上海住宅商品房价格的影响因素研究_房地产

论文导读:：依次在服装的价格、款式、面料、舒适合体性。上海住宅商品房价格的影响因素研究。
论文关键词：房地产，价格，影响因素
 

1.引言

近年来，全国范围内房价处于上升的通道，而全国又以上海为甚，某周刊的记者曾经对上海收入和房价之比进行了研究房地产，2008年居民家庭人均可支配收入为16683，平均房价为5777也就是说，买一套80平方米的房子，上海人不吃不喝要花23年，因而许多上海人只能“望房兴叹”，而在上海曾多次出现的人山人海排队购房的景观也不足为怪了。如此高的房价将对社会生活各个方面产生极其不利的影响，知名学者羊慧明就曾在其最新之作《中国房市警告》一书中尖锐地指出：高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力房地产，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间……龙源期刊。为消除房价高启的不利影响，我们必须从源头上认识房价上涨，因而房地产价格的影响因素研究具有一定的现实意义。

1.1房价释义

房地产投资包括两方面的内容，商品房屋建设投资（即商品房投资）和土地开发投资，商品房投资又分为住宅、办公楼和商业用房，人们每每街谈巷议的多是住宅的价格房地产，而住宅用房与人们的生活也息息相关，我们不妨从上海住宅商品房的价格入手阐述房地产价格的影响因素问题。因此，本文后面提到房价如不特殊说明都是住宅商品房的价格。

2．影响上海房价的因素分析

住房是一种特殊消费品，与一般商品比较，它具有不动产，使用寿命长，投资大，价格高房地产，交易环节多，手续复杂等特点，其价格水平受多种因素影响，各因素的影响方向不同，影响程度各异。但是任何一个商品，其价格都是由供求关系决定的，影响房价的各因素都是作用于其供求关系从而影响房价的龙源期刊。一方面，影响供给的因素如房屋开发成本和配套设施成本、房屋销售成本等其他成本、商品房开发投资额房地产，国家的宏观政策等。另一方面。影响需求的因素如：人均GDP，人均可支配收入、非农业人口的增加，每年结婚人数等。

经过相关性分析，这些因素与商品房平均价格都有着较大的相关性。相关系数均在0.5以上，而且这些因素之间又都有着较强的相关性龙源期刊。在比较分析之后，我们从供给角度出发，选取了房屋平均造价和（商品房投资完成额/固定资产投资完成额）比率这两个因素来建立模型进行分析，这是以一定的经济学理论为支撑的。首先房地产，随着居民对住房质量、环境要求的不断提高，房产开发商在房产开发时考虑满足购房者不断提高的要求，提高了住宅品质的投入，而且随着城市建设的不断加快，现代化水平不断提高，城市土地资源的稀缺性日益突出，土地交易价格不断上涨，近两年土地交易价格上涨8.7%房地产，进一步推动开发成本的上升。对住宅质量加大投入和土地成本的上升，导致了房屋平均造价的上升，由于房地产开发企业要以一定程度的盈利为目的，成本的上升必然导致价格上升。其次，房地产投资的增加必然会对商品住宅价格产生影响。 纵观上海今年来固定资产投资的情况，2000年－2008年基本上保持稳定增长的态势，其中房地产投资比例日益扩张龙源期刊。之所以选商品房投资完成额/固定资产投资完成额这个比率因素，是因为我们考虑它能在一定程度上反映政策影响以及社会各界对房地产投资的力度和关注度。可以从一个相对的角度来分析商品房价的影响因素。

3. 模型的建立及其检验、修正

经过整理房地产，数据如下表所示：

表1

经过散点图分析，我们假定房屋平均造价和（商品房投资完成额/固定资产投资完成额）比率与住宅商品房房平均售价之间呈线性关系。

图1

图2

得到模型的理论方程为： =+++ t=1995，1996，……2003

用OLS估计模型，得如下结果：

=-1059.27+0.718619+139.5204

（-3.058）（5.365） （9.803）

=0.966777，DW=2.9639，F=87.3

从t值可以看出，常数项和各参数均显著。R和F值也都很大龙源期刊。

3.1自相关性检验

因为：DW=2.96399房地产，,查表的0.629， 1.699

则：，

所以， ， 经查dw检验表知，不能确定是否存在自相关性.

下面假定存在一阶自相关

运用广义差分法，=+将原模型变换为

—-=—+[—]+[-]+ t=1996，……2003

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