| 香港1991-1997年房地产固定资产投资占GDP的比重大致为9.7%-15.2%，扣除住宅外地产建设项目投资占GDP的比重2-4%之外，住宅投资总额占GDP的比重大致为6.7-12.2%。1997年泡沫破裂的前一年地产投资占GDP之比为15.2%，泡沫破裂后2001年房地产总投资占GDP的比重为8.3%，估计住宅投资占GDP的比例大致为3-5%之间。上海自2004年住宅投资额占GDP的比重达到11%后，最近几年已开始缓慢调整，逐渐呈递减趋势。至2009年末降至7.75%的比例。但是，泡沫的运行不仅取决于投资量，更取决于在有限的数量中的炒作、投机。所以，住宅投资额占GDP的比重下降不意味泡沫的会缩减至安全区。
基于上述分析，本文认为上海市住宅市场投资额占GDP的比重在3-5%之间属于正常范围，5-7%之间为警戒范围，7-10%属于危险区间，10以上属于严重危险区。
2、房价收入比标准值
20世纪90年代初，世界银行中国局首席经济师黑马*恩德（Andrew Hamer）通过对中国住房制度改革研究后，曾经对房价收入比提出了一个广为流行“比较合理”的经验范围，认为房价应该为居民家庭年收入的3-6倍。若引入住房贷款因素。每月支付的贷款本息和占居民收入的比重应低于25%。另据有关学者1998年对96个国家的统计结果进行推算，这些国家的房价收入比为0.8-30，平均值为8.4、中位数为6.4。
上海市2008年每户平均2.97人，人均住房面积达到34平方米，则每户住房平均面积为100.98平方米，由于最近几年国家‘7090’与差额放贷政策实施不严格，很多地方住房面积投资是以开发商的利润大小为指引，盲目的上马一批大面积住房。但自从09年房地产宏观调控以来，90平方的住房将会成为购房者的首选，国家对待不同面积的住房所实行的信贷政策不同，90平方米以下首付平均为25%，即k位25%。
根据上海市统计局数据显示，上海市中等收入户人均可支配收入从1980年的637元增至2008年的22675元，人均消费支出从1980年的553元增至2008年的19398元。消费支出一般包括食品、衣着、家庭用品及服务、交通和通信、医疗保健、教育文化娱乐服务、其他商品和服务等等支出。用于住房按揭贷款的收入应该为人均可支配收入扣除人均消费支出后的收入。这种扣除后的收入年均增长率为13.05%。随着经济的发展，将来人均年收入增长率会将逐渐减少，即s为8%。根据黑马*恩德（AndrewHamer）的统计中国每月支付的贷款本息和占居民收入的比重应低于25%，即m为25%。
中国的教育年限决定一般人大学毕业为23岁左右，但收入差距过大，许多大学毕业生刚毕业收入较低，导致结婚年龄一般在27-30岁之间。如若剔除外界支持，积累到住房首付款至少到35岁左右，60岁退休，还款期限为25年左右，则n为25。
当 时：
售价收入比为：
当 时：
售价收入比为：
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P
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住宅售价
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Y
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家庭年收入
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k
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首付款比例
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n
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还款期限
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i
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银行住宅贷款利率
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m
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每年贷款偿还额占家庭年收入的比例
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R
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售价收入比
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s
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居民收入每年固定增长比例
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k、m、s、n分别为25%、25%、8%及25时的房价收入比
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利率（i）
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5%
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6%
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7%
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8%
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9%
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10%
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房价收入比（R）
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11.35
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9.93
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8.73
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8.33
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6.85
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6.13
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2003年，香港房地产泡沫破裂五年后，香港一手房房价收入比大致为4.27，二手房房价收入比大致为2.43.瑞纳特在1998年的一份研究报告中提出，发达国家的房价收入比为1.8-5.5，在发展中国家，房价收入比应该宽松一些，大大致为4.0-6.1.2001年美国一手房房价收入比为2.6，二手房房价收入比为2.2。1985年，日本房价收入比最高大阪城市圈为5.74，最低北海道，约为4.38。台湾在房地产泡沫时期（1987-1900年），房价飞涨的速度大大超出了居民收入的增长幅度。台湾的房价收比迅速上升，从1985年的3.83突然上升，到1989年已达11.9[9]。
