化阶段。紧接着，东南亚经济危机的出现使得房地产经济周期的研究进入多样化阶段，对国际房地产周期关联性的研究得到重视。
就房地产价格周期的主要成因，主要有三种学说，分别是：Pyhrr & Born—价格水平波动、通胀水平波动、房地产生命周期；Crenadier—需求不确定性、物业改善成本、建筑工程时滞；Clinloy—租金的变化。
（二）国内研究现状评述
房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。近年来国内对房地产价格影响因素进行分析的文章较多，但由于缺乏统计资料和相关数据，因此大多是定性的和非实证的分析。对各种影响因素的影响机理、影响程度等，较少有定量的分析研究。
1.发展阶段
国内一些学者通过研究我国房地产业的发展历程，对我国房地产发展阶段进行了一些划分。其中，阶段划分比较细致、典型的是范志勇（2008）在其研究成果《中国房地产政策回顾与探析》中对我国房地产发展阶段及政策进行了回顾与探析。他认为，我国房地产政策的发展主要有以下几个阶段：第一阶段是计划经济时期住房制度阶段（1949-1978年）；第二阶段是住房制度改革阶段（1979-1998年）；第三阶段是住房制度市场化阶段（1998年至今）。其中，第二阶段经历了20年，又可以分为五个小阶段：第一段试点售房（1979-1985年）；第二段提租补贴（1986-1990年）；第三段以售代租（1991-1993年）；第四段全面推进房改（1994-1998年6月）；第五段国有单位住房分配货币化、住房购销市场化（1998年7月至今）。
海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。建省20年来，海南房地产业从无到有，大致经历了三个发展阶段，逐步发展成为海南省经济重要的支柱产业。从1992年的房地产泡沫破灭，到1999年的恢复时期，海南省用了整整七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。即便如此，在这一阶段海南房地产的发展依旧是缓慢的。作为省会城市的海口，其房价远远低于内陆二线城市。而全国著名旅游城市三亚的房地产业也并未引起投资者的重视。1999年以来，随着海南逐步处置积压房地产力度的加大，政府收回38万亩闲置土地，有效地控制了房地产市场的供给总量，同时将大量积压房地产改建成商品住宅或经济适用住房推向市场，使海南房地产业开始从上世纪九十年代初期的泡沫创痛中走向复苏。2003年，海南的房地产市场以停缓建工程处置为主导，2004、2005年一些新楼盘在海口、三亚等城市与停缓建工程改造项目同时亮相海南市场。在随后的2006、2007年海南区域房地产市场发展迅速，基本形成了一个以外地市场为主的市场模式。2009年底，随着海南国际旅游岛战略的提出，海南房地产市场又迎来一波房价上涨的热潮。
2.影响因素
（1）影响房地产价格的宏观因素
鲍丽香（2005）进行了“房地产价格影响因素”研究，她认为房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题,也关系到一个城市发展潜力和竞争力,更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势,可以为政府进行宏观调控提供依据,为消费者提供信息支持,为房地产开发企业项目运作时提供参考。影响房地产价格的因素众多而复杂。通常划分为一般因素、区域因素和个别因素。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同,但会形成一种共同影响价格。
（2）影响房地产价格的市场因素
张大亮,周丽梅（2004）从顾客需求的变化对房地产价格的影响从顾客需求角度,通过分析顾客需求的变化对房地产价格的影响,解释当前房地产价格上涨的合理与不合理因素,为购房者科学地看待房地产价格的涨跌提供一个新的思路和视角。
马端建（2004）在其研究成果《土地：影响房地产价格的双刃剑》中详细研究了我国房地产业1998-2003年的发展状况。他指出，房地产业自上世纪末走出低谷以来其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。据资料显示，自1998年国内住房制度改革以来至2003年4月，房地产贷款余额达1.8357万亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。2003年上半年，固定资产投资1.9万亿元，同比增长31%，房地产开发投资3817亿元，增长34%，明显高于同期固定资产投资。巨大的投资，造就了房地产市场的繁荣，房价运行轨迹的不断上扬与我国土地价格逐年上升有关。
（3）影响房地产价格的区位因素
王霞、朱道林等研究者（2004）以北京市轻轨13号线为例研究了城市轨道交通对房地产价格的影响。研究显示，轨道交通建设对沿线房地产价格产生的影响非常明显，轻轨站点在城市中心区对房价影响较小，越远离城区对房价的影响程度和范围越大；在城市中心区和外围区对地价的影响一直集中在 1公里范围内。因此，在轨道交通规划的影响下，房地产价格分布格局将发生新的变化。
（4）影响房地产价格的个别因素
韩毅（2004）研究了物业管理对房地产价格的影响。他认为，物业管理也是影响房价的重要因素之一，物业管理成本的高度也在一定程度上影响着房价的运行轨迹。
赵海成（2004）通过研究我国货币汇率对房地产价格的影响，提出人民币升值后，国际游资纷拥楼市，境外炒房客、温州炒房团和各地炒房族热炒房地产，使房地产价格一路暴涨。即货币汇率也会对房地产价格产生影响。他还提出应采取严格控制地价上、完善土地和价格管理制度、认真推行金融和税收政策、增加中低价位的房源等对策措施来平抑商品房的供求关系及价格稳定。
冯群科（2004）研究了长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系。 2/9 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 |
