| 四、 研究的局限性及结论
本文对上海市住宅市场泡沫的估量纯属理论层面的估价，缺少实地考察取证，这是本文最大的缺陷。泡沫理论研究尚处于起步阶段，测量与估算还未形成成熟的理论体系，所以本文对房地产泡沫界限的估计个人主观意识较强，这导致泡沫估计的误差。虽然上海城市化率已超过美国平均率，但是上海所处的中国贫富、城乡及东西部差距正在逐步扩大。还会有一定量的人口涌入上海，创造一定的住宅真实需求，这是香港与上海最大的区别，所以引入上海与香港的经验对比，说服力欠佳。数理模型最大的缺陷是只能静态论证有限的经济指标，但是现代经济体是一个复杂、综合的动态体系。数理模型对经济的论证力越来越有限，本文虽尽量避免假设，但是客观条件限制，不能完全回避，这也是本文的一个缺陷。在泡沫度指标的设计方面，虽说尽力联系现实，但是上海市是一家省级城市，各区之间差距较大，所以盲目全面研究上海整体住宅市场房地产泡沫，难免会有以点概全之说。本文最大的优点是大部分数据来自上海市统计年鉴的一手、原始数据，数据的说服力相对其他研究具有一定的优势。
罗伯特*席勒曾经谈到，任何一座有魅力的城市对房地产泡沫都是不可回避的。中国住宅市场泡沫暂时没有破裂的缘由主要有三方面：一、尚处于城市化进程中，大量农转非人口涌入城市及城市居民改善住房条件导致的真实需求，延缓了泡沫的破裂；二、中国经济持续增长与全世界的乐观预期迫使大量游资、热钱尚盘旋中国境内寻找商机，这是住宅市场非理性繁荣的一个主要因素；三、政府对金融及经济强有力的控制，这种控制在一定方面扭曲了经济按照市场运行的规律，延缓了泡沫的破裂。不可否认中国自1998年进行住房改革以来，十多年取得了卓越的成就。然而当时‘重市场轻福利’的政策已失去其实效性。2004年以来国家曾经进行一系列的住宅市场宏观调控，但是1997年又遇到国际金融危机的冲击。国家为熨平经济波动，又对住宅市场放松调控。无形中刺激了住宅市场的非理性繁荣。自2010年4月以来，中央政府又对规范住宅市场进行了一篮子的干预，效果明显。但是不可否认，中国住房市场供需结构性矛盾将是近几十年的一个严峻问题。政府在规范销售市场的同时，更应关注租借市场的培育。住宅市场调控的目标应是‘人人有房住’，而非‘家家要买房’。任何泡沫的结局就两种，破灭与化解。破裂对社会带来的冲击较大，化解才是将损失减到最小的途径。化解泡沫取决于政府强有力的调控与干预。
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