综上所述，本文可将上海房价收入比2-4定位正常区间，4-6定位警戒区急间，6-8定为危险区间，8以上定位严重危险区。
3、租售比
设住房售价为P元，如上文分析，购买者一般为90平方米以下住房，首付25%房款及相关税费（1.5%的契税）和房屋维修费用（房价的2%），其余75%房款通过银行按揭贷款支付，按揭贷款期限为25年。银行存贷利差一般为4%，银行存款利率为i，贷款利率i+4%，按每年等额支付本息。中国住房使用期限是以取得土地使用权当天开始，但国家没有出台限制开发期限的政策，开发商取得土地使用权后一般才开始规划，建设，直至最后捂盘惜售，等待时机。购房者拿到房契且入住，一般需要十年时间。故而房屋使用期限为60年，60年后不计残值。购房者购房后通过出租以获取投资收益，月租金为R元龙源期刊。那么有：
（1）60年租金在60年末期的本利和为：
（2）30%的房款及税费、维修费在60年末期的本利和为：
（3）每年支付按揭贷款额为：
（4）支付的按揭贷款额在60年末期的本利和为：
（5）设超额收益为0，则有 ，即：
故而，租售比为：
不同利率下的租售比
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利率（i）
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5%
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6%
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7%
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8%
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9%
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10%
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租售比（R）
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360.31
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284.67
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249.94
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222.56
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200.57
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182.57
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根据上海房产界专业人士估计，上海房地产市场租售比的经验值应为140-190。香港2001与2005年住宅租售比的平均值大致为238.8与205.8。但是，上述模型忽视空置率的情况，税费设置不合理，另外出租的中介费用都没有设计在内，因而模型的设计相对经验值较为合理。综上所述，租售比正常区间应为100-140，140-280属于警戒区，180-220为危险区，220以上为严重危险区。
4、上海市房地产泡沫度计算
（1）单项指标指数
首先根据不同指标，应将指数分为5个范围区间，即低谷区（指数<0）、安全区（0<指数<1）、警戒区（1<指数<2）、危险区（2<指数<3）及严重危险区（指数>3）（高汝熹、宋忠敏，2005）。
其次，根据指标实际值与各区域标准值的比较，判断指数处于泡沫度的哪个区域。
再次，计算指数值。
对于安全区、警戒区及危险区：
对于低谷区：
对于严重危险区：
（2）泡沫度指数
泡沫度指数计算公式为：
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单项指标指数
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高限标准值
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区域底线指数值
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指标实际值
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标准值
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泡沫度指标种类
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指标种类权重
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泡沫度
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5、上海市住宅泡沫度指数的估价
（1）房地产投资与GDP的比例
2009年上海房地产投资总额占GDP的比重大致为7.24%，该指标属于危险区间，泡沫指数值应为：
房地产投资与GDP之比=2+（7.24%-7%）/（10%-7%）=2.08
（2）房价收入比
计算房价收入比时，本文以上海市中等收入家庭的可支配收入与消费支出作为计算标准，平均每户住房面积以90方以下为标准。中国通货膨胀率警戒线为3%，考虑到银行收益，本文认为贷款利率6-8%较为合理，为便于计算，本文设定银行按揭大款为7%。在7%的指标下，房价收入比为8.73%。
根据前文所设定的标准，8.73% 应属于严重危险区经济学论文，泡沫指数值为：
房价收入比=3+（8.73-8%）/8%=3.09
（3）租售比
根据上海房产界专业人士估计，上海房地产市场租售比的经验值应为140-190。但是，本文对租售比的测算较为机械，模型忽视空置率的情况，税费设置不合理，另外出租的中介费用都没有设计在内，因而模型的设计相对经验值较为合理。本文所计算的租售比为249.94，属于严重危险区的范围。
租售比泡沫指数=3+（249.94-220）/220=3.14
6、上海市房地产泡沫度指数
对于各项指标的权重，暂且根据平均权重进行处理，即三项指标的权重都设为1/3。根据上文衡量的房地产泡沫各指标的指数，可以得到泡沫度指数值为：
上海市房地产泡沫度指数=（2.08+3.09+3.14）/3=2.77
通过计算得出，上海市房地产泡沫处于危险区后期，即将步入严重危险区。上海市尚且处于城市化的末期。大规模建设尚未停止，国际金融中心的建设、产业转型、人才战略等迫使上海未来几十年依旧高速稳步发展，故而适度规模建设不可避免。所以住宅投资额与GDP之比刚刚步入危险区，合乎规律。但是，房价收入比与租售比达到严重危险区表明上海房价上涨即将突破普通购买者的承受极限，处于破灭、崩溃的边缘。虽说整体尚未达到严重危险区，但是相对住宅投资而言较为虚拟的房价收入比、租售比更有可能崩溃，导致泡沫的破裂。本文限于篇幅只论证泡沫大小，而非结构。如若引入泡沫结构分析，上海住宅市场泡沫或许早已突破严重危险区的界限。
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