| 【论文摘要】房地产业作为国民经济的基础性产业，具有产业链长、行业关联度高的特点，是反映人民生活水平和社会经济发展状态的重要标志性产业之一。随着我国住房制度改革的逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。海南房地产业在我国改革开放三十年多来，几经波折，价格运行轨迹起伏较大。近年来海南东环轻轨铁路修建、国际奥委会常驻办公机构落户三亚、卫星发射中心在海南文昌建设、博鳌亚洲论坛不断壮大、洋浦保税港建设、海南自由贸易岛建设等众多发展契机，为海南房地产市场带来了新的机遇。与此同时，受国家各地房产调控政策影响，全国一线城市房价转入小幅下降周期，北京、深圳、上海等地的新房和二手房价格都出现了不同幅度下降。在此背景下，海南房地产市场的价格运行轨迹与发展趋势如何？本文以2006～2010年海南房地产市场的大量统计数据为研究样本，通过采用衡量区域房地产发展的相关指标，深入分析了近五年海南房地产市场的价格运行轨迹及影响因素，以期从该角度找到促进我国房地产业健康发展、价格合理稳定的途径和措施。
论文关键词：海南,房地产,价格运行轨迹,影响因素
一、导论
（一）研究背景
（二）研究目的及意义
1.研究目的
2.研究意义
（三）研究思路和方法
1.研究思路
2.研究方法
二、关于房地产价格运行轨迹及影响因素的文献综述
（一）国外研究现状评述
（二）国内研究现状评述
1.发展阶段
2.影响因素
三、海南房地产价格的运行轨迹及其驱动因素分析
（一）海南房地产发展历史及近十年价格运行轨迹
1.海南房地产发展阶段回顾
2.海南房地产发展近况
3.2006-2010年海南房地产价格运行轨迹
（二）海南房地产发展特征及房价驱动因素分析
1.海南房地产发展特征
2.海南房地产价格驱动因素分析
（三）海南房地产发展存在的主要问题及趋势分析
1.海南房地产发展存在的主要问题
2.海南房地产发展趋势分析
四、促进海南房地产业健康发展的政策建议
（一）落实房地产新改健全法律法规体系
（二）转变地方政府职能有针对性地引导房地产业发展
（三）引入城市居民土地使用权制度解决好存量房问题
（四）加大保障性住房的建设与完善房屋租赁制度
参考文献
致 谢
一、导论
（一）研究背景
我国房地产业兴起于20世纪80年代，自1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正成长起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。近年来，随着城镇居民经济水平的不断提高，购房需求不断增强，房地产业飞速发展，已成为国民经济的重要支柱性产业。
房地产市场作为我国社会主义市场体系的有机组成部分，具有产业链长、行业关联度高的特点，是反映居民生活水平以及社会经济发展状态的重要标志性产业之一，房地产价格运行轨迹也成为市场价格的重要风向标，其影响因素与我国房地产市场投资规模、销售量及资金充裕与否等市场性因素有关，也与我国地产业成为地方政府的融资平台和保证GDP上升的力量等政策性因素有关。
本文正是基于此背景，结合房地产业发展与调控的背景，选取典型地区的房地产市场作为研究样本，分析其近年来房地产价格的运行轨迹及影响因素，试图找出发展中存在的问题，并提出有针对性的建议，以期为房地产业的健康发展提供一些理论借鉴与参考。
（二）研究目的及意义
1.研究目的
海南房地产业在我国改革开放三十年多来，几经波折，价格运行轨迹起伏较大。随着近年来海南东环轻轨铁路修建、国际奥委会常驻办公机构落户三亚、卫星发射中心在海南文昌建设、博鳌亚洲论坛不断壮大、洋浦保税港建设、海南自由贸易岛建设等发展契机的影响，海南房地产市场迎来了众多新的机遇。与此同时，受国家各地房产调控政策的影响，全国一线城市房价转入小幅下降周期，北京、深圳、上海等地的新房和二手房价格都出现了不同幅度下降。在此背景下，海南房地产市场的价格运行轨迹与发展趋势如何？本文以2006～2010年海南房地产市场的大量统计数据为研究样本，通过采用衡量区域房地产发展的相关指标，深入分析了近五年海南房地产市场的价格运行轨迹及影响因素，以期从该角度找到促进我国房地产业健康发展、价格合理稳定的途径和措施。
2.研究意义
本文的研究意义主要体现为以下几点：
其一，为推进区域房地产价格调控及健康理性发展进程提供证据。房地产业作为国民经济的基础性产业，产业链长、行业关联度高，其价格走势关系到市场资金的流向。因此，从房地产市场的价格运行轨迹角度可以反衬说明房地产业发展过程中存在的问题，从而为我国及各区域房地产业健康发展和相关政策制定提供适当参考。
其二，为具体描述中国房地产市场地区差异提供部分分析。我国地产市场环境较复杂，区域差异、体制差异、行业差异、营销水平差异和时间差异等都非常大，通过对典型区域市场的研究与分析，对全国房地产研究无疑可以起到标本效应。
其三，为深化理解我国近年来房地产调控政策提供动态认识。从房地产价格运行轨迹及不同时期的变化特征，可以看到我国房地产业的发展与市场性因素和政策性因素之间的关系。
（三）研究思路和方法
1.研究思路
本文在参阅大量文献资料的基础上，对我国房地产发展阶段以及影响房地产价格运行轨迹的各种因素，包括宏观因素、市场因素、区位因素、个别因素等进行系统综述与分析，着重探析了影响我国房地产市场的政策因素如税收政策、土地政策、金融政策、区域战略发展政策等对房地产市场的影响。通过回顾房地产价格的发展阶段，分析其影响因素, 并以海南省房地产发展状况及数据为研究样本，深入分析海南房地产市场近年来的价格运行轨迹及其影响因素，最后有针对性地提出相关发展建议，以期从房价影响因素的角度找到促进我国房地产业健康发展、价格合理稳定的途径和措施，也为我国房地产市场健康发展提供一些理论借鉴及参考。
2.研究方法
研究价值的大小在很大程度上取决于研究方法，能否有一个逻辑严密合理的方法论，决定着研究思路的合理性及研究结论的适用性。本文在论述过程中，根据研究思路和分析的需要拟采用以下研究方法：
（1）综合归纳与具体分析相结合的研究方法。文章在研究房地产价格运行轨迹及影响因素时，通过具体分析归纳出影响房地产价格运行轨迹的市场性因素与政策性因素。
（2）比较分析的研究方法。通过比较分析近几年我国典型区域的房地产市场发展情况，为具体描述中国房地产市场地区差异提供部分分析。其区域差异、行业差异、营销水平差异和时间差异等都非常大，通过对典型区域市场的研究与分析，对全国房地产业发展态势做到一个大致的了解。
（3）理论联系实际的研究方法。文章在探究房地产价格运行轨迹时，注意与实际中的发展现状及各方面影响因素相结合进行分析，进一步丰富了房地产发展理论内涵。
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