| 统计数据显示，截至2007年底海南闲置建设用地的98.13%得到了收回或盘活，销售或出租原空置商品房占积压总量的97.6%。
（3）特殊的岛外主体“过冬”式发展模式
海南房地产需求主体不同于内地购房主体，具体表现在：
一是外地购房者多于本地购房者。统计数据显示，2005年以来，海口市住宅岛外购买比率一直在50%以上，2007年达到了70%；三亚市商品房的购买对象中更有80%以上是岛外人士，分布在30个国家和地区，而在这些购房者中又以旅游房产为主，约占80%，养老房产占20%。入住率较低，潜在投资性购房比例大。
二是需求结构的多样性，更需要高层次的物业管理。由于海南住宅的需求方主要来自岛外，购房者在海南居住时间较少，对物管的要求已不仅是环境卫生、财产安全，对服务水平要求较高，以保障其房产得到合理应用、保值增值，而物业公司的管理困难在于常年见不到业主，物业管理费收缴困难，经营无法正常进行。
这种以岛外需求为主的“过冬”地产，“养老”地产造成海南房地产市场的租金与房价背离。理论上，租金是价格的体现，租金背离与价格下跌是价格下跌的先兆。美国房地产发展历史经验也验证了价格继续上扬的同时，若出现租金持续下跌，意味着房价上涨趋势可能很快改变。而海南的房地产由于主要需求主体为岛外人士，其购房的目的不是生活型居住，而是由于预期房价上涨的投资行为或仅仅冬季居住1至2个月以避寒过冬。于是，出租供给随着大量岛外客户购买而迅速增加，导致房屋租金偏低，带来一些负面影响，如大量岛外客户旺盛的购买力抬高了房价，却并不在海南生活，更不在海南工作，拉动内需、刺激经济发展的作用非常有限，更严重的是扭曲了海南的资产价格，本土投资者难以负担高房价，影响民生。
（4）特殊的市场供给特征
首先，近年来海南房地产供给不断增加。2008年1月，海南房地产供应量达到月均35万平方米。其次，“烂尾楼”处置工程基本完成，较好地满足了人们对海南房地产的需求。截至2007年底，海南共批准复工建设的停缓建工程项目面积1 608. 17万平方米；销售或出租原空置商品房444. 63万平方米，从而比较好地满足了人们对海南住宅的需求。至今海南省非市区别墅类空置率仍较高，如海口的桂林洋、盈滨半岛旅游区，一些郊县的部分别墅已空置多年，高档海景房开发过度，影响了大众景观和海南的旅游业发展。
（5）特殊的价格波动周期
虽然近几年海南省本地房地产市场参与主体比内地某些城市多了一些理性，比20世纪90年代少了疯狂，但海南房地产市场市场信息不够透明，买卖双方或供需双方交易行为不规范，价格经常处于违背价值状态更容易被人为操纵，房地产市场中介不被老百姓信任。具体而言，海南房地产业在中国改革开放三十年以来几经波折。1984年，在海南大力发展汽车进口时带来了第一次房价运行波峰；1994年，海南建省办经济特区时出现了第二次房价运行波峰；2004～2007年，海南房地产复苏后价格运行至第三次波峰；2010年初，建设国际旅游岛的战略获国务院批准后迎来了第四次房价运行波峰。随着海南东环轻轨铁路的修建，国际奥委会常驻办公机构落户三亚，卫星发射中心在海南文昌建设，博鳌亚洲论坛不断壮大，洋浦保税港的建设，海南国际旅游岛及自由贸易岛的建设等众多机遇，都为其房地产市场的价格波动带来一定的影响。
2.海南房地产价格驱动因素分析
（1）成本驱动因素
成本因素是房地产价格上涨的直接构成因素，随着房地产业的快速发展，开发成本近年来也持续上升。无论是土地交易价格，还是建材价格都上涨很快，这也是一个全国性的现象，其结果直接导致了房地产企业将上涨的成本转嫁到购房者身上，使得房价一路上升，住宅商品房仍是海南房地产价格上涨的主力。
（2）社会经济发展因素
居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺：
第一，城市居民收入增加。近年来，海南省居民收入一路上涨，人均可支配收入从1998年的6749元，上涨到2008年的14150元，年均增速7.7%。尤其是近三年，人均可支配收入更是以9.7%的速度增加，为居民购房提供了首要条件。
第二，购买力增强。收入增加为改善居住条件创造了条件，居民购买能力也随之增强。以海口市为例，2008年，海口市居民人均住房装潢支出为521.08元，比2007年增长了58.5%；人均居住支出1450.75元，比上年增长32.5%，其中人均住房消费755.24元，比上年增长67.4%。居住支出在居民八大项消费支出中的涨幅占居首位。
第三，购房人群增多。随着近几年海南居民收入水平的普遍提高，购房人群开始扩大，由高收入户到中等偏上收入户再到中等收入户，市场需求越来越旺盛，形成了卖方市场后，房价随之不断上扬。省外居民前来购置房产所占比例居多，也成为海南房产价格上涨的一个重要推动因素，2008年，省外居民购置海口房产的比例达到58%，占据一半以上的份额，三亚更是高达80%以上。
（3）物价上涨驱动影响因素
房地产价格作为一种特殊商品价格，与一般物价的关系比较复杂，在供求关系的影响下，物价的波动影响了购买力的变动，物价变动，币值发生变动，房地产的价格也会随着变动；物价中的一部分种类比如土地价格、建筑材料、人工费用的变动也直接影响了房地产的变动。同时，随着CPI的增长，居民对通货膨胀开始担忧，很有可能为求保值，将手中的货币购置一部分房产用以对抗通货膨胀的风险，从而进一步带动了更多的需求，推动房价的上涨。
（4）消费观念及心理预期因素
作为一个重要的投资性商品种类，房地产市场和股票、基金、黄金、证券、艺术品等投资市场一样，消费者都存在一种“买涨不买跌”的心理态势。若房价大涨，一些在未来打算购置房产的消费者会尽快入市以免吃亏，房价越涨，人们购买就越踊跃，从而进一步推动房价过快上涨。而2008 年在全球金融危机的经济背景下，受到全国房价普降的影响，消费心理日趋谨慎。海南房价在经过几个月的滞后阶段后，也开始逐步回落，2008年四季度回落幅度明显，2008年底下降到2007年年初的水平。2008年以来，政府调控楼市特别是实行房贷新政后，房价走势偏低，除了一些刚性需求外，其他多数潜在购房者纷纷持币观望房价走势，房价涨幅回落。2009 年下半年以来，随着扩张性的财政政策和宽松的货币政策产生作用，房价再创十年来新高。
（5）区域战略因素
2009年初，受海南国际旅游岛建设上升为国家战略的“利好消息”刺激，海南房地产市场快速升温。海口、三亚等一线城市房价一天一涨，吸引了大量国内外购房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面，房地产市场又迎来一波房价上涨的热潮。因此，区域发展战略政策的落实，也是影响海南房地产价格运行走势的重要因素之一。
（三）海南房地产发展存在的主要问题及趋势分析
1.海南房地产发展存在的主要问题
（1）缺乏全省房地产发展的总体规划
海南缺乏全省房地产发展的总体规划一些城市，一些主要城市对其城市的性质、功能等方面定位模糊，城市规划较混乱，基础设施建设无序，使开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点和盈利机会。 7/9 首页 上一页 5 6 7 8 9 下一页 尾页 |
