论文导读:：针对东莞市土地利用问题。土地资源越来越紧缺。进一步提高土地集约节约利用效率。从产业结构与土地结构对比看。土地利用经济效益分析。
论文关键词：东莞市，土地，集约节约利用，土地结构，效益分析
随着经济的发展和城市化的加速，土地资源越来越紧缺，人地矛盾日益突出。如何科学地利用好每一寸土地，已成为世界发达地区共同面对的问题。东莞作为中国改革开放的前沿阵地，起步早，发展快，工厂多，经济活，土地问题尤为突出。因此，针对东莞市土地利用问题，结合本课题开展问卷调查获得的数据，相关部门的统计年鉴或公报和东莞市人民政府编制的《东莞市土地利用总体规划（2006-2020）》（以下简称《规划》）三大数据，本课题组展开了较深入的研究。
一、基本情况
目前东莞市共有土地总面积2471.70平方公里①。2008年末东莞下辖28个镇4个街道办事处，383个村委会和208个居委会。2009年末全市户籍人口178.73万人，年末常住人口635万人土地结构，其中城镇常住人口548.58万人。初步核算，2009年全市生产总值（GDP）3763.26亿元，人均生产总值达56591元[1]。
根据研究需要，我们采用了典型抽样调查法，从东莞市32个镇街选取了190个生产队（小组）或城镇同级别区域作为样本展开问卷调查，样本分布广泛，具有一定的典型性和代表性。访问对象包括生产队长、会计，以及了解实情的其他干部或老村民（居民）中国期刊全文数据库。被访问者的年龄以31岁至60岁为主，文化程度以初中至大专为主，年龄和文化程度均呈正态分布，符合调查要求。根据调查，188个有效样本生产队（小组）2009年共有人口605253人，其中本地户籍人口共164913人，外地户籍人口共440340人。
二、土地利用结构、布局与分配情况
（一）建设用地比重大，土地开发程度高，后备资源匮乏
据了解，早在2005年东莞市建设用地占总面积比例已达39.72%，为全省平均水平的4倍多；土地利用率高达96.41%，高于全省94.59%的平均水平[2]。而到了2008年，东莞市建设用地占总面积比例已上升到42.30%，达1568122.6亩；农用地已只占土地总面积的46.93%，为1739967亩；未利用地仅占3.15%，为116739.5亩。我们的调查显示，2009年建设用地占所调查生产队（小组）土地总面积比例更高达56.08%，农用地已只占35.70%；未利用地仅占4.84%（见表1）。
在土地利用结构上我们的调查数据与国土局的数据存在较大差异，可能的原因有：一是调查时间不一致；二是两者都可能存在人为误差；三是抽样调查与实际情况不可避免的代表性误差。尽管如此，两类数据还是存在一致的结论：即农用地比重偏小，建设用地比重过大，土地开发程度高，而未利用地中绝大部分又为河流水面及难以利用开发的土地，因此土地开发后备资源短缺。
表1 调查区域2009年土地利用与东莞市2008年土地利用情况单位：亩、%
|
调查所得生产队（小组）2009年土地利用情况
|
东莞全市2008年土地利用情况
|
|
地类
|
N
|
面积和
|
均值
|
百分比
|
地类
|
面积
|
百分比
|
|
农用地
|
合计
|
186
|
58209.98
|
312.96
|
35.70
|
农用地
|
合计
|
1739967
|
46.93
|
|
水田
|
186
|
21325.98
|
114.66
|
13.08
|
耕地
|
210166.2
|
5.67
|
|
旱地
|
186
|
13374.70
|
71.91
|
8.20
|
园地
|
641903
|
17.31
|
|
林地
|
186
|
21482.00
|
115.49
|
13.18
|
林地
|
549865.3
|
14.83
|
|
牧草地
|
186
|
712.00
|
3.83
|
0.44
|
牧草地
|
2437.6
|
0.07
|
|
其它农用地
|
186
|
2144.30
|
11.53
|
1.32
|
其它农用地
|
335594.9
|
9.05
