REITs上市交易对市场影响的分析_金融论文

论文导读:：本文研究目标包括两方面：其一，对REITs 产品上市后可能市场交易进行分析；其二，考察论证如何有效避免投资者盲目投机，特别是防范首只REITs上市后可能的爆炒情况。为此，本文从以下几个方面进行研究：（一）考察海外典型市场REITs上市后的市场运行状况；（二）考察我国沪市类似产品的投资者构成及交易行为特点，并重点就1998 年基金上市后市场运行状况进行案例分析。并就此提出一些政策建议。
论文关键词：REITs，上市，市场影响

 

房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrusts，以下简称“REITs”）是海外成熟证券市场普遍存在的一种专门投资于出租型成熟商业房地产资产的基金型投资产品，其产品投资特性介于传统股票与债券之间。迄今为止，海外证券交易所已有上千只REITs上市交易。为了满足投资者多样化需求，我国正在积极研究REITs产品可行性与方案设计。不过，我国股市投资者历来有偏好新股或新产品的传统，新股上市首日众多投资者趋之若鹜，市场波动剧烈（平均为300%的涨幅）；再如，首批上市（1999年）的封闭式基金交易异常活跃，以基金金泰为例，上市首日涨幅达39.6%，换手率达43.68%，在随后的20个交易日内有6个交易日涨停。在这种背景下，REITs在沪深交易所上市后价格走势如何变化、投资者对REITs的交易行为如何、REITs产品上市后市场波动如何？需要我们去认真探索。

本文研究目标包括两方面：其一，对REITs 产品上市后可能市场交易进行分析；其二，考察论证如何有效避免投资者盲目投机，特别是防范首只REITs上市后可能的爆炒情况。为此金融论文，本文从以下几个方面进行研究：

（一）考察海外典型市场REITs上市后的市场运行状况；

（二）考察我国沪市类似产品的投资者构成及交易行为特点，并重点就1998年基金上市后市场运行状况进行案例分析；

综合以上研究结果，我们期望提供具有实践操作意义的政策建议，以帮助REITs产品在我国沪深交易所顺利上市交易。

一、境外REITs产品上市交易对市场影响分析

REITs自1960年在美国出现后，先后在英、法、德等发达资本市场涌现，并获得了迅猛发展。根据GPR（Global Property Research）全球REITs 指数规模统计，全球证券化房地产市值规模从1984年的280亿美元，增加到2007年的11400亿美元。REITs产品的平均规模由1984年的2.06亿美元增长到2007年的24亿美元。

在亚洲市场，继日本在2001年推出REITs后，新加坡、台湾和香港等较成熟资本市场也相继推出REITs。其中，在新加坡证券市场中，REITs在过去的三年里从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到其证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场论文提纲怎么写。香港市场也于2005年11月推出了第一只房地产基金——领汇，并筹得218亿港元，超额认购达到130倍。

（一）REITs投资收益及对分散市场风险的作用

作为房地产类投资产品，REITs具有不同于其他产品的收益和风险特征。从收益角度看，根据NAREIT（National Association of Real EstateInvestment Trusts）对1972——2005年期间各类产品投资收益的统计结果，可以发现， REITs 产品与其他证券产品相比年收益率较高，仅次于小盘股，高于大盘股与债券（见图1）。根据Bloomberg统计，全球REITs（即富时EPRA／NAREIT 指数）从2001年到2006年的年化报酬率为21.09%、年化标准差为12.57%。在此期间，摩根士丹利

资本国际公司（MSCI）世界指数股票年化报酬率为3.72%、标准差为13.92%；花旗集团全球政府债券指数年化报酬率为4.11%，标准差为2.55%。这意味着在诸多产品中，REITs指数的风险调整后收益（Sharp指数）最高，即REITs产品在相同风险下，回报率最高（见表1）。此外，REITs 平均年配息率达5.27%，不仅高于全球债券（4.57%），更优于全球股票（2.18%）。

图1 各类产品投资收益比较

资料来源：National Association of Real Estate Investment Trusts

表1 各类别产品夏普比率比较（1970-2006）

资料来源：Vanguard Investment Counseling & Research

作为一种“性价比”高（即既定风险下收益较高）的产品，REITs的推出必定对投资者资产组合的改进带来帮助。根据NAREIT的分析，REITs产品有效地改进了投资组合的有效前沿。这意味着金融论文，组合中含有适量REITs产品的投资者将在不影响收益的前提下降低组合风险。从这一角度来看，REITs产品的推出有效降低了海外市场的整体市场风险。

