| 论文摘要：房地产业作为国民经济发展的先导产业之一，对一国经济的发展起着重要的作用。对于房地产业而言，融资问题是房地产业顺利发展的关键因素，如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房地产企业自身有着重要的意思，对一国的经济发展也起着重要的影响。因此，文章从房地产企业的角度出发，分析了我国房地产业融资的概况，融资渠道。并提出了房地产业融资战略的选择。
论文关键词：房地产融资,融资途径,战略选择
一、研究背景和意义
房地产业又是资本密集型产业，其项目开发规模大、周期长、价值高昂等行业特点决定了资金将是房地产企业发展壮大的关键因素。特别是我国加入世贸组织以后，企业所面临的来自国内外市场的竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂，这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。目前房地产融资的途径主要是银行贷款，据统计，房地产资金来源中银行贷款达到70%以上。资金来源的单一，风险逐渐扩大，使得房地产业发展一直受到束缚。相对而言，国外发达国家的房地产企业资金来源主要依靠直接融资，可以通过银行贷款、发行债券、上市融资、房产抵押、房地产投资基金等多种融资方式。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。因此，房地产业融资问题是我们现阶段必须解决的问题。
2、研究内容
文章的主要研究内容有：
（1）深入分析我国房地产市场融资的现状。对我国房地产市场融资情况进行较全面的了解，针对我国房地产融资的现状和存在的问题对我国房地产融资途径进行分析。
（2）深入分析房地产市场的特点，自身的特征以及影响房地产的因素，从而全面的了解房地产市场的特征，针对其特点进行更好的融资途径的选择。
（3）深入分析我国房地产融资的现有途径。较全面的了解我国房地产现有融资途径的优缺点，并不断的针对我国房地产的特点提出新的更加适合我国房地产市场发展的融资途径。
文章研究框架：
三、文献综述
（一）国外主要房地产融资理论
（1）MM理论
MM理论由弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒提出，他们认为，企业资本结构与企业的市场价值是无关的，公司无论采用何种融资方式对公司的价值是没有影响的。根据MM理论，资产负债表负债一边究竟是多少对公司价值是没有影响的，当然这是不无安全真实的，但是，MM理论为融资结构问题的研究提供了一个有效的途径。Mille:认为MM理论其实就是让人们认识到资本结构与融资方式之间的关系。
（2）企业融资的平衡理论
在MM理论中，弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒认为，企业的负债率也高，其价值就会越大。他们并没有考虑债务的扩大，会使得企业经营风险同时扩大，企业陷入财务危机的概率也会增大，甚至会使企业面临破产。而企业融资平衡理论认为，企业最佳的资本结构应该是平衡节税和陷入财务亏空的上升而导致的各种成本的一种权衡的结果。这在一定程度上抑制了企业追求节税优惠而无限借贷的欲望，从而使企业资本结构呈现出一定的分布规律。
（2）国内房地产融资理论
国内关于房地产融资途径方面的研究主要集中在分析国外现有的融资途径是否适用于我国，已经在国内的应用现状。中国社科院公布的《2005年房地产蓝皮书》指出，随着经济的不断发展，2005年将成为我国房地产融资模式不断的向多元化的方向发展，多元化融资方式将成为我国房地产业融资的主要方式和途径。中国指数研究院指出，自2005年以后，房地产资金来源发生了重大的变化，资金来源途径呈现了多元化的趋势，直接融资将不断的成为房地产融资途径的主流。总体而言，我国房地产融资途径正在不断的打开，呈现多元化的发展趋势，直接融资将成为未来房地产融资的主流途径。
第二章 房地产融资问题概述
一、我国房地产融资概况
房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。20世纪80年代后，我国房地产业不断的发展起来，其融资方式主要呈现以下四种：
（1）银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源。我国金融市场还处于发展阶段，房地产融资很难通过信托融资、基金融资等途径进行，资金大部分来源于银行的贷款资金，房地产业对银行的依赖程度相当大。
（2）以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小。目前，我国房地产业融资途径比较单一，主要有股票市场融资、企业债券融资、信托融资等。对于上市融资而言，我国房地产上市企业很少，即使上市企业也很难具备再融资的条件。对于企业债券而言，其占房地产业融资资金的极少一部分，且不断的呈现下降的趋势。对于信托融资而言，据统计，来源于信托融资的资金占贷款资金的不到1%。
（3）外资在房地产融资中的比重不断下降。2001年之后，我国房地产利用外资的数量不断的增加，但是外资占整个房地产业资金的比重却在减少。目前，我国不提倡利用外资进行直接融资，外资多以间接方式进入房地产业，不能为房地产业提供较好的融资途径。
（四）宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试。2003年以来，国家采取了一些调控措施，不断的多元化房地产融资途径。
2、房地产业融资的特点
（一）资金需求量大，对外源性融资的依赖性强
房地产业是资金密集型行业，资金直接影响着房地产业的顺利发展。开发商的资金大部分来源于银行借款、其他融资等，只依靠开发商的自由资金是很难顺利完成开发项目的。资金需求量大是房地产业的一大典型的特征。
（二）土地和房产的抵押是房地产融资的重要条件
房地产是一种不动产，开发商在进行融资时，往往蔡荣土地使用权和房产所有权的抵押，对金融融资机构而言可以降低风险，相对比较安全。对开发商而言，抵押贷款相对比较容易。
（3）房地产业资金存在很大的经济和财务风险
房地产业是资金密集型企业，受经济政策、国家宏观调控的影响比较大。相对一般企业，房地产企业存在更大的经济风险和财务风险。在我国，国家对房地产业的调控是宏观调控的主要内容之一，房地产业受经济政策的影响比较大，经济风险是房地产业的主要资金风险。房地产业的资金投入量很大，占用时间长，周转率相当的低，如果市场形势变化较快不利于房地产业的发展，那么，房地产业将会面临严重的财务风险，很容造成资金链条的中断。
3、房地产融资的影响因素
由于房地产行业是一个资金密集型行业，资金是房地产业发展的关键因素，如何进行房地产资金的融通是房地产业成功的关键。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。
（1）外部因素
（1）国家政策调控
房地产业是我国国民经济的主要产业之一，受国家政策调控的影响较大。房地产业发展的两大关键因素是资金和土地。
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