|
|
建设用地
|
合计
|
185
|
90941.05
|
491.57
|
56.08
|
建设用地
|
合计
|
1568122.6
|
42.30
|
|
商服用地
|
185
|
17856.10
|
96.52
|
11.01
|
居民点与工矿
|
城市用地
|
77034.5
|
2.08
|
|
工矿仓储用地
|
185
|
12312.10
|
66.55
|
7.59
|
建制镇用地
|
170505.7
|
4.60
|
|
公用设施用地
|
185
|
6927.90
|
37.45
|
4.27
|
农村居民点
|
254241.9
|
6.86
|
|
公共建筑用地
|
185
|
9045.60
|
48.90
|
5.58
|
独立工矿地
|
823887.1
|
22.22
|
|
住宅用地
|
185
|
30395.15
|
164.30
|
18.74
|
特殊用地
|
20071
|
0.54
|
|
特殊用地
|
185
|
377.00
|
2.04
|
0.23
|
小计
|
1345740.2
|
36.30
|
|
交通运输用地
|
185
|
7410.30
|
40.06
|
4.57
|
交通运输地
|
141244.1
|
3.81
|
|
水利设施用地
|
185
|
4271.50
|
23.09
|
2.63
|
水利设施地
|
81138.3
|
2.19
|
|
未利用地
|
合计
|
185
|
11120.50
|
60.11
|
6.86
|
未利用地
|
合计
|
399464.7
|
10.77
|
|
未利用地
|
185
|
7849.50
|
42.43
|
4.84
|
未利用土地
|
116739.5
|
3.15
|
|
其他土地
|
184
|
3168.00
|
17.22
|
1.96
|
其他用地
|
282725.2
|
7.63
|
|
总计
|
186
|
163031.83
|
876.52
|
100.00
|
总计
|
3707554.3
|
100.00
|
注：1、表中2009年数据为调查所得土地结构，由于调查中不可避免出现部分项目未被填写，因此调查所得生产队（小组）2009年土地利用百分比的计算均采用均值计算，本文以后凡涉及到调查所得数据百分比均采用均值计算。2、由于2009年土地数据上级尚未审批通过，故东莞全市土地利用情况采用国土局能提供的最近年份2008年的数据。3、调查数据与国土局数据一级地类相同，二、三级地类分类存在差别。
（二）土地利用布局分散零乱，有序与无序并存，缺乏整体规划
东莞的土地开发总体上呈现“星星点点，四处开花”的局面。“过了一村又一村，村村是城镇；过了一镇又一镇，镇镇是农村”就是东莞很好的写照。据调查，190个生产队或小组中建筑物非常拥挤的占2.1%，比较拥挤的占25.8%，一般拥挤的占62.1%，比较宽松的占9.5%，非常宽松的为0.5%。与东莞的人口相比，这实际上暗含了土地开发遍地开花，建筑分布稀疏不集中。对工厂的分布状况调查进一步证实了东莞土地利用布局分散，有序与无序并存，缺乏整体规划的特点：163份有效问卷中，17.8%的生产队（小组）的工厂分布在产业园区；30.7%的表现为集中分布，但没有产业园；28.8%的为分散分布，但有规律；还有22.7%的是分散分布，没有任何规律。当然，市镇当局也意识到了这一点，自2000年左右逐步加强城镇整体规划与建设，着力打造“一中心多支点组团式城市”[3]。
（三）土地流转形式多样，流转主要用途为建厂房
