【摘要】土地市场是房地产市场的基础，根据供需原理进行分析得出土地放量决定房地产价格，政府对土地供应量的控制导致房地产实际供给低于预期供给，进而出现房地产市场价格高企，因此房地产价格高于理性价值并不一定为投机性需求所产生的价格“泡沫”。针对房地产价格高企，政府应当增加土地供应，严厉打击开发商“囤积土地”，并提高行政效率。
论文关键词：房地产,土地,泡沫
我国对于房地产泡沫的研究可以上溯至1992年开始的海南房地产泡沫，而到2004年，火爆的房地产市场再次引发了关于房地产泡沫的大争论。从2004年下半年开始，数位知名经济学者陆续发表文章，认为中国房地产泡沫已相当严重，接近崩溃的边缘（张海燕，2004）。“泡沫”一词最早用来形容从1636—1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述：“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价……使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，……随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”
对于经济“泡沫”的真正研究应该起源于Blanchard和Fischer（1989）给出的理性泡沫的明确定义（袁志刚，樊潇彦，2003），根据Blanchard和Fischer的理论，我们无法排除房地产市场存在泡沫的可能性，基于此中国很多学者开始了对于房地产泡沫形成机理的研究。
贾生华（2007）通过多种回归检验认为房地产泡沫是由于投资者预期所引起的资产价格相对于基本价值的非平稳偏离；胡健颖（2006）则认为中国房地产价格上升是由经济基本因素和投机成分共同驱动的；吴唤群（2008）也认为房地产过热及其泡沫产生的“根本原因是住房的过度投资。”但是当前中国学者对于房地产泡沫的研究大多数基于Blanchard和Fischer的鞅理论，其研究重点多考虑房地产的投机性需求，很少有作者从供给变量角度对房地产价格高企及泡沫形成进行深入研究。
尽管Raphael W. Bostic（2007）的土地杠杆模型从房地产市场的基础性供给——土地市场角度对房地产泡沫进行了解析，对中国房地产市场泡沫研究具有重要借鉴意义，但是中国具有其特殊国情是土地市场为土地的政府垄断所有。尽管政府垄断并不会完全按照利润最大化的逻辑进行决策，但是政府的土地出让毕竟与完全竞争市场条件下出让有所不同。清华大学房地产研究中心刘琳、刘洪玉从供给变量因素角度对房地产市场价格及其调控进行了深入分析，经过研究认为“房地产价格的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量”，首次将土地出让量作为宏观调控的重要指标，但是刘琳等人并未深入分析土地出让量对于房地产泡沫形成机理及从何角度入手调整土地出让量。
本文从供给变量因素对房地产价格影响入手，分析土地出让量对于房地产泡沫形成机制，并提出从土地出让量入手调控房地产价格。
二、供给变量因素对房地产价格影响
在某段时间内，假设政府为土地所有者，且按照理性“经济人”假设框架进行决策；土地供应量为QL，价格为PL。由于当前中国土地市场中只有政府为土地所有者，即政府对土地供应实现垄断，在垄断状态下土地垄断者可以控制土地供应量，因此土地市场的价格及供应量并不是由供给曲线与需求曲线的相交点共同决定的。
对于土地所有者来说，由于其是土地的唯一供应者，因此其不需要考虑土地需求方与竞争，而仅仅从自身的经营效益最大化来进行考虑。而在这时，对于作为理性的土地所有者而言其最佳土地供应量应当为土地边际收益与边际成本相等之处，即MR=MC。
在图1中，根据边际报酬递减规律，土地供应的边际收益MR向下倾斜，而如果垄断者增加土地供应量，所销售的所有单位的价格都必须下降，所以边际收益总是小于价格，即边际收益曲线MR低于总需求曲线DL。
通过图1可以知道，土地市场供应量及价格并不是由供给、需求共同决定，土地供应量取决于单纯的供给方的利润最大化考虑，而价格取决于在供给方利润最大化下的土地供应量与需求的交汇。
在某段时间内，假设楼市中房地产（或住房）需求量DH与总体经济发展及社会总需求变动相一致，房地产供应量为QH，房地产价格为PH。在完全竞争市场状况下（如图2），房地产供应量及价格由供给曲线与需求曲线相交得出。图2中房地产市场的需求曲线DH与供给曲线SH相交于O点，对应到供给量与价格上则分别为供给总量QH0与最终房地产价格PH0。
在图2中，由于房地产市场供给与需求完全按照竞争条件进行调节，因此其供应量与价格由供给与需求共同决定。现假设Q*st为时间t的预期房地产供给量，Qst为时间t的实际房地产供给量，Pt为房地产在时间t的价格，而Nt为社会经济变量，例如通货膨胀或者利率。房地产市场在时间t的预期供应总量符合
Q*st=α+βPt+γNt+ε（ε为随机修正变量） [1]
方程[1]式表明，在社会总体经济变量稳定变化时，房地产预期供应量是当前价格的函数，但是由于房地产商品和其他很多商品不同，因为房地产的建设需要土地，而土地的经济供给为政府垄断供应，这就产生了当期滞后：
Qst=λQ*st+(1-λ)Qs,t-1 [2]
方程[2]式中λ为建造速度，它是一个介于0-1之间的数字，如果在当期房地产建造能够完成，则λ=1，即实际供给量完全等于预期供给量；而如果λ=0，说明市场中没有新增供给。λ的引入表示了房地产开发中获得土地、获得许可、设计及施工速度（麦克•E•米勒斯，1999），如果在不考虑执政成本的情况下，λ的大小主要取决于土地供应状况。
对于λ取值，分为三种情况，即土地供应量等于、大于或小于房地产市场供应量所需土地用量。当土地放量过大时，土地由于供给大于需求，根据图1分析可知垄断者必然会根据自身经营收益最大化进行供应量调整；当土地放量恰好满足房地产市场用量时，λ=1，即土地市场对房地产市场并未产生任何影响，但是当需求方随社会总需求及总体经济发展而上涨时，目前中国土地市场供应并未按照相应速度增加土地供应，现实情况是房地产市场价格出现大幅上涨，甚至超过总体经济增长速度，因此λ=1的情况与现实不相符合；目前λ取值只能符合土地放量小于房地产市场整体用地需求，即0＜λ＜1，房地产实际供应小于预期理想供应，如图3。
图3是将图1与图2进行有效结合后得出的结论。在图3中，由于土地市场供应量由供应者的边际收益与边际成本相等决定，因此供应总量为QL1，而土地供应总量所能够在当期内产生的房地产供应量为QH1，其值小于竞争条件下房地产供应量QH0，在此情况下对于房地产供应方，即开发商而言房地产价格为PH2即为合理。但是由于房地产产品本身的特殊性，其供应严重受到土地供应影响并且没有土地对于房地产的替代品的情况下，房地产市场供给曲线由SH改变至曲线abc。
新的供给曲线abc与需求曲线DH相交于c点，决定了房地产当前实际价格为PH1，高于竞争条件下房地产市场实际价格PH0。
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