论文导读:：针对部分省市推出的将廉租房与经济适用房并轨的现象，文章通过对经济适用房和廉租房含义的界定，剖析了经济适用房被取代的原因，并对廉租房取代经济适用房提出了质疑，旨在寻找适合我国的住房保障改革制度，同时也为住房民生问题的解决献计献策。
论文关键词：经济适用房，廉租房，保障性住房改革
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。某建设部官员在面对记者采访时说，30%的中国人能买得起房子，当然也包括这部分人拥有二套以上住房的情况，意味着70%的中国人的住房面临无力负担的困境。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。
“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居……”十七大报告中这些充满感情的话语，彰显了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的铮铮誓言。[1]2009年的全国经济会议指出：“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。同时，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担……”[2]
为了“住有所居”，实现住房社会保障，我们国家又是如何做得呢？在我国的住房结构中，大致存在着三种：普通商品房、经济适用房和廉租房，其中，普通商品房是针对高收入者，经济适用房和廉租房针对的是中低收入者，属于住房保障的措施。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。现如今在河北、山东等地方政府纷纷出台建设廉租房的政策，山东已经拿到了一亿廉租房的建设资金补贴。[3]
为什么会出现廉租房取代经济适用房的现象？廉租房是最理想的住房保障模式吗？
一、经济适用房、廉租房的界定
（一）经济适用房的含义及其特点
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成中国论文下载中心。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。
（二）廉租房的含义及其特点
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以廉租房政策推广较好上海为例毕业论文怎么写，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。
廉租房的特点：一是，廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二是，廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。三是，廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
廉租房都有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。
（三）经济适用房与廉租房的区别
虽然经济适用房和廉租房都是住房保障体系的重要组成部分，都带有有社会公共福利和住房社会保障性质，但区别还是明显的：
1. 保障对象不同：从保障效果看，二者针对不同收入阶层的人群。按照国务院有关规定，廉租房主要针对那些收入更为低下的人群。
2..产权不同：经济适用房主具有产权，包括使用权、占有权、处置权和收益权。而廉租房者没有产权。
3..是否可转让不同：经济适用房可以自由转让，只是要缴纳一定的契税、印花税和其他一些费用而已。廉租房只能租住，不能转让也不能继承。
4.命运不同：有人说经济适用房只是一种过度的产物，随着我国住房保障制度的进一步改革，最终会被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：经济适用房只需要政府提供地皮，需要金钱投资，而廉租房需要政府投资。
二、对廉租房取代经济适用房的质疑
（一）廉租房取代经济适用房的原因
聂梅生指出：“从市场发展来看，经济适用房并没有发挥出应有的作用。而且，受传统置业观念的影响，加上政策不完善、租赁市场管理与服务不到位，导致目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。”[4]
1.经济适用房的福利性与市场化结合的操作模式不够成熟
首先，经济适用房是经济与社会转型时期的产物，随着经济的进一步发展与社会保障制度的逐步完善，只适合于大城市且以高房价为前提的经济适用房，最终必然要被取代。近两年商品房价变化很大，2008年之前，房价一路持续走高，使得很多老百姓望楼兴叹，相对于商品房的高价位，经济适用房以其经济性适用性深受百姓期待与追捧。但是，2008年以来，商品房价开始下跌，受金融危机的影响，且还会有继续下跌的趋势，使得持续高涨的房地产遇冷，尽管房地产商使出了诸如补差价，赠车，降价等措施，但是毕业论文怎么写，也难以挽回昔日的繁荣。正是普通商品房的降价，使得经济适用房丧失了经济性，价格低的优势，所以，出现了闲置、卖不出等现象。为了解决这一现象，各地方政府纷纷推出廉租房的政策，将过剩的闲置房转化为廉租房，租给中低收入者，既保障了百姓的住房，又解决了商品房市场的困境。
其次，建设经济适用房，土地基本要无偿划拨，各种费用也要减免，还要拿出钱来补贴，地方政府一年要减少数亿元的财政收入——这是政府的直接损失。更重要的是，经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%－4%，从而，减少政府与房地产相关的财政收入——这是政府的间接损失。因而，地方政府不愿意建设经济适用房，导致经济适用房建设逐年下降，有的地方甚至已经停建。
最后，经济适用房主拥有相对的产权，财产归个人，不可能适用与全国所有的个人，不利于推广，也与市场经济的秩序不相适应。
2.经济适用房的低收入衡量界限模糊，且执行不力
《经济适用住房管理办法》第20条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
按20条第2款规定，不能再申请经济适用房。但是，现实生活中，符合条件的人却申请不到，经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。经济适用房倒号现象及其严重，16万元一个号，经济适用房到底便宜了谁? [5]
3.经济适用房变成权力瓜分的福利盛宴
按照商品房规格修建的住房，却以经济适用房的价格出售，没有公示，暗箱操作的销售方式，不符合户口等相关规定的购房者，可以倒买倒卖的购房资格，显然，这一切都是权力的魔杖在发挥作用。能享受到这样的“权力福利”的，也只有大权在握的政府职能部门，及其利益相关者中国论文下载中心。
如果说“垄断福利”损害了社会公平，降低了经济效率，那么“权力福利”造成的后果更为严重。它严重损害了公共利益，扭曲了政府职能，侵蚀了公众对政府的信任，对经济适用房政策的期待毕业论文怎么写，是福利腐败中最严重的一种。试想一下，那些急需解决住房问题的中低收入群体，得知这样的“经济适用房”存在时，会作何感想呢？[6]
近八成的经济适用房对外出租，显示多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当作一种“投资”。一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现“高租售率”；一边是经济适用房“一房难求”，另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”。作为中低收入群体福利的经济适用房到底经济了谁？[7]
经济性成了掩盖权力福利的遮羞布。经济适用房原本的保障中低收入者的初衷最终成了权力者的产物，原本维护社会公平的初衷却最终加剧恶化了社会的不公平，这注定了经济适用房被淘汰的命运。
（二）对廉租房取代经济适用房的质疑
有媒体报道，现在一些省份正在酝酿经济适用房和廉租房建设并轨，更有人提出要取消经济适用房，纯以廉租房作为保障房。由于廉租房建筑成本低，我国廉租住房的覆盖面从2007年的10%增加到20%，所需的资金是同等面积的经济适用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建设包括经济适用房、限价房在内的全部保障型住房，那么，我国的税收在2007年的基础上要增加五分之一。并且，廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分得清清楚楚，几乎不存在寻租空间，如此一来，混水摸鱼者也就失去了寻租的动力。正因为廉租住房与市场的边界非常清晰，所以，廉租住房不会冲击商品房市场，可以保证商品房市场的稳定，进而稳定我国的住宅消费、几十个相关产业以及上千万的建筑工人。少建甚至停建经济适用房，可以节约监管成本，还不会降低民众福利。[8]
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