| 二、存在问题的原因比较明了
存在问题的原因，分析起来似乎很困惑。按照法约尔指明的方向来做做看：第一，规划。先在某个区域规划一个社区，例如建设「康桥小镇」（CANBRIDGE横沔社区），这是一个美式休闲生活社区（Town），规划有「康桥小镇」社区建设的背景；「康桥小镇」社区的概况；「康桥小镇」的社区资源；「康桥小镇」社区设计规划构想；「康桥小镇」社区所挖掘的多方资源；「康桥小镇」社区管理构想等等。规划不可谓不细致。但是社区建好后，人气不旺，可见还是管理学上的规划存在问题。第二，组织。按照组织结构设计的框架，可以选用直线制，职能制，直线职能制等，并做好管理组织框架的配套和系统性。例如有的市在社区组织结构设计中引入了「两级政府，三级管理，四级加强」的构架；有的进一步发展，为社区建立了独立的行政机构，服务中心等。组织构建不可谓不完善。但是随着社区职责的增加，它们不但和地方政府的关系越来越密切，而且其内部结构也越来越像政府组织。人们很难发现政府和社区之间的清晰差别。尽管作为社区前身的居委会法律上也曾经是「自治」的社会组织。由于社区是由居委会转化而来的，因此，多数人仍然认为社区是政府的一部分。因此，人们觉得他们的参与不会对自己的社区有任何影响。管理学上的组织结构并没有做好。第三，指挥，即领导。街道办事处扮演社区「协调人」的角色。社区更多地是作为街道办事处的下属机构，而不是居民的代言人。很多社区是由居委会合并而成，目前还没有规范社区的职责、决策过程及其与政府之间关系的法律。在没有法律地位的条件下，社区的运作完全依赖政府官员的判断。还是没办法做好管理学上指挥职能的工作。第四，协调。就是调配资源，促使下属完成工作，提高工作效率，调动积极性，协调工作中的环节和矛盾现象，解决工作失调问题。但是不同地域的社区之间缺乏沟通。例如，社区的许多领导人从未到过本区以外的其它社区，社区之间仅有的联系是在偶尔召开的全国或地区研讨会以及民政部门的年会上。有趣的是，监督社区发展的地方政府官员和其它城市的同行有着经常的联系。这就造成了一种情况：负责社区发展的官僚之间的联系比实际管理社区的人之间的联系要多得多。而且，现在大多数社区领导人仍然是管理和技术水准有限的退休工人。即使是在实行公开选举的社区中，社区领导人职位的低工资也降低了申请人的素质中国知网论文数据库。由于薪水比较少，而且在社区工作并不受人尊重，因此，社区领导人的协调职能通常并不能落到实处。第五，控制，就是纠偏与调整。然而由于社区是非法律实体，它们不能借贷、签订合同等。尽管地方政府赋予社区一定职责，但社区缺乏法律授权以确保获取必需的资源来执行这些职责。在没有预算或者征税权力条件下，执行纠偏与调整是非常困难的。正如居委会一样，社区一直是地方政府政策的执行者，而不是地方利益的提倡者。因此管理学上的控制职能在这里形同虚设。综上所述，计划体制搞了20多年，市场体制搞了30年，还是一个问题，就是管理学原理没学好或是学得一知半解。
三、对策是好好学习
问题找到了，原因查明了，对策自然出来了，就是继续学习。只有好好学习管理学原理，才能使社区管理天天向上。
首先，是学好管理学基础。意大利国民的住房与中国有类似的地方，即70%至80%的城市公寓楼，并不都是单门独户的别墅，而是由一个个单一的住户组成了整座楼房的主人。例如有一座12层的大楼，每层住20户人家，一般每个家庭都是自己的私房，每户按平均5口人计算，整座楼的总人数也在一千人以上。在这样的“大家庭”中，要不要管理，如何管理，是个学习管理学基础的好问题。
意大利有一个房产等物业的共同管理制。即凡搬进新楼的住户，要在一起开一个会，决定整座楼房的管理办法。户主们在开了这个协商会以后，由一至两人将大家的意见归纳后，提交会计师协会，会计师协会根据大家的意愿，委派一名管理人，去管理这座楼房的各种事务（这类管理员都受过专门教育或培训，并由经考试合格取得资格证书的会计师担任）。他们的职责大体有两大类，一类是管理经济，负责维修房屋，另一类是协调邻里间的矛盾。倘若户主们同意了，便可签订合约，规定双方的义务和责任，特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等。这类管理员一般都有自己的正式工作职业，管理房屋只是他们的「第二职业」，但往往都做得十分认真，受到户主们的信任和称道。