| 如此导致业主可以对不同的商务中心进行较自由的选择。而商务中心的品牌知名度与其可以供给该写字楼另外的加值服务都会影响业主的选择。而当该地段的未来前景看好时的，租金的高低与变化程度都将成为谈判的重点。所以在商务中心行业里，供应商的议价能力是相当强的。
至于其他中心内部的服务产品如装修、电话网络系统、复印机、咖啡机…等皆属小项，市场上有许多的供应商可供选择，所以这类型的供应商议价能力相当低。
（二）购买者的议价能力
购买者主要通过其压价与要求提供较高的产品或服务质量的能力，来影响行业中现有企业的盈利能力。一般来说，满足如下条件的购买者可能具有较强的讨价还价力量：
1.购买者的总数较少，而每个购买者的购买量较大，占了卖方销售量的很大比例。
2.供应商行业由大量相对来说规模较小的企业所组成。
3.购买者所购买的基本上是一种标准化产品，同时向多个卖主购买产品在经济上也完全可行。
4.购买者有能力实现后向一体化，而供应商不可能前向一体化。
商务中心行业的客户多数为新企业、外国公司的办事处、短期项目计画的项目公司或是只想专心在核心业务上不愿为琐事烦恼的商家们。这些类型的公司选择商务中心是以交通方便为首选，说穿了还是地段。而有些客户则是看重写字楼的外观要够大方气派。商务中心行业是具有排他性的，也就是说一栋写字楼仅能有一家商务中心进驻。所以如果客户已经选定了地段及写字楼，则可选择性相对变小，特别是在周围国际甲级写字楼不多的开发区当中。当然，如果是在成熟地段，以中国上海市静安区为例，静安寺周围就有近10至15栋国际甲级写字楼，商务中心遍布，相对客户的选择性就高，在同等级的商务中心中，客户就具有稍高的议价能力。但由于该区域周围的写字楼租赁行情相当一致，商务中心所提供的价位也相对稳定，客户能够议价的空间不大，最多只能在其他服务内容上多做要求，对租金影响小之又小。总体而言，除非客户，也就是购买者放弃选择该地段该楼宇，否则购买者的议价能力不强。
（三）潜在进入者的威胁
潜在进入者在给行业带来新的生产能力或新资源的同时，将希望在已被瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生市场份额的竞争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低，甚至还有可能危及这些企业的生存。竞争性进入威胁的严重程度取决于两方面的因素，这就是进入新领域的障碍大小与预期现有企业对于进入者的反应情况。
进入障碍主要包括规模经济、产品差异、资本需要、转换成本、销售渠道开拓、政府行为与政策（如国家综合平衡统一建设的石化企业）、不受规模支配的成本劣势(如商业秘密、产供销关系、学习与经验曲线效应等)、自然资源（如冶金业对矿产的拥有）、地理环境（如造船厂只能建在海滨城市）等方面，这其中有些障碍是很难借助复制或仿造的方式来突破的。预期现有企业对进入者的反应情况，主要是采取报复行动的可能性大小，则取决于有关厂商的财力情况、报复记录、固定资产规模、行业增长速度等。总之，新企业进入一个行业的可能性大小，取决于进入者主观估计进入所能带来的潜在利益、所需花费的代价与所要承担的风险这三者的相对大小情况。
商务中心行业的入场容易，新商务中心的启动仅需人民币500万至1000万左右，端看想建立哪一等级的商务中心，其中约有40％花费在期初装修成本，10％在电话网络设备投入，30％在房租租金及押金成本，20％在运营资金。虽然投资金额不大，但若建立足够的保障客源将会导致亏损。
由于商务中心的出租办公室可以提供客户注册成立公司或成立办事处，这些也需要经过当地政府的审批，只要在中心建立之前确认当地政府的法律条文，并与当地政府明确沟通，通过审批的难度不大。在退出机制上，虽然投入成本大部分皆在装修及房租租金及押金上，但由于总的成本不高，对于资本较为雄厚的投资者，退出相对容易，特别是投资者本身即为写字楼业主时。
商务中心的从业人员除清洁人员外，素质需求较高，但不需持证上岗，仅需有良好的语文能力、并对服务业有热诚的即可。中心管理者对于中心硬件维护，如电话网络等知识，理解即可。其馀皆可外包操作。但在实际经营上，有许多经营细节较难模仿。以中国目前现有400家左右商务中心来看，70％以上为加盟连锁性质，30％为写字楼业主自主经营。加盟连锁体系的商务中心皆有标准化作法，而自主经营的皆为模仿性质居多，这一类型的模仿者近半数以上，在开店后1至1.5年皆会因为经营不善或主事者本身不愿意进行细节化管理而关闭。
在潜在竞争者的威胁当中，以写字楼业主自主经营危害稍大，虽然仅为区域性且影响时间不长。但一旦在周遭开设新中心时，因为无租金成本压力且业主自营的商务中心无连锁加盟的品牌优势，初始为抢夺客源，皆采取低价竞争策略，会导致原本附近的商务中心出现价格大战进而损及一定利润。但总的而言，以目前所产生的潜在竞争者其威胁不大。
（四）替代品的威胁
两个处于同行或不同行业中的企业，可能会由于所生产的产品是互为替代品，从而在它们之间产生竞争行为，这种源自于替代品的竞争会以各种形式影响行业中现有企业的竞争战略。 8/9 首页 上一页 6 7 8 9 下一页 尾页 |
