我国住房公积金保值增值方式及优化_问题

1.个人贷款总额占住房公积金缴存总额的比例不高

2008年末，全国个人贷款率（个人贷款余额／缴存余额）为50.30%，有学者研究计算，个贷率最低43.85%最高80%，这样既保证住房公积金的提取、管理中心的正常运作和提取风险准备金，又能获得增值收益，在范围内贷款率越高收益越好。

2.各地个人贷款发展不平衡

一些地区住房公积金个人住房贷款率较高，甚至无法满足所有的住房公积金贷款需求，与之对应的是，多数地区住房公积金个人住房贷款率较低，大量住房公积金沉淀在银行，不仅没有很好发挥住房公积金在改善城镇职工住房水平中的作用，还带来了存款利率倒挂的损失。

（二）住房公积金购买国债存在问题

1.我国国债的市场化建设仍然不发达

目前存在的问题包括国债发行市场规模较小、国债结构不合理、品种结构单一、种类较少等等。此外，虽然国债是以国家信用为基础发行的有价债券，安全性高，但收益率却仍然较低。

2.公积金管理中心投资国债存在一些操作问题

一是只有甲类账户才能直接进入中央国债登记结算有限公司的簿记系统购买、查询情况，而管理中心开设的是丙类账户，故无法进入其簿记系统直接查询，查询的书面结果只能是由代理银行给出。此种规定给管理中心的查询带来诸多不便。二是在银行间债券市场购买国债过程中，开设甲类账户的商业银行在代理购买国债中，往往是考虑和满足其自身的盈利需要，其精力首先放在解决自身国债购买上，并没有、也不可能过多地帮助管理中心实现资金较好收益，有好的券种一般不会推荐给管理中心。三是由于管理中心只能与商业银行总行签订委托协议，而签订委托协议有一个过程。常常等协议签订后问题，行情已发生变化，错失良机。

（三）住房公积金银行存款存在问题

银行存款的主要问题就是“利率倒挂”问题。根据中国人民银行2011年4月6日调整的最新存贷款利率（近几次利率调整见表2-2），住房公积金中心支付给缴存人的利率分为两种情况：当年归集的住房公积金存款利率按结息只挂牌的活期存款利率计息即0.50％：上年结转的住房公积金存款利率按三个月整存整取存款利率计息，即2.85％。而住房公积金管理中心在委托银行专户中的资金按单位存款相应期限档次利率计息中国学术期刊网。而当住房公积金银行专户中的非当年归集的住房公积金达到一定比例时，公积金管理中心支付给缴存人的利率超过了银行支付给公积金管理中心的利率，这就导致了的“利率倒挂”现象。实际上，当年归集的住房公积金减去提取部分后所占住房公积金银行专户往往较小，因此住房公积金的“利率倒挂”现象普遍存在。

表2-2 住房公积金贷款利率调整表 2011年4月6日单位：年利率%

资料来源：住房城乡建设部网站

“利率倒挂”给住房公积金管理中心带来沉重的保值增值压力，特别是对一些沉淀资金数额较大的地区更是如此。巨大的资金保值增值压力，迫使住房公积金沉淀资金必须寻找其他的保值增值途径，从而稳定实现住房公积金的社会保障功能。

（四）住房公积金投资组合存在问题

国家政策规定，住房公积金保值增值方式只有三种，除个人贷款由借款者自己申请外，住房公积金管理中心会确定资金在银行存款与购买国债之间的比率，即确定住房公积金的投资组合。住房公积金投资组合，就是通过对住房公积金所能投资的不同品种、数量和期限的资产进行合理搭配，达到控制风险和提高收益的双重目标。现阶段我国大多数住房公积金管理中心没有专业的资金运作队伍，不熟悉投资组合的理论和方法，因此有的公积金中心为求稳妥，不敢轻易购买国债，造成沉淀资金过多，不能很好的做到资金的增值保值；而有的公积金中心凭经验制定国债购买计划，不注意控制利率风险，也会影响投资的效益。

五、我国住房公积金保值增值方式的优化

（一）现有住房公积金个人贷款的优化

根据第二章的分析，现有住房公积金个人贷款最主要的问题是个贷率整体偏低，且地区发展不平衡，一些地区住房公积金个人住房贷款率较高，甚至无法满足所有的住房公积金贷款需求，例如北京、上海、江苏、浙江等地，而与之对应的是，多数地区住房公积金个人住房贷款率较低，大量住房公积金沉淀在银行，不仅没有很好发挥住房公积金在改善城镇职工住房水平中的作用问题，还带来了存款利率倒挂损失。因此，要针对不同地区的不同问题进行分别讨论，并提出优化途径，这样才使个人贷款率整体在一个合适并能带来增值收益的数值上，发挥住房公积金应有的作用。

.1 提高住房公积金个人住房抵押贷款率的有效途径

对于住房公积金个人住房抵押贷款率低的地区，可以通过以下几种途径提高个人贷款率：

（1）降低申请条件。拓宽住房公积金的贷款群体；对特定群体，如大学毕业生、转业军人等免除申请住房公积金贷款的连续缴存时间限制；开展住房公积金异地贷款业务等。

（2）提高最高限额。住房公积金贷款单笔最高额度在不同地区是不同的。在完善住房抵押贷款担保制度、保险制度的前提下，尽量使贷款最高限额满足一般职工在本地购建住房的需求，弱化月缴存额、缴存年限等的约束。

