| 这两个文件，从政策上将两者初步联系起来，为解决廉租房建设资金难题提供了一个思路。
2．关于住房公积金贷款支持保障房建设的意见
住建部发文表示，在优先保证职工提取和保证个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将５０%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
这个意见的出台，为破解廉租房建设资金难题提供了一个创造性思路。根据该意见，如果在满足住房公积金的贷款和提取要求后，运用闲置资金的50%支持廉租房建设，可解决其部分资金缺口。西部地区房地产销售相对平淡，公积金闲置资金较多，相比更具备实施条件。
四、安顺市公积金援建廉租房的方案设计
按照国家的要求，公积金介入保障房只能以贷款的方式间接介入，贷款利率按照当前五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%来执行。如果通过REITs运作以分红的方式，以不低于贷款利息收益来回报公积金，效果是等同的，并且有廉租房资产作为交换，就形成类似于抵押贷款的交易，风险比纯粹贷款要小得多，相对更容易为住房公积金缴存户接受。
下面来考察借助REITs平台，充分利用REITs的资产价格交换、融资额大和高分红特点，用住房公积金闲置资金弥补廉租房建设资金缺口问题的可行性（下称公积金廉租REITs）。如果运作成功，可以使REITs在中国以特殊的身份切入市场，既有利于推动这一房地产融资利器在中国的发展，也为其它国有资金退出部分公共项目获取滚动建设资金提供一个思路。
1．公积金援建能弥补安顺市资金缺口
以安顺市闲置公积金资金6亿计算，按照闲置资金的50%可以提供给廉租房建设的试点政策，安顺市公积金管理处可以提供3亿的资金用于廉租房建设。
如果安顺市政府以建筑成本价向廉租REITs注入资产，按照当地的廉租房建设成本1400元/m，户均50平方的标准，则需要提供4285套=300000000/(1400*50)廉租房作为注入REITS的资产。安顺市现有廉租房的数量高于这一数字，因此能够马上开展资产交换，政府就获得了3个亿的建设资金继续建设廉租房。在中央的补贴政策下，安顺市可按地方配套成本即600元/m来建设廉租房10000套＝300000000/(600*50)，这样基本解决了2011年全部的资金缺口问题。
2．公积金廉租REITs的模式及关键点
（1）具体设计方案
首先由公积金注资成立资产型REITs，REITs支付资金收购政府廉租房，地方政府再租回廉租房并支付租金，REITs分红给公积金（流程图见图1）。由此地方政府可以获得一笔巨额低成本资金用于廉租房建设，解决廉租房建设资金匮乏的困局，圆满完成中央的任务。至于公积金的本金，可以在必要时由REITs将廉租房出售回本，保障缴存人在需要提取公积金或者需要贷款时能够迅速获得资金的权利。
图1公积金廉租REITs流程图
①住房公积金管理处注资3个亿发起成立廉租REITs并购买其全部股份；
②REITs支付3亿给政府廉租办购买廉租房资产，获得完全产权；
③廉租办以普通商业房地产的形式向REITs出售资产，回笼资金；
④REITs向廉租户出租房屋；
⑤廉租户向REITs每年支付租金128.55万；
⑥政府廉租办向REITs每年支付补贴4.78万；
⑦REITs向住房公积金分红120万，维持公积金的管理运作。
（2）保证公积金缴存人利益的REITs最低收益
以2008年为例，当年安顺市公积金管理费用为120万元，政府要保证公积金缴存人的利益，则需要使REITs只需要支付120万作为公积金的收益即可，至于备付准备金可以用尚未动用的闲置公积金来安排，这样就大大减轻了REITs收益率的压力。因此第⑦中，REITs实际只需要支付红利120万，就能保证公积金缴存人的状况不恶化。
按照一般REITs的收益90%用于分配的惯例，REITs的收益只要达到133.33万＝120/90%即可保证分红要求。分配后的剩余收益作为REITs的管理费用，如果不够可由政府另行补贴，这个负担对政府来说非常小。
（3）REITs的最低收益要求下的政府补贴额
按照目前廉租房的最低租金标准0.5元/m，方案的第⑤中每年的廉租房租金收入为128.55万=0.5*50*12*4285,意味着方案中第⑥中安顺市政府只需要每年补贴4.78万＝133.33－128.55，即可满足REITs的最低收益要求，由此政府建设廉租房的压力降到了最低。
（4）廉租房资产注入REITs建议按成本价进行
具体是以成本价还是以市场价格，或者折中来进行资产价格交换，取决于资金的稀缺和任务的刚性程度，本文建议按照成本价注入资产。从市场的角度讲，当前政府遇到刚性的资金缺口且收益率很低，应该在融资上做一些让步，同时作为对公积金支援资金收益率低的补偿。 2/3 首页 上一页 1 2 3 下一页 尾页 |
