| 国外在房地产发展进程推行高度规划、颜色规划、风格规划、定位规划、品牌规划、职能规划、区位规划等，其总体规划非常系统、严谨，值得借鉴。
另一方面，由于海南省缺乏系统的、具体的控制性详规，加上房地产热过程中的盲目圈地，城市土地开发具有随意性和低水平性，既给城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险。房地产用地计划未能充分发挥应有的引导和约束作用。房地产热时，大量土地流向市场，以前海南各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，导致了补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，给房地产开发市场和开发企业带来了严重影响。
（2）政府土地供给与服务机制尚未健全
国有划拨土地未经批准转让或通过联营合作，以土地入股的方式非法入市作为商业、商品住宅等经营性用地，大幅度增加了土地的供应量，削弱了政府对土地市场的调控能力；一些单位和个人擅自先行立项，先行选址定点，致使土地被动供应等，削弱了政府以供给引导需求的供地机制作用的发挥。土地供给渠道多元化以及大量低价的非市场化供地，其结果必然引起房地产市场不公平竞争甚至恶性竞争，导致楼价低迷、市场秩序混乱，导致房地产的低水平开发。
另一方面，前些年政府对大量的积压商品房按经济适用房政策给予出让金返回和限价销售虽有积极作用的一面，但这种匆忙改建、低价倾销，给房地产市场引入了低房价与低地价竞争的恶性循环，资产价值被严重低估，导致国有资产以另一种方式大量流失，市场财富效应难以显现，城市丧失造血功能，打压了“精品”市场。抑制了房地产投资和消费的积极性。
海南房地产投资环境不佳，政策规则模糊等问题也较突出，房地产开发项目“关卡”较多，隐形运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性，使开发商缺少可持续经营的打算，房地产市场投资软环境不理想以及市场供大于求的事实，致使相当一部分房地产开发企业产生短期行为。
（3）省内有效需求不足与售后闲置现象严重
与全国沿海城市相比，海南省经济还较落后，产业规模较小，财政压力较大，消费者收入不高，严重制约了海南房地产发展。2007年，海南恩格尔系数为0.478，高于全国平均水平。这说明，海南百姓的消费水平还局限于基本的吃穿住行上，享受型消费、休闲型消费水平较低，再加上近几年房改购房基本到位，省内有限需求难以支撑房地产业的长期快递发展。因此，购房客户以外省居民为主，反映全国二套房特征。2009年，海南省房地产销售面积的76.1%、销售套数的82.5%均由省外人士购买。其中，海口市和三亚市向省外销售面积的占比分别为50.9%和76.2%，销售套数分别为54.1%和79.4%，其他市县向省外销售的面积和套数占比均超过90%。海南房地产市场外向程度高，具有热带海岛旅游房地产的属性，也反映了全国二套以上住房的特征。
海南省商品房售后空置现象明显，市政建设配套困难，公共产品建设滞后，物业管理压力增大。商品房65%以上为省外购房者，又以季节性、阶段性、集中性居住为多，其中一部分还属于投资与投机性质，这给海南省房地产市场发展带来全国少有的售后空置问题。根据省政府有关部门掌握的情况，海南省房地产市场销售的商品房入住率仅20%左右。
2.海南房地产发展趋势分析
（1）房价短期内下跌可能性不大
从海南房地产市场的基本结构来看，海南房地产价格还处于较低的水平。无论是海南的一线城市海口和三亚还是二线城市琼海、文昌等地，房地产结构当中基本是一个二元结构并存的市场。针对岛外客户的旅游地产和度假地产是二元结构当中最主要的一个方面。这样的产品在海口均价在5500元/平方米左右，三亚在8000元/平方米左右。二线城市的旅游地产均价在还不到3000元/平方米。这样的价格水平比起一些城市的居住型房产的价格还差一大截，再加上海南在旅游资源开发方面的不断投入，将吸引更多的高端人群来海南置业，所以作为高端产品，海南现在的房价还不是很高。在海口，针对本地消费者的房价在3000元/平方米左右，相对全国多数城市而言，这样的房价并不算出现泡沫，房价的涨幅也居于全国平均水平。所以针对本地市场的价格也会在一个平稳的涨幅当中不断提高。
（2）投资渠道缺乏可能导致海南房价进一步上涨
从海南房地产市场的客户结构来看，岛外的购房者比例将越来越大。由于拥有优质的自然环境，岛外购房者购买房子的需求是多重性的，也就是度假、养老、过冬和投资增值并重。所以这些房子可以被消费者长期持有，不会因为调控政策的变动而大幅度波动。这也是我国出台的一系列宏观政策对海南房地产市场影响较小的原因。在当前经济背景下，投资渠道较缺乏，很可能导致全国部分资金流向股市和海南的房地产市场，一定程度上会进一步促进海南房地产投资的增量。
（3）海南二三线城市房地产业发展较快
海南一些二线城市由于房地产开发比较晚，再加上交通不便等因素的制约，房地产开发还处于起步阶段。但是，这些城市的旅游资源丰富，环境非常好，更加适合养生和度假。随着城市配套的不断完善，居住人口的增加，城市的生活、度假功能的提升，自然资源会转化为购买动机和生活元素，地产市场会逐步活跃。并且在未来五年内，琼海市获得国家开发银行100亿元人民币的资金支持，这对琼海市包括旅游、房地产等产业发展都是一个利好。其次文昌、五指山、陵水等地的房地产也在高速增长。二线城市的地价也在大规模的开发当中高速增长。
四、促进海南房地产业健康发展的政策建议
（一）落实房地产新改健全法律法规体系
促进海南房地产业的健康发展，应逐步落实信贷、税费新政，对房地产业给予合理的引导。
信贷方面，商业银行应进一步加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买的第二套住房家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及三套以上住房的贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
税费方面，应严格查处土地闲置及炒地行为，限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
我国现有房地产管理法规中个别条款内容界定不明确，再加上执行过程中又难以控制，导致某些开发商钻法律条文的空子，造成国有土地资产的流失。据此，相关部门应营造良好的市场环境，及早出台相关法律，加强管理，规范操作。可避免负面效应的出现，使市场更加规范化，保护开发企业的附加价值，营造一个公平公正的法治环境，使房地产业健康稳定快速的发展。
（二）转变地方政府职能有针对性地引导房地产业发展
促进区域房地产业的健康发展，地方政府应转变职能，配合房产新政，在其职责范围内充分发挥其监督职能，采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求。 8/9 首页 上一页 6 7 8 9 下一页 尾页 |