（3）简化申请流程，提高服务意识。住房公积金贷款较商业贷款条件更苛刻，流程更繁琐，因此，简化申请流程，提高服务意识，是吸引更多购房者选择公积金贷款的有效手段。可适当增设营业网点，扩大住房公积金业务服务区域，实行客户授权代理制，为贷款职工提供全程式的业务代理服务。

（4）加大住房公积金的宣传力度。住房公积金利用率较低的地区，较多单位和个人对住房公积金制度了解欠缺，对住房公积金的利率优惠也缺乏了解。因此，公积金管理中心做好制度的宣传工作，可以帮助公积金个人贷款比例的提高。管理中心应加强与开发商的密切联系，将住房公积金贷款与房屋销售配套。同时，应及时掌握房地产市场开发建设项目，充实客户资源。

（5）对中低收入家庭可实施灵活的还本付息方式，给予适当的优惠。住房公积金个人贷款主要帮助并保障的群体就是中低收入的家庭，针对这些中低收入家庭，使用公积金贷款购买住房时，可以有一些适当的优惠，以提高这部分职工的购房积极性和购房能力。特别是通过适当地推迟还本付息时间、对特定群体的减息以及对使用商业银行贷款的职工使用增值收益贴息等方式，增强中低收入家庭申请住房公积金贷款购买住房的动力，同时也降低其偿还贷款的风险中国学术期刊网。这样既发挥了住房公积金的社会保障作用，又增加了住房公积金的增值保值收入。

2.弥补不能满足住房公积金个人贷款需求的有效途径

（1）规范贷款质量。通过对住房公积金个人贷款做到规范化问题，降低个人贷款逾期率，从而提高整体贷款收益并将风险降低到规定的限度。

（2）扩充资金来源。扩充资金来源主要包括对缴存人申请商业住房贷款进行贴息、住房公积金管理中心之间的横向贷款。贴息是指在住房公积金个人住房抵押贷款率较高的地区，当住房公积金不能满足所有缴存人的个人住房贷款需求时，使用住房公积金的增值收益对缴存人申请的商业住房贷款与公积金利率之间的差值进行补贴，从而使得所有缴存人都能够享受住房公积金贷来的经济效益和社会效益。住房公积金管理中心之间的横向贷款是指将部分地区的沉淀资金横向贷给缺乏个人贷款资金的地区，其中利息收入由两个中心分享，是解决目前少数地区缺乏个人贷款资金的较好办法，既解决部分地区住房公积金个人住房抵押贷款资金的缺乏，为更多的职工提供住房公积金贷款，从而又解决了部分地区沉淀资金问题，提高了沉淀资金的收益率。

（3）住房贷款证券化。即通过发行住房公积金个人住房抵押贷款证券，从而弥补个人贷款资金的不足，同时，还能够分散金融机构发放住房抵押贷款的风险，从而提高金融机构资产质量，有利于其经营活动的进一步开展，且有利于为个人购房提供必要的金融支持，使大量资金通过资本市场流入住宅产业，有利于激活住宅产业，支持个人住房消费，扩大内需，同时也为投资者提供了一种收益性较好、风险较低的投资方式。现在住房贷款证券化在我国还处于研究与试探阶段。

（二）现有住房公积金购买国债的优化

根据住房公积金具备的特殊性质，以及我国国债市场的实际情况，在使用住房公积金进行国债投资时，尤其要针对第二章提到的国债市场不成熟和国债投资操作不当等问题，从以下几个方面注意并规范住房公积金的国债投资。

1.充分认识住房公积金的意义和作用

即要明自设立住房公积金的目的是向职工发放住房贷款，改善其居住条件，住房公积金的保值增值主要应通过放贷来实现，购买国债仅是在满足职工借贷要求后才实施的，有主有次。另外《住房公积金管理条例》规定公积金管理中心是不以营利为目的的事业单位，要以资金安全为第一要务，不能以营利为目的。

2.建立国债风险评估制度，规范购买国债行为

购买国债尤其是作为购买数量较大的公积金管理中心问题，控制风险是住房公积金运作的重要前提。购买国债时，要对购买国债的品种、利率、期限、兑付、国债销售机构、国债的查询保管等诸多方面进行研究评估，形成一套规章制度，以此来规范国债的买卖行为。只有这样，公积金购买国债的潜在风险能降至最低。

3.加强国债业务知识的学习

住房公积金制度历史不长，重归集轻运作或重贷款风险轻国债风险的思维，使公积金从业人员忽视了对购买国债等方面知识的学习。因此，公积金管理中心应加强公积金运作方面的业务培训，同时，还应积极吸引人才，尤其是金融、证券专业方面的人才，改善管理中心人才结构，以适应公积金制度不断深入发展的需要。

4.为防止各地由于业务不熟、信息不灵、选择机构不当造成的风险

应允许住房公积金管理中心开设甲类账户，或由住房公积金监管司与其他监督部门以及债券市场的主管部门共同确定几家规模较大、实力雄厚、管理规范的金融机构，承办住房公积金国债购买业务，限制各地管理中心只能在监管司规定的范围内操作。

（三）现有住房公积金银行存款的优化

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