（二）REITs 与其他产品相关性分析

分析REITs与股票市场、不动产市场、债券市场的相关性，发现：

1．REITs指数与股票指数之间呈现出较强的同涨同跌走势，不同的是，2003年以前，REITs指数波动要强于其他指数，2003年以后则弱于其他指数（见图2）。

2．REITs指数与股票指数的相关性逐年增加，与金融股指数相关性更是如此。例如，各主要股票指数与REITs 的相关系数在2008年超过0.7，2008年就达到0.8，2009年达到近0.8（见图3和图4）。

3．通过比较REITs与地产指数、CPI指数的关系（如图5和6），可以看出，REITs长期报酬率高于地产股，且REITs与不动产价格、地产类股、CPI相关系数低。这表现为在不动产市场不景气时REITs所受冲击较小，仍可维持正报酬。

由此意味着REITs能够有效降低组合风险，使投资者在不影响收益的前提下降低组合风险。从这一角度来看，REITs产品的推出可以有效降低市场的整体风险。

图2 富时NAREIT资产信托指数与各主要股票指数的历年涨幅

图3 GPR250 REITs指数与其他指数相关系数（2001-2009）

资料来源：http://www.reitcafe.com

图4 REITs与S&P500金融指数相关系数（1994-2008）

资料来源：www.prei.com，“Global Real Estate Securities–2009 Outlook”

图5 美国REITs指数与地产股指数、房价指数走势关系

资料来源：bloomberg

图6 权益型REITs与CPI的历年变化

资料来源：National Association of Real Estate InvestmentTrusts

（三）REITs 产品的定价效率及流动性分析

从交易价格与净资产NAV相比的折溢价来看，在过去10年，REITs最高曾达到溢价34%，最低达到折价24%[1]。从REITs折溢价的历史走势来看（图7和图8），2003年至2007年间REITs一直处于溢价交易；在2007年后处于折价交易，且折价率趋大。从各地区的折溢价情况看，截止至2008年底REITs普遍处于折价交易。其中，全球平均折价为-13%，香港最高，为-36%。

相关研究表明[2]，在海外证券市场中REITs流动性（通过买卖价差衡量）与本身规模、挂牌市场总体流动性有关。REITs的市场规模越大，流动性越强论文提纲怎么写。此外，开放式REITs的流动性要强于封闭式。

图7 全球REITs折溢价率（与NAV比）走势（1998-2008）

图8 各国家/地区的REITs折溢价率（与NAV比）情况

（四）港台证券市场首只REITs上市首日情况

台湾、香港第一只REITs上市首日都有受投资者追捧的情况。台湾第一只REITs——富邦一号（封闭式基金，新台币58.3 亿元，2005.3）在2005年3月10日上市首日中，成交量达6.99万张，单日周转率将近12%。目前，富邦一号的日均成交量为8,945张。

香港首个上市的房地产投资信托基金——领汇于2005年11月25日上市。在上市首日港股开市前的电子交易时段金融论文，领汇每基金单位，已报11.2 港元，比散户认购价高出约14%。在开市后，其第一笔交易成交价为11.15 港元。随后，领汇

股价呈一路攀升态势，半小时左右即涨至11.85 港元高位，较散户认购价高20%，散户每持有一手（500 基金单位）领汇，扣除成本前账面可获利约1035 港元。在上午收市时，领汇报11.8港元，港股大市半日成交近145.5亿港元，其中有近62亿港元均为领汇的成交，占近43%。

二、沪市投资者结构与投资者行为分析[3]

本部分分析沪市投资于类似REITs的证券品种的交易者的投资结构及交易偏好。在综合比较国际REITs产品特征和我国证券市场实际情况后，将流通市值在30-50亿元的股票（148只）、基金（19只，含3只ETF）和债券（109只）作为类似REITs产品的代表。此外，我们也分析了1998年新基金上市交易的投资者行为。

（一）投资者结构与交易偏好分析

首先，考察各类账户投资不同产品的情况及交易额分布：机构持有债券与基金份额比较大，分别为97.4%与54.5%；个人账户主要投资股票及基金，个人账户中中户投资30 亿元-50 亿元流通市值股票市场份额最高，达到31%，中小户投资基金比例比较高，合计占32%左右。

从各类账户交易不同产品的情况看，机构投资者为债券交易的主体，占91.9%的份额；而个人投资者为股票与基金交易主体，分别占股票与基金市场份额的91%与78%。其中，大中户比重最大，分别占股票与基金市场份额的67%与52%。可见，债券的定价权受机构影响较大，股票受个人账户影响较大，基金受大中户及基金影响最大。

从投资偏好系数来看（见表2），小户比较偏好持有基金，相对而言，中户和大户并不偏好投资基金；机构偏好持有债券，而个人账户则厌恶投资债券；个人账户偏好30 亿元-50亿元流通市值股票，而机构则不偏好。

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