| 在萧条阶段，整体商务中心行业就如同房地产行业一样，开始进入调整。租金及出租率下降到一定水平後开始减缓，其主因为在此阶段体质不良的商务中心将被迫退出市场。而整个行业要一直到新一波的复苏皆来临时，才会又开始回升。
根据最新一期《全球办公楼租赁周期》报告，由于需求的增加和更加频繁的迁址活动，全球大多数办公楼市场中的租金下滑态势有所放缓，另有三个主要市场出现了租金上涨加速的情形。总体而言，房地产市场出现了试探性的回暖，而这表明全球经济活动已得到改善。（和讯财经原2010年第一季度，伦敦西区、香港和伦敦市成为首批租金开始回升的市场，悉尼和上海办公楼市场的租金则趋于稳定。在其余的城市中，华盛顿和墨西哥市的办公楼租金降幅也有所放缓。
（和讯财经原创）基于全球经济在2010年大约增长4.5%的预期，经济复苏在世界各地的地产市场中均有体现。此轮经济复苏的特点是：印度和中国等新兴市场的发展势头超过了美国、英国和日本等发达市场。（和在孟买、新德里和北京等诸多亚洲的新兴市场以及报告中所提及的大多数拉丁美洲的市场中，租金正处于此轮周期的底端或者说是已经开始上行。比如在上海，办公楼租金季度环比上涨了1.2%，是2008年第四季度以来的首次正增长，而净吸纳受各领域需求的推动也为正值。（和讯财经原
（由于全球经济前景仍存在不确定性因素，借贷和流动性、政府债务及政策支持力度方面仍存在着较大的风险。因而尽管经济报告表明前景乐观，但只有当持续性的就业增长重现及办公空间需求出现显著增加势头的时候，全球市场才会开始大幅反弹。（
（二）商务中心行业生命周期
所谓的行业生命周期，是指一故行业历经导入期、增长期、成熟期和衰退期，如图6所示。行业所处的生命周期阶段，可以依据其主要市场所体现出来的顾客需求特徵及行业竞争状态来判断。（和讯财经原创）
图6商务中心行业生命周期
Figure6BusinessCenterIndustryLifeCycle
根据上海商务中心同业公会秘书长表示，目前接受商务中心行业的客户开始多样化，早期只有外国客户愿意接受商务中心的经营模式，现在中国内地客户也开始大量增加。而这一群中国客户所需求的服务内容与原始商务中心客户有相当大的差异。因为如此，整个中国的商务中心行业也开始出现多样化已满足不同的客户需求。由此可以判定中国商务中心行业正处于增长期阶段。
2．2.4波特五力竞争模型分析
波特五力竞争分析模型是迈克尔波特(MichaelPorter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析行业的竞争环境。五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，这五力分别是：供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的威胁、替代品替代的威胁、行业内竞争者现在的竞争能力。一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业和公司的不同而变化，如图7所示。下面就主要的与商务中心行业相关的五力竞争模型进行分析。
文献来源：《竞争战略》，迈克尔波特，2004
图7五力竞争模型
Figure7Competitionof5ForcesModel
（一）供应商的议价能力
供应商主要通过其提高投入要素价格与降低单位价值质量的能力，来影响行业中现有企业的盈利能力与产品竞争力。供方力量的强弱主要取决于他们所提供给买方的是什么投入要素，当供应商所提供的投入要素其价值构成了买方产品总成本的较大比例、对买方产品生产过程非常重要、或者严重影响买主产品的质量时，供应商对于买方的潜在议价力量就大大增强。一般来说，满足如下条件的供应商会具有比较强大的议价力量：
1.供应商行业为一些具有比较稳固市场地位而不受市场剧烈竞争困挠的企业所控制，其产品的买方很多，以致于每一单个买方都不可能成为供应商的重要客户。
2.供应商的产品具有一定特色，以致于买方难以转换或转换成本太高，或者很难找到可与供应商相竞争的替代品。
3.供应商能够方便地实行前向联合或一体化，而买方难以进行后向联合或一体化。
在商务中心行业中，其主要所提供的产品即为办公室的租赁空间。所以写字楼的业主就是商务中心最重要的供应商。在前面文章当中有提到，地段与楼宇外观是商务中心首选的要素。在一个好的地段上，一栋写字楼只允许有一个商务中心进驻，所以好的写字楼将成为个商务中心的必争之地。 7/9 首页 上一页 5 6 7 8 9 下一页 尾页 |
