住房公积金闲置资金解决廉租REITs低收益率的可行性研究―以贵州省安顺市为例-论文网

论文摘要:廉租房建设存在巨额资金缺口,而廉租房租金微薄,即使加上政府补贴,投资回报率也非常低,对社会资金鲜有吸引力。当前我国住房公积金闲置资金巨大,利用效率极低,如果利用住房公积金闲置资金构建公积金廉租REITs模式,可以在保证住房公积金缴存户状况至少不恶化的前提下,解决当前廉租房建设资金匮乏的困境,使地方政府与低收入家庭状况都获得帕累托改进。
论文关键词:住房公积金,闲置资金,廉租,收益率

廉租房制度是我国重要的住房保障制度之一,它是专为保障城市低收入住房困难家庭而设计的住房保障政策。实物配租是廉租房制度的重要方式之一,但是当前廉租房建设面临巨额资金缺口问题。REITs(房地产信托基金)作为一种国际上重要的融资手段,在我国大陆还没有尝试。巴曙松(2006)、何芳(2007)、胡金星(2009)等认为,如果能够利用REITs为廉租房融资,则既能够解决廉租房的资金瓶颈问题,又可以提高REITs的政策获准可能性。

一、我国廉租房建设实施的瓶颈问题

1.廉租房建设时间短任务重,资金缺口巨大

根据住建部的规划,廉租房的建设资金主要来源为:中央和省政府补贴;地方土地出让金不低于10%;住房公积金增值净收益等。尽管住建部指明了地方政府廉租房建设的资金来源,但是资金远远不够,目前很多地方政府因资金紧张通过发行债券融资而债台高筑,截至2010年底地方政府债已经高达6万亿;加上廉租房巨大的投入与微薄租金收入形成强烈的反差,导致地方政府没有动力为廉租房建设融资。资金缺口不弥补,廉租房建设规划很难如期完成。经过前两年廉租房建设,各地可用资金基本消耗完了,面对持续的廉租房建设,资金紧张严重困扰着地方政府,如何吸引社会资金进入廉租房建设成为一个全新的探索。

2.安顺市廉租房建设资金情况

根据贵州省政府下达的工作任务,安顺市在2009~2011年内要完成新增实物配租19910户、新增租赁补贴户8140户的任务,其中2011年须完成新增建设10493套廉租房。

安顺市2011年土地出让金约1个亿,其10%为1000万作为廉租房建设资金,加上住房公积金增值净收益约1800万,合计2800万可用于廉租房建设。当地廉租房建设成本为1400元/m,除去中央和省政府的800元/m的补贴,安顺政府的配套成本约600元/m,则1600万只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任务量10493套,这无异于杯水车薪;要完成2011年的任务大约需要资金3.1亿,缺口为2.94亿,因此廉租房建设首要的难题在于资金筹措难。

迫于资金压力,安顺市2008年11月开始采取廉租房出售的政策,将廉租房以600元/m的地方政府配套成本价出售给廉租户,2010年售价上涨到1300元/m。在价格上涨的背后,一方面销售情况并不理想,另一方面,低保户家庭收入本来就极度困难,购买廉租房后原本困顿的生活将更加困难,因此廉租房改销售实际上是一种被逼无奈的下下策。

二、我国住房公积金的现状与主要问题

住房公积金制度是国家法律规定的主要住房社会保障制度之一,具有强制性、互助性、保障性等特点。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金,实行专户存储,归职工个人所有,并实行个税免征,优先低息贷款购房的优惠政策。按照《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金管理机构的资金运作方式主要集中于公积金个人住房贷款、国债投资和定期存款。

1.全国住房公积金缴存用总体状况

截至2008年底,全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元,同比增长27.54%;缴存余额为12116.24亿元,使用率为72.81%,同比降低1.78%;全国公积金闲置规模达到5616.27亿元。从2004到2008年间,缴存总额、缴存余额、专户存款余额即闲置资金不断增加,增值收益率始终维持在1.5%以下。总的来说,全国住房公积金的特点是资金池迅速扩大,闲置资金大量增加,增值收益率低位徘徊(见表1)。

表1全国住房公积金近年来总体情况

 

缴存总额

(亿元)

增长率%

缴存余额

(亿元)

增长率%

专户存款

余额(亿元)

增长率%

增值收益

(亿元)

增值收

益率%

2004

7400.29

4893.5

2086.3

48.6

0.99

2005

9759.5

31.88

6259.5

27.90

2907.9

39.38

72.81

1.16

2006

12687.37

30.00

7870.96

25.74

3520.02

21.05

101.9

1.29

2007

16230.3

27.92

9605.11

22.03

4107.58

16.69

99.61

1.04

2008

20699.78

27.54

12116.24

26.14

5616.27

36.73

170.1

1.40

资料来源:中华人民共和国住房和城乡建设部报告。

2.安顺市和中西部地区住房公积金缴存用概况

截至2010年底,安顺市住房公积金缴存总额为18.37亿,但是使用效率非常低,大量的闲置资金运作长期处于极低收益水平甚至亏损状态。安顺市并不是个别情况,而是整个中西部地区城市的缩影。中西部地区住房公积金的使用率和运用率都不高,分别为71%和56.1%,特别是贵州、河南、河北、甘肃等地的资金运用率均不足30%,海南、西藏还不到20%,很多地区的沉淀资金率在70%以上。由于投资比例和方向的限制,公积金大量闲置在银行,其收益率非常低,形成巨大的隐形浪费。

三、利用住房公积金支持廉租房建设的政策

同属于国家的保障体系,一边是住房公积金资金大量闲置,资金运用效率低下,违规拆借时有发生;一边是廉租房建设资金极度匮乏陷入困境。能否将这两个政策结合起来,调剂余缺,获得双赢?从政策上讲是可行的,住房公积金与廉租房建设,两者有着紧密的联系,国家出台了一系列政策为公积金援建廉租房提供了可能性。

1.关于住房公积金增值净收益使用的意见

国务院要求,住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设以保障廉租房建设的落实;住房城乡建设部等七部门再次强调住房公积金增值净收益全部用于廉租房建设。

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