中国人民大学管理学院曲波博士通过对1998年1月份到2001年12月份的利率与国房经济景气指数进行线性回归分析，显示二者呈负相关，相关系数为-0.57，利率每降低1个百分点，会导致景气指数增加1.49点，并且通过了F检验和t检验。结果表明利率对房地产市场的影响非常明显。
根据我国最新的宏观经济数据，我国连续几年的通货紧缩已经结束了，进入通货膨胀时期，虽然在2004年10月29号利率经过调整，其中一年期的存款利率由原来的1.98%（含税）调整到2.25%（含税），5年以上的贷款利率从5.31%上调到5.58，5年以上的个人住房公积金贷款利率由4.05%上调到4.23%，5年以上的自营性个人住房贷款从5.04%调整到5.31%。据厦门市统计局《2005年厦门市国民经济和社会发展统计公报》公布的数据显示，厦门市2005年居住消费价格指数（通货膨胀率）比上年上涨了5.6%，居民存款的实际利率已经变成了—3.35％。这就是说，存在银行的存款实际上不但得不到存款利息，而且本金也减少了。因此消费者在面对通胀压力增大的预期下，将钱放在银行里已经不合时宜。由于房地产拥有可自用、保值、抵押贷款、出租等优于其他投资产品的优势，故从保值增值的角度出发，为规避通胀带来的实际财富损失，一个较好的办法就是进行房地产投资。
虽然为了防止在高地价和高房价的诱惑下，开发商千方百计地争取银行贷款囤积土地和房源，“国六条”颁布了两条关于贷款的细则——对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，但在此之前厦门市就已经按照这两项规定来运营房地产市场了，而且90平方米以下的按揭贷款首付比例降到只有两成。所以基本上“国六条”关于贷款的这两条细则不会对厦门房地产行业产生影响。因此，结合上面利率对房地产的影响、央行持续较长时间的低利率政策以及目前厦门居住消费物价指数，旺盛的房地产投资需求必将造成房地产市场价格上扬。
（四）稀缺的土地资源推高房地产市场价格
与其他商品不同，房地产商品具有区域垄断性。这使得房地产产业发展的大部分成果可以为地方政府所享。房地产发展带来的税收、就业、土地收入大部分转化为当地地方政府收入，而很难流失到其他地区。因此政府都有强烈发展房地产业的冲动。经营城市就是经营土地，城市面貌的改善、GDP的上涨，推动房地产业发展是最直接、最迅速的方法。2005年全年完成房地产开发投资110.17亿元，增长20.5%，2006年上半年房地产生产总量39.12亿元，增长速度32.1%，占GDP构成的7.3%
生产费用价值论认为，商品的价值由生产商品的各项成本费用的构成。在房地产市场，从房地产开发商角度看，房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成。房地产开发成本包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。房地产的成本构成中，土地成本占了很大的比例。厦门房地产市场中，土地成本大约占了总成本的40%-50%。在此次的座谈中获悉，厦门国贸地产有限公司在2005年12月8号以7亿元的地价竞标到的一个项目平均楼面价是4851元/平方米，厦门市2005年全年推出土地35幅，成交总土地面积190.4万平方米，总建筑面积296.5万平方米，总成交金额61.5亿元，由此推算，2005年楼面家价为2074元/平方米。在今年的2月份和4月份出让16幅土地，成交总土地面积94万平方米，总建筑面积达到224万平方米，总成交额62亿元，到4月份为止推算的楼面地价已经上升到2767元/平方米。其中4月8号2006P01地块以每平方米7132元的楼面地价创造了楼王地位。
为了减少土地市场的囤积、投机行为，稳定地价，“国六条”规定对满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权;对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价企业要加大整治查处力度。这条规定虽然对于恶意囤积土地，投机炒房有一定的打击力度，但是却难挡厦门市的地价日趋攀升的迹象。
首先土地供应总量的改变：从2004年初开始国家实施“紧缩地根”的宏观调控政策，结土地审批6个月、清理整顿开发区、减少土地供应量等一系列举措。虽然2005年和2006年上半年厦门市在岛外的土地供应量增加带动了全市土地供应量的增加，但随着土地资源的日趋减少和政府在一定范围的操作，笔者认为土地价格进一步上涨；其次，土地供应方式的改变：自2002 年全国各地普遍实施城市土地储备制度以来，包括住宅建设用地在内的所有经营性用地只能通过招标拍卖挂牌的方式从土地储备供应机构取得，城市土地市场（一级市场）变成为只有一个供应方而有多个需求方的短边市场。这种土地供应方式的改变对于加强土地市场调控力度，避免国有土地资产流失，实行土地资源的集约利用，以及保护耕地等方面无疑具有十分重要的作用。然而，土地招拍挂的客观后果是地价的上涨。
Ⅲ、当前厦门房地产市场运行过程中值得关注的问题以及相关建议（一）价格统计缺陷误导了市场预期
由于房地产市场统计方法不规范，各地存在差异，用简单加权平均得出价格数据没有说服力，而且这样的数据完全在地方政府的掌控之中。如果政府觉得房价高了，完全可以多开发一些郊区的住房，因为一般说来郊区的房价较低，会拉低住宅平均价格。正因为价格统计上的原因，目前厦门房地产市场的价格上涨幅度可能会被严重低估，而用这中严重失真的数据是无法来判断房地产市场的发展趋势。为了规范市场朝着理性的方向发展，建议政府部门在做数据统计时候本着实事求是的态度和为人民服务的宗旨来展开工作。
（二）不科学的舆论引导造成消费者非理性购房
由于目前媒体对房地产市场高度关注而又缺乏专业研究，导致购房者接受了较多的不实市场信息，在一定程度上造成了非理性购房。为引导消费者理性购房，促进全省房地产市场的健康发展，建议政府应加强对舆论的引导，可由当地房地产研究的权威部门，通过加强房地产信息管理建设及基础研究，定期、及时的向社会发布真实、准确的市场信息及研究成果，建立健全一套行之有效的房地产信息发布制度。发表论文。
（三）房地产产品缺乏创新，市场导向模糊 3/4 首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 |
