上海市房地产泡沫检验及估量-基于2009年的案例研究

论文导读:：上海作为中国的国际化大都市。平稳---单位根检验。上海市房地产泡沫检验及估量-基于2009年的案例研究。
论文关键词：上海，房地产泡沫，检验，估量
 

一、 引言

近年来我国房地产市场的急剧升温引起了社会的广泛关注，房价持续飙升的同时，不同利益集团基于自己的立场也发出了截然相反的声音。住宅市场有没有泡沫及泡沫度到底有多大已成为全社会共同的话题。但是，泡沫理论的研究尚未成熟，具有说服力且得到广泛认可的泡沫检验及估量方法还处于探讨层面。然而，随着上海市房价每天突破性的上涨，房地产市场泡沫检验及测量已成为一个无法回避的话题。政府一揽子调控政策到底是釜底抽薪还是扬汤止沸需要相应的理论支撑与实践检验。因此，全面、客观检验、估量上海市房地产泡沫不仅具有一定的理论价值，还具有明显的实践意义和现实针对性。

二、 泡沫检验

（一）理论分析与制度背景

检验理性泡沫的基本方法根据国际经验主要分为直接检验与间接检验。直接检验的基本思路是主要是利用实际经济数据，直接检验特定形式理性泡沫的显著性，并据此判断是否存在该种形式的理性泡沫。间接检验方法的理论是基于用未来各期基础现金流收益的理性预期贴现值所表示的理论价值作为零假设。若检验结果拒绝零假设，则可以认定存在泡沫。间接检验方法一般包括超常易变性检验（excess volatility）即方差边界检验、设定检验等。

1、直接检验

直接检验的基本思路是明确分析一个具体的泡沫过程，并直接检验泡沫解的有效性。泡沫解的有效参数则可以得出这样的结论：设定的泡沫过程比简单的现值模型或许能够更加具体的解释泡沫资产价格的变动幅度，而泡沫解的无效参数意味着不存在这一设定的泡沫过程。到目前为止国内外学者只进行了两种设定性泡沫的直接检验：一种是由奥布斯特菲尔德和弗如特通过对美国股票价格的分析，进行了一种内在性泡沫的检验；另一种是由加勃和弗鲁德通过对德国恶性通货膨胀的分析，首次提出确定性泡沫的检验。

2、间接检验

（1）超常易变性检验

当不存在泡沫时，假设实际利率r唯一，则资产价格为：

式中，表示期的基础现金流收益。如果能够计算出资产正常时的理论价格，并与存在泡沫时的实际价格进行比较，他们之间的实际差额就是价格泡沫的大小。

（2）设定性检验

设定性检验方法是由West（1987）首先提出。他提议利用Hausman检验来比较两组估计参数。第一组参数是从一组方程通过数学模型间接套算获得的；另一组是利用ARIMA方程推算的股票红利过程的一组套利均衡方程。根据这组参数的稳定性，其无论是否存在泡沫都不会发生变化。第二组参数来自于股票价格对合时的一组阻滞后期红利进行的回归。因回归方程模型假定股票价格不含有理性泡沫分量，自然这组参数对于理性泡沫的反映是极度敏感的。在零假设下，股票市场价格符合市场有效性模型，上述所有方程的回归系数应该都将是一致的，因而对两组参数的估计值进行比较时，除了样本误差以外都是相等的。如若出现不等，则意味着存在着泡沫。所以判断两组参数的差别是否显著可利用Hausman检验。

（二）样本变量与描述性统计

房地产的供给及需求，从经济学角度来讲主要由价格及预期决定，也是由房地产供给与需求共同作用的结果。根据古典经济学理论，房地产需求与房价增长呈反比，需求随着房价的增长而降低；而供给与房价成正比，随着房价的上涨而上涨。因此，为探寻房价与需求、供给的真实关系，本文从房地产供需角度入手，结合我国政策因素，在国家政策的限制下，一定时期的房价与供给及需求的关系可用以下公式表示：

其中，为房地产的需求量，为房地产的供给量，为房价。

本文通过选取房价指数的数据为年度数据。由于我国从1998年开始住房改革，故1998年之前的数据不具有参考价值，数据选取从1998年开始。房地产受政府政策影响较大，政府政策会引起房地产市场预期的逆转，从而对需求市场引起极大的波动。在1998-2009年这段期间，由于国家面临次贷危机的冲击，为保证经济的平稳发展，中央在2009年初又对2004年以来房地产调控的政策进行入利率优惠、二套放贷优惠的调整。房地产市场前后进行了大幅度的波动，所以，为不影响参数值的客观性，本文对个别异常数据进行了加权平均调整。如下图：

数据来源于上海市统计局[3]，包括1998至2009年共12年的数据。由于目前上海市房地产市场的主要构成是住宅市场，上海市房地产泡沫的争论也是主要集中于住宅市场。所以本文选取以2000年为基数100的上海市住宅销售价格指标为住房价格指数。房地产需求为1998至2009年商品住宅销售面积，供给为上海市全社会每年商品住宅竣工面积。

根据前面建立的回归模型，运用spss17.0对所搜取的数据进行拟合，用最小二乘法进行估计，得到回归方程：

=0.9507 =2.324 =432.16

=0.9612 =2.413 =318.02

在正常情况下经济学论文，房地产市场的需求曲线具有负斜率，价格上升，则需求减少。但是，如果在房地产市场上投机需求占的比例越来越大，需求曲线将会逐渐变平。如下图所示，当投机需求超过某个比例后，整个房地产市场的需求曲线将拥有正斜率，变成，在这种情况下，增加供给，将供给曲线由移动到，新的均衡点由A移动到E点，房价非但没有下降，反而上升。在此情况下，在投机活动异常嚣张的情况下，采取增加商品房供给的办法非但不能平抑房价，反而会将房价推的更高。由于本文中（需求曲线）的，故而上海市的房价将随着攻供给的增加而增加，而非减少。

由于蛛网模型需求曲线的斜率小于供给曲线的斜率，或者与任一成交价格相应的需求的价格弹性小于供给的价格弹性，此时，竞争的价格机制使得超额供给或超额需求随着时间的推移越来越偏离均衡，即需求曲线比供给曲线平坦时，价格和产量变动的时间序列是发散的，成为动态的不稳定[4]。由以上可知龙源期刊。蛛网模型图示如下：

 1/4    1 2 3 4 下一页 尾页