| 以公积金廉租REITs解决廉租房建设资金难题的同时，如果以此为契机发展普通REITs，获准的可能性要高得多，从而推动REITs在中国的发展。充分运用这一房地产融资工具，将能有力地促进我国房地产市场持续健康稳定地发展。
五、需要解决和防范的问题及对策
由于公积金支援廉租房建设是一个全新的尝试，公积金廉租REITs更是停留在理论探讨上，所涉及的资金敏感且巨大，一点小小的疏忽可能后患无穷，这也是住房公积金这么多年管理如此严格的主要原因，因此有很多方面的问题需要先行解决，谋定而后动。
1．公积金的本金归还务必切实保证
住房公积金运用的原则之一，是本金的保本增值。50年后当政府需要取消廉租房政策，或者这4285套廉租房寿命已到，如果其房地产残值低于3亿时，怎么弥补本金缺口呢？这就需要建立一个保障金机制，从每年的出让土地收入中，强制提取10%注入公积金作为保障基金，以对未来还本做长远考虑。这一点应该是强制性的，否则可能会造成公积金无法应对突发性事件的后果。如果残值溢价，则公积金可以全部退回该保障基金，也可以部分退回，留存一部分作为对公积金低回报援助的补偿，这样REITs股东即缴存户就可以获得更多的收益。
另外，当出现特殊情况，如某段时期房地产市场火爆，公积金的存贷比超过警戒线时，REITs必须出售一部分资产以保证公积金正常运转。如果市场一时无法消化该房产，则政府有义务按一定的价格回购廉租房，等公积金闲置资金增多时再支持廉租房。这样廉租房与公积金就形成了真正的紧密联系相互补充的局面，共同担负住房保障的重大责任。
2．公积金闲置资金只能作为备用补充资金
廉租房建设资金的安排应该是财政先行，公积金作为后备资金，毕竟公积金是援建资金，并无法律意义上的义务，一旦投入就面临风险；而且由于资金量巨大，一旦出现问题后果严重。因此国家规定的廉租房建设资金来源，即土地出让金、公积金增值净收益、中央补贴和省政府配套资金，必须首先使用，地方政府配套资金能够调用的必须先到位，必要时可以要求土地出让金建廉租房的比重调高到20%。在此基础上，差额部分由公积金闲置资金来补充，并且该资金只能用于新建廉租房，不得用于其他政府开支。这样就避免地方政府以缺口为名不谨慎动用公积金，而将正常的廉租房建设资金挪作它用，同时可以尽量减少住房公积金的调用和风险。这一方面必须要有法律文件予以明确，杜绝安全隐患。
支援的公积金限额也要根据不同情况进行调整。闲置资金的50%比例注入廉租REITs会不会过高，要看当地存贷比的增长率，和廉租资金的缺口大小。一旦发现比例过高，REITs必须马上通过向政府和市场出售房屋来调整，政府有义务和权力首先回购。
3．增加紧凑型廉租房供给，减小公积金援建压力
廉租房作为最低保障住房，只需满足低收入家庭的最基本需要即可。香港的做法值得借鉴。香港的廉租房即“公屋”的特点，是根本没有“厅”，完全用来住人。香港的“公屋”非常狭小，面积最小的仅8m，面积最大也就30多m，却被隔成两三个单间，还包括5m的厨卫，可以挤进一个五口之家乃至六口之家，把空间利用到了极致。如果建设一定比例的无厅紧凑型廉租房，满足一些人口少要求更低家庭的需要，则在数量已定的情况下可以减少投入，由此减少公积金的援建压力，同时使廉租房机制更趋于合理和完善。
4．加强监管和惩罚，保障公积金援建资金安全
廉租房政策是一项规模庞大的民生工程，住房公积金是缴存户的储金，如果出现漏洞后果将不堪设想。因此对公积金支援廉租房的各环节加强监管，建立严厉的惩罚机制。首先要强调廉租房数量真实可信，不存在虚报造假问题；第二，是政府建设的廉租房而不能是收购的商品房，否则价格会偏高不利于公积金保值；第三，对廉租房的建设成本要严格审核、估价和公示，保证REITs购买的资产价格不含水分；第四，参与和政府的资产价格交换谈判的公积金代表，应具有普遍性和充分性，保证公积金缴存户的利益。一旦发现有违规套取和滥用公积金的问题，从严追究相关责任人的法律责任，从而充分保证公积金本金的安全。
参考文献
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7 刘海讯.借鉴香港“公屋”经验建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房.中国房地信息.2008.5 3/3 首页 上一页 1 2 3 |
