第三章 上海阿波罗大厦有限公司内部环境分析-论文网

论文摘要：第三章 上海阿波罗大厦有限公司内部环境分析-论文网
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1．1产品与技术分析

2．1.1产品线

目前公司主要的商品共有三个种类：

（一）租赁办公室，其中又可区分为：

1.精装修办公室：

租期非常灵活可以时租、日租、周租、月租、年租。在大小上可以有1个人至10个人的房型皆可以提供。同时在公共区域配置公用办公设备和高素质的服务人员随时准备提供服务。

2.传统办公室：

为了提供客户成长空间，公司亦配置了传统办公室是精装修办公室的配套。一旦精装修办公室客户成长需要超100平方米时，若继续租用精装修办公室，则其成本会超过传统办公室，此时我们的业务人员就会建议是否转换至传统办公室。

无论是哪一类型的客户，一旦入驻后，将可以享受如下服务（部分需另收费）：

（二）临时会议室

公司的会议室分大中小型，可以容纳2-40个人，格局可以遭客户需求变化，如董事会、培训室、小型主管会议、演讲室、面试室…等，如图8所示。租期以小时为单位，无论是中心内客户或外来客户皆可以租用。同时我们提供会议所需的各项现代设备，如电脑、投影仪、电话会议系统、视讯会议系统等。同时提供茶水及各类型服务人员提供服务。

图8各类会议室造型

Figure8LayoutofConferencerooms

（三）虚拟办公室

公司提供长期在外地跑业务或者是在家办公的SOHO族所谓的虚拟办公室，内容包含可以在名片上印上我们所提供的办公室地址供客户的客户寄送邮件包裹并有专人代收处理。亦提供专门的电话号码及来电代接代转。

这三项产品营业额比重为8：1.5：0.5，整体来看以实体办公室出租的比重仍是所有产品类型中最重的，且每年以接近10至20个百分比向上增涨。而会议室及虚拟办公室也有接近10个百分比的成长率。下图9为2003年以后，各项产品的营业额占比及增长。

资料来源：作者根据阿波罗内部年报整理

图9上海阿波罗大厦有限公司产品组合的营业额增长（单位：万人民币）

Figure9ProductsSalesGrowthofApolloBuildingCompany（Unit：RMB10K）

2．1.2新点开发能力

公司的新点开发能力薄弱，虽然在组织架构中有设立专门的开发部门。可是该部门人力不足，且事项繁杂。且开发新点应该有标准化的评估选点指标，但公司目前的选点依然是依靠总经理一人决策为主，没有数据分析协助判断。选址确立后，后续装修、设备采买、人员配置及销售策略应随即开展，这一部分也没有标准化规范，导致新点开幕时间的延误，而造成失。

2．1.3产品开发能力

商务中心行业所谓的产品除前述办公室、会议室出租、虚拟办公室等外。所谓的产品开发大多属于如何增加客户的服务内容，如替客户提供旅游规划、代订机票、代订饭店等。这一部分在公司也是相对薄弱的一环。许多新服目的发想，都因为没有具体的规划和细节控制而不了了之。当然主要因素也在于人力资源无法支持所造成。

2．1.4服务质量控制能力

本公司的服务质量较多数商务中心来的优良。主因是在位开发商务中心项目之前，公司所属物业单位已经开始执行ISO-9001质量管理体系。商务中心成立后，同时将此管理体系带入执行。并运用多样的客户投诉管道及人员激励制度控制并提升服务水平。至2011年预计申请并实行ISO-9004质量管理体系，加入公司绩效稽核部分，以达到高度的服务水平，同时使公司及其他供应商都能在营利上有所提升，创造多赢局面。

1．2市场与运营分析

2．2

2．2.1细分市场分析

公司的客群众多，服务近2000家以上客户，且分布相当广泛，以公司内部统计资料来看，欧洲占38％、美洲24％、日本22％。比例上虽然欧美国家共占有62％的份额，但是由于欧美国家中国家数量较多，相较于日本一个国家而言，日本所占比例为当中最高。为此公司为日本客户特别提供与日本本国近似的贴心服务，同时配有专业的日语人才。

除此外，中国客户市场也是公司极力发展的一群。目前针对中国客户开始进行深入的研究，挖掘中国客户的本质需求。预计整个方案研究结束后，可以推出相应的服务以深耕中国客户市场。

2．2.2市场开发能力

公司整体市场开发能力薄弱，一方面是由于公司分店皆分布于上海市，对于想前去外地开拓市场的客户而言，相对能提供的服务受到限制。其次为公司内部业务人才培训不足，积极度不够。客户近七成以上皆必须依靠中介公司介绍或部客续租。在近几年的发展中，需要注意业务人员能力的培养。虽然目前已经由培训部门计画各项培训作业，但目前成效不彰。

2．2.3运营管理能力

商务中心客户虽然有个种租期上的灵活选择，但大体上仍以1年为一期。各中心会安排约5％的空置率，作为汰换客户使用，目前整体公司出租率平均在85％至95％之间浮动。另公司采取利润中心制度，各中心分别独立为一个财务中心，所有盈亏由中心经理负责承担。

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