东莞的土地流转比较普遍，流转范围甚为广泛，流转的主要用途是建设厂房，这也是东莞从农村县变成工业市的城市化、工业化进程的一大特点②。自1978年至今，188个调查样本中已有66%的生产队或小组存在土地流转土地结构，平均每个生产队或小组流转土地374.90亩。45.9%的土地流转集中在本镇区；有25.4%的土地流转给了大陆其他地区来商；流转给港澳台商和外商分别占占13.9%和7.4%。土地流转形式多样，但主要集中于征用、租赁、转让、出售四种方式，共占总量的79.8%。土地流出最主要的原因是被政府征用，占调查总数的62.2%，其次是因为流出所得比自己种植收益高，占26.8%中国期刊全文数据库。土地流转最主要的用途是建设厂房，这占调查总数的56%，其次是种植经济作物，占16%，其他用途和市政设施建设分别占14.4%和12%。土地流转的补偿方式比较单一，经济补偿是最被广泛采用的方式，占调查总数的80.0%。
三、土地开发使用强度分析
（一）人均耕地少，土地开发强度大，供求矛盾日趋严峻
据统计，2009年末全市建成区土地面积780.15平方公里，人均122.86平方米；城市居民人均住房建筑面积53.75平方米；人均公共设施用地面积9.38平方米。其中，2009年末城市居民人均住房建筑面积占到了全市人均建成区面积的43.75%，而人均建成区面积和人均住房面积均高于国内发达城市同期水平，显示了土地利用比较粗放。
调查显示，调查样本2009年人均土地总面积181.53平方米，人均水田与旱地38.64平方米，人均林地23.92平方米，人均建设用地101.81平方米，人均未利用地8.79平方米，其中人均建设用地占到了人均土地面积的56.08%③。若按户籍人口计算，则人均土地总面积666.15平方米，其中人均水田与旱地141.78平方米，人均建设用地373.59平方米，人均未利用地32.25平方米。调查数据与统计数据存在较大差异，但共同的结论是：东莞人均土地面积少，人均耕地更少土地结构，土地开发利用强度大，粗放低效的用地模式未得到根本性转变，土地供求矛盾随经济发展日趋严峻。
（二）人均道路面积较大，路网密度较高，公路客货运输使用强度分化显著
统计表明，2007年东莞市路网总密度高于“双三角洲”其他13个城市，仅低于上海；一、二级公路密度东莞居15个城市首位；高速公路密度位于深圳、上海和广州之后居第四位。从公路使用强度来看，2007年东莞平均每公里客运强度达到9.496万人/公里，远超过其他城市，但平均每公里货运强度仅排在第9位；平均每公里货物周转量也排在第9位，平均每公里客运周转量在第5位。2008年末东莞人均道路面积达12.60平方米，在“双三角洲”部分中仅次于珠海（见表2）。到2009年末，东莞全市境内公路（含乡村道路）密度已达1.91公里/平方公里，其中等级公路密度1.87公里/平方公里，高速公路密度0.08公里/平方公里。2009年全年公路运输完成旅客客运量7.33亿人，旅客周转量105.13亿人公里，货物周转量45.29亿吨公里。
表2 2007年和2008年长三角与珠三角部分城市人均道路面积、公路路网密度与使用强度对比
|
城市名称
|
2007年
|
2008年
|
|
路网总密度（公里/平方公里）
|
一、二级公路密度（公里/平方公里）
|
高速公路密度（公里/平方公里）
|
平均每公里货运强度（万吨/公里）
|
平均每公里货物周转量（万吨）
|
平均每公里客运强度（万人/公里）
|
平均每公里客运周转量（万人）
|
人均道路面积（平方米/人）
|
|
上海
|
1.76
|
0.47
|
0.100
|
3.192
|
76.14
|
0.257
|
84.22
|
4.63
|
|
南京
|
1.51
|
0.25
|
0.061
|
1.547
|
75.60
|
2.233
|
200.18
|
11.60
|
|
苏州
|
1.29
|
0.49
|
0.051
|
0.907
|
59.76
|
3.657
|
227.50
|
6.13
|
|
无锡
|
1.51
|
0.45
|
0.050
|
1.268
|
90.22
|
3.073
|
220.50
|
8.55
|
|
常州
|
1.54
|
0.38
|
0.051
|
0.997
|
48.81
|
2.723
|
131.95
|
5.91
|
|
扬州
|
1.46
|
0.20
|
0.036
|
0.577
|
34.73
|
0.978
|
63.02
|
2.95
