（四）房地产的金融情况
2006年1-6月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为59.84亿元，其中商品房贷款46.63亿元，占总贷款金额的77.92%；用于土地使用权和在建工程进行抵押的开发贷款累计值为75.40亿元。
Ⅱ. “国六条”对当地房地产未来市场的影响
随着“国六条”及其细则的出台，政府对房地产市场的调控进入了新的阶段。虽然这些政策的效果还有待观察，但是根据对市场的分析和判断，未来一段时期内房地产价格将持续坚挺，主要有下列三大理由：
（一）人口数量的增长
随着人们生活水平的提高，对住房条件追求的尺度扩大，而厦门作为一个最适宜居住的城市之一，优美的生活环境、文明的社会环境吸引了越来越多的外地居民选择在厦门购房学习工作安家。据2006年上半年厦门房地产信息公布的商品居住用房的购买对象情况显示，在上半年厦门本地人占购房总量的45.5%，而外地人却占购房总量的54.5%。而且这种购房对象的比例有望在长期内进一步的扩大。由此可见，厦门房地产市场的需求队伍正在不断地扩大。虽然现在厦门房地产市场上的产家竞争很激烈，但从需求方面来看，厦门的房地产市场基本上一个卖方市场，从每期新楼盘开盘的第一天售楼的火暴场面即可以看出。
这次新政的出台，显然是力图触及房地产行业深层，内容涉及土地供应、住房保障、税收管理和信贷调控多个方向，其中最有可能的重点，也是最能产生效果的环节将是保障类住房的增加和对供地情况的整治。其中对于保障性住房的增加要求体现在90平方米以下住房的面积要占项目的70%，对于这一条，厦门市将坚持“总量控制，区域平衡”原则，岛外严格执行这一规定，岛内根据特定区域、地段有所区别。在此次实践调查过程中，我们了解到今年8月8日即将出让的岛外6幅涉及居住项目的地块，就有5幅在建筑设计住宅户型面积一栏上，明确指出“套型90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建筑总面积70%以上”的规定。而位于集美的2006JG01地块，在户型面积上更是规定“套型建筑面积一律不得超过90平方米”。
调控供房结构，厦门岛内楼盘已经基本上走向大户型高价位住宅，大量中低价位、中小套型普通商品房住房以及经济适用房只能向岛内转移。这一点厦门自去年开始就已经明确引导岛外房产发展，并从源头上增大岛外土地供应，同时加快了岛外交通、环境配套设施建设。
有些人认为此项政策会使得厦门房地产市场的价格趋于下降，对于中低收入购房者是一种福音，但笔者并不这么认为。因为，岛外交通的逐渐便利、环境配套设施的大力建设使得无论是高收入水平或是中低收入的市民，本地市民或是外地购房者越来越亲赖于岛外的房子，而且外地购房者只要在海沧购买80平方米以上的房子就可以落户，这比在岛内必须150平方米才能落户更具有吸引力，这无疑将导致价格决定因素之一的需求拉动房价的上升。在我们此次实践的问卷调查统计结果显示：在对“国六条”的条例稍微了解的人群中，认为国六条中关于新建住宅90平方米的住房控制在70%以上的政策，会造成90平方米以上的住房价格上涨的占37%，另外只有12%的人群认为会因为新政的颁布而导致90平方米以上的住房价格下降
（二）当前贫富差距拉大、收入分布呈“金字塔”型
在张义祯《厦门居民收入基尼系数研究》一文中，结合厦门大学社会学系在2005年1月-2月对厦门市民进行的“厦门居民生活状况”入户调查所采集的问卷数据，根据胡祖光的“收入五分法下的基尼系数的精确计算公式”，计算出厦门居民个人月收入差距和家庭年收入的基尼系数分别为0.508和0.464，此两个基尼系数表明厦门居民个人月收入和家庭年收入差距已经超过正常警戒线，且收入分布呈“金字塔”型，底部特别庞大。由于中产阶层没有形成规模，不是中间大两头小的“橄榄型”。当前的高房价遇到这种类型的收入分布状态，必然导致“金字塔”顶部的富人有能力购买多处住房，而底部的低收入阶层买不起房，很长的一段时期内这种收入分配状态不会改变。
由于市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求，房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求，即使政府增加供应一定数量的土地，开发成房屋，结果大部分还是被富人（包括一定的外国资者）买去。因为在一个价格较高的房地产市场上，低收入者的竞价能力远远低于富人。发表论文。这样就会出现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况，低收入者永远在市场竞价中处于劣势。财富的快速聚集会使房地产市场结构进一步扭曲，更多的房子用于投机，最近出台的相关政策,从表面上看，通过增加交易成本，可以遏制一部分购房需求，是并没有解决富人手里资金去向的问题，资金最后仍然回到了房地产业。因此笔者认为此次新政的出台并不会使得厦门房地产市场整体的价格有下降的趋势，反而会有一定的上升空间。
（三）负利率助涨房价
房地产是一个离不开金融的行业，在当前我国房地产直接融资体系没有健全的情况下，开发商的巨额投资以及居民预期收入向当期需求的转换都离不开银行的支持。
利率，包括各种银行存贷款利率、中央银行再贴现率，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要手段之一。利率主要是通过影响货币市场的货币流量，进而影响房地产开发的资金量，最终导致房地产市场的波动。
利率对房地产市场供给与需求的影响主要体现在两个方面。一是对房地产开发投资的影响。多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响开发的成本和利润。首先是银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑止房地产投资。发表论文。反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政策会扩大货币供应量，而货币供应量的增长超过了实际经济需求（实际GNP增长和物价上涨之和），促使部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产投资的资金来源，进而推动了房地产投资膨胀。长期的超低贴现率则更会导致地价暴涨，形成地价泡沫。二是对房地产消费的影响。利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。首先贷款利率的提高将直接增加购房者的使用成本，减少了购房者对其他消费购买力，使生活品质受到影响，对房屋的购买需求减弱，房屋的价格就会向下调整。其次，存款利率提高后，居民存款受益——存款利息增加了，居民会在比较收益与风险的条件下，趋于将更多的资金存入银行，以获取更多的稳定收益，而趋于减少需用大量资金的房地产的购置。反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政策则会导致居民投资理财方式的改变，更多资金流向具有保值增值特性的房地产市场。 2/4 首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 |
