| 摘要改革开放以来，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发展，尤其是住宅产业以其广阔的市场前景成为国民经济发展中新的增长点，并带动其它相关产业的发展。与此同时房地产业在发展过程中也暴露出许多问题。房地产市场中存在着严重的信息不对称，而由于信息不对称导致的房地产市场不透明操作、经营商道德风险、购房者逆向选择、消费投诉居高不下等情况常有发生，影响房地产市场的健康发展。对房地产市场而言，无论是开发商、承包商、融资者还是消费者，信息在其决策中尤为重要，信息不对称带来的问题也就格外突出。本课题将在研究了房地产市场、信息不对称等相关理论的基础上，结合我国房地产市场的现状和存在的问题，总结房地产市场中的信息不对称的问题的类型，并且分析问题存在的根源，以其为合理解决房地产市场信息不对称问题、促进房地产市场健康发展提供依据。
论文关键词：房地产市场,信息不对称,类型,根源
（一）问题的提出
房地产业是我国国民经济的重要组成部分。房地产作为整个商品经济体系中的要素经济，是所有社会活动的基础性的物质条件，房地产业的健康发展，对整个国民经济起着重要作用。
20世纪90年代初，我国提出了发展房地产业作为国家的支柱产业。随着90年代房地产热问题的逐渐暴露，房地产业是国民经济支柱产业的认识被不断否定，房地产业俨然成为洪水猛兽。究其根本原因，是相关的利益主体的道德问题。是什么原因让众多房地产业的相关利益主体做不好“本职工作'呢?究其原因，除了结构性问题、制度问题、转轨等原因外，还有一个重要的原因就是信息不对称。
信息不对称指市场参与双方一方拥有另一方所没有的信息。多数情况下，信息不对称会使市场无法发挥它的调控作用，严重影响市场的健康发展。美国第七大公司安然与世界第一大会计师事务所安达信联手财务造假，造成基金损失10亿美元，最后轰然倒闭，根源就是信息不对称。市场中假冒伪劣商品泛滥、商业欺诈行为横行……造成这些现象的原因归结到一点就是市场主体是在信息不对称的情况下，纯粹的机会主义起作用，不顾长期利益、追求短期利益，这些不正常的现象已成为经济发展的瓶颈。
（二）研究的目的和意义
改革开放以来，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发展，尤其是住宅产业以其广阔的市场前景成为国民经济发展中新的增长点，并带动其它相关产业的发展。房地产作为生存与发展所必需的物质资料，和每个人的生活都息息相关。国民经济的高速发展，城市化进程的不断加快，使房地产市场呈现了快速发展的态势，随着住房制度改革的不断发展，一个住房分配货币化、消费市场化、物业管理社会化的新体制在我国已经形成。随之而来的是房地产市场上的消费投诉数量正逐年攀升。为什么会有那么多的房地产投诉呢？从信息经济学角度来看，信息不对称现象的存在是导致房地产市场上消费纠纷产生的最主要原因。房地产市场上的信息不对称问题尤其严重，信息流动不畅、市场交易者的信息成本高昂等问题已经成为影响房地产市场发展的重大障碍。基于房地产市场在我国国民经济中的支柱地位，以及目前我国房地产市场信息不对称所带来的负面影响，本文将在研究了房地产市场、信息不对称等相关理论的基础上，结合我国房地产市场的现状和存在的问题，总结房地产市场中的信息不对称的问题的类型，并且分析问题存在的根源，以其（期）为合理解决房地产市场信息不对称问题、促进房地产市场健康发展提供依据。
（三）国内外研究综述
1961年，乔治·斯蒂格勒在《政治经济学》杂志上发表了题为“信息经济学”的论文。同年，威廉·维克利在《财金》杂志上发表了题为“反投机、拍卖和竞争性密封招标”的论文，这两篇论文的发表标志着信息经济学的诞生。信息经济学的核心为信息不对称理论。
20世纪60年代和70年代英国剑桥大学教授詹姆斯·莫里斯和美国哥伦比亚大学教授威廉·维克瑞于提出了信息不对称理论。
阿克洛夫提出的旧车市场模型揭示了不对称信息导致的市场失灵，从而引出了信息不对称这个普遍存在的现象。
斯彭斯指出信息优势的一方可通过信号传递来增加信息劣势一方的知识，改善劣势方的地位，从而使双方关系趋于平衡。
施蒂格利茨提出信息甄别模型，指出了处于信息劣势的一方可以通过合同、考试等多种方式设计一个甄别机制，从而得到一些信息，使双方信息趋于对称。
张维迎在《博弈论与信息经济学》中认为，信息经济学是不对称信息博弈论在经济学中的应用。信息的不对称可以从两个角度来划分：一是不对称发生的时间，二是不对称信息的内容。
王则柯认为，经济关系中双方掌握的信息不对称，使得信息优势方有讨便宜的机会，信息经济学就是对付欺诈行为的学问，隐蔽特征导致的逆向选择和隐蔽行动导致的道德风险，是关键的概念。
二、 房地产市场信息不对称的相关理论
（一）房地产市场的内涵及特征
1房地产市场的内涵
房地产市场，是指房地产企业开发经营的带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。房地产市场具体包括房地产资金市场、房地产开发市场、房地产交易市场和房地产劳务市场。房地产市场是社会主义市场体系中的一个相对独立并且特征明显的专门化市场之一。
房地产市场在内部结构上可以分为三级：一级市场是指代表国家的房地产经营管理部门，按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地将土地使用权出让给承担开发业务的企业；二级市场是指各房地产开发公司按照城市总体规划和小区建设规划对土地进行再次开发；三级市场包括私房租赁、已购公房租赁和公房转让。
2房地产市场的特征
房地产市场具有不同于一般商品市场的特点：
（1）供求关系的特殊性
土地是不可再生的稀缺的自然资源，所以房地产的自然供给基本无弹性，因此房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨，需求减少，地价或地租下跌，所以房地产的市场价格一般是由单一的需求价格决定。地产市场供求关系的特殊性使得房地产市场具有较强的投机性。
（2）中介机构的参与性
房地产交易额巨大，因而无论是房地产的直接使用者还是经营投资者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通才能顺利完成交易，并且由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，银行也愿意开展房地产抵押贷款业务，目前国内外的多数金融机构都参与到了房地产的投资和信贷的业务中。房地产商品的消费者往往不熟悉交易的过程，因而通常需要借助中介机构或经纪人帮助其完成购买，房地产交易的专业性要求中介机构提供专业的技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务。在交易过程中，中介机构承担了改变信息状况的重任，但在同时，由于中介机构的能力的问题抑或是动机的问题，也埋藏下了加剧信息不对称的其中一个根源。
（3）不完全竞争市场
商品同质可以互相替换、某一商品的卖主和卖主人数众多且随时自由进出市场、信息充分传播畅通，是一个完全竞争的市场必须具备三个条件，房地产市场不具备上述三条件，属于不完全竞争市场。房地产市场的结构特点还在于其不仅是不完全竟争，而且竞争性程度很低，如差异化水平很高，本质上是卖方市场，尤其在中国，供需地位不对等。
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