|
|
杭州
|
0.87
|
0.12
|
0.029
|
1.140
|
49.47
|
1.717
|
85.87
|
5.34
|
|
宁波
|
0.95
|
0.15
|
0.033
|
1.383
|
87.13
|
3.170
|
129.95
|
2.84
|
|
广州
|
1.17
|
0.24
|
0.075
|
3.346
|
321.64
|
4.464
|
361.40
|
9.14
|
|
深圳
|
0.99
|
0.62
|
0.138
|
4.785
|
362.64
|
5.988
|
425.18
|
9.84
|
|
珠海
|
0.81
|
0.26
|
0.041
|
1.353
|
95.84
|
4.111
|
440.01
|
18.53
|
|
佛山
|
1.29
|
0.44
|
0.026
|
3.496
|
151.63
|
3.526
|
115.15
|
3.67
|
|
东莞
|
1.59
|
1.03
|
0.064
|
1.304
|
75.74
|
9.496
|
321.55
|
12.60
|
|
中山
|
0.92
|
0.43
|
0.049
|
2.755
|
192.80
|
6.452
|
409.37
|
4.97
|
|
惠州
|
0.94
|
0.11
|
0.025
|
0.326
|
24.58
|
0.493
|
51.29
|
3.65
|
注：1、数据来源：由中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/中《“双三角洲”统计数据(2008年)》、《东莞市统计年鉴2009》、《中国城市年鉴2009》、《江苏统计年鉴2009》、《2009年广州市国民经济与社会发展统计公报》等整理而成。
2、指标计算：路网总密度=公路通车里程/行政区划总面积；平均每公里货运强度=该年货运量/公路通车里程；平均每公里客运强度=该年客运量/公路通车里程；平均每公里货物周转量=该年货物周转量/公路通车里程；平均每公里客运周转量=该年客运周转量/公路通车里程；人均道路面积=年末实有城市道路面积/年末常住人口数。
（三）“三旧”改造是实现土地整理与节约集约利用的关键
“我们花了钱，建了不少房子，可是看上去为什么就看不到城市的味道呢？这就是因为只顾堆砌建筑物，没有注重塑造城市的功能。”东莞市规划局局长欧阳南江一针见血地指出东莞市城建规划的“软肋”。可以说，“三旧”改造既是东莞城市规划的重要方向，更是实现土地整理和节约集约利用的关键。据了解，东莞市目前已有25个镇街的建设用地比例已经超过了全镇面积的40%，新增用地数量非常有限[4]。典型调查显示，34.7%的生产队（小组）有房屋被拆迁。在被拆迁的58个生产队（小组）中，平均每个生产队（小组）房屋拆迁面积6793.59平方米。房屋被拆迁的主要原因是“三旧”改造，占总量的22.3%；其次是政府征用，占21.0%；村民自建新房也占到12.9%；另外城市规划，修建公共基础设施也是房屋被拆迁的主要原因中国期刊全文数据库。
四、土地利用经济效益分析
（一）地均社会固定投入逐年递增，土地集约利用水平逐年上升
据统计，2009年东莞市全社会固定资产投资1094.08亿元土地结构，地均年固定资产投资额为44.2643万元/公顷。从产业投向看，投资集中在二、三产业，其中第二产业投资395.43亿元；第三产业投资698.04亿元。从土地投资强度分析，东莞市地均固定投资总额上升较快，建设用地地均固定投资总额由1996年的9亿元/万公顷增至2004年的45亿元/万公顷，年均增长22%，比2001-2005年五年GDP年均增长率20.2%高出1.8%，与改革开放三十多年来GDP年均增长22%持平，并处于每年递增趋势[5]。由此可见，东莞市固定投资总额增长速度明显高于建设用地增长速度，建设用地固定投入水平逐年提高。
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