管理员每年对整座楼房的维修费、门房的报酬等做出预算，同时召开户主会，将这些费用分摊下去。这些费用都是经过户主会研究和确定的，比较公平合理。费用一般按月或按季由门房或管理员收取。随时收，随时记入账户。各种开支在支出以后，马上就登记入账，发票等单据由户主会5人小组签名，附在发票和账册后边备查，到年底结算时，管理员将账目一一向大家公布。如果预算开支有结余，则转入下个年度继续使用。倘若费用超支了，当然是由各户按比例分摊上交。大楼维修及其它物业开支，均由管理员召开户主会决定。管理员负责制定预算，召开户主会讨论通过，维修完毕以后，再做出决算。意大利政府对住房的物业管理是很严格的，凡在规定期限内对楼房的维修不能完成全球化，管理员则必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等。因耽误了对楼房的维修日期，一则可以通令一次性罚款，并限期完成维修任务。二则如果在限期内仍完不成任务，就得拘役两个月。其实，这类事件是非常少见的，只是极其个别。有时，有一些人家，即兴唱歌、跳舞、放音响声音过大，影响了隔壁和楼下人家的安宁也是有的，但邻居碍于面子，有口难言，便通过管理员出面协调（不说出提意见人家的姓名），往往很快得到解决，避免了邻里冲突。这是管理员的另一大功劳。所以，意大利的社区私房管理模式是既不交给国家管理，也不必由专门机构承担责任，而是通过户主会的形式，大家共同管理。它是通过有效的法律手段，将责任落实到管理员身上，使其责、权、利兼而有之，言而有信。这种模式是管理学上典型的矩阵式的组织结构的应用，结构非常有效。（见下图）
图1、意大利房产物业管理的矩阵式组织结构图
其次，是在学好管理学基础之上，慢慢地学会战略管理。意大利的社区房屋直接采用由户主会管理的方法，这几年凡新建的民居，每幢楼都设计有专门为老年服务的休闲室、青少年活动中心等（注意这里说的是每幢楼都有）。仅仅在老人休闲室里面，就陈列着20多种报纸、杂志、象棋、练字台、绘画台等等。这里是专供老人聊天休闲的场所。卫生、茶水、开关门窗等日常的一系列工作，均由老人们轮流值班来干。过去的居民楼，只偏重于居住，而忽视了它的多功能性，现在看起来不适应了。有鉴于此，意大利政府十分重视居民楼的多功能性。过去的老人「独处深闺」，倍感寂寞。自从建起了老人休闲室，老人们有了聚集一起，海阔天空地畅叙闲聊的场所，不但增长了见识，而且打发了无聊寂寞的漫长时日。活动中心的用房和其它开支的费用，国家和社区的福利金各拿一半。有些社区、公家拿一部分，居民私人再出一部分，就解决了。上述做法体现了管理学战略管理上的五力模型的思路。（见下图）
图2、战略管理的五力模型结构图
这里的buyer（买主的力量），可以看作是社区居民；supply（供货商的力量），可以看作是国家与社区福利；competition（同业间竞争对手的力量），可以看作是政府与居民间的出资比例与其它社区的对比；replace（替代者的威胁力量），可以看作是互联网等对休闲室、活动中心的替代；而lantent（潜在加入者的威胁力量）则可以看作是其它机构或团体的潜在性加入的可能。
结语
虽然，社区管理的结果怎样，人们的意见不一，但有一点似乎是清楚的：通过真正学习与掌握好管理学，切实体会到社区管理是一个跨学科的学问，将会在今后的管理中发挥更大的作用。从这个角度来看，社区管理的进程虽然还是一个漫长的过程，但是这样的发展趋势已经一步一步地越来越成为人们的共同意向。
总之，社区研究会产生重要的影响，对于促进民主的发展，市民社会基础的形成，乃至有助于对于社会结构变化进程的观察，从而更加深刻地指导人们探索和发掘在具体环境中人们获得的美好人文精神的社区实验，其结果都是意义重大的。
用创新的精神，做战略思考，系统分析，进而进行战略管理，在全球治理下发展和扩大总体的社区管理，最适应于社区研究，这才是社区研究的精髓，并将成为今后以至很长一段时间内需要考察的话题。本文主要观点之一是吁请各地区从事战略的学者们更大程度地在横向水平上的相互学习。总的来看，作为学习过程的中国社区管理是能够从意大利经验中获得灵感与鼓舞的。
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