论文导读:：商业银行业务模拟》课程的内容及其特点。商业银行房地产业额度授信预警体系的构建。
论文关键词：商业银行，房地产业，预警体系，预警指标
一、引言
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。由于我国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，从目前来看，国内贷款仍然是房地产企业主要的资金来源渠道。国家统计局发布的数据显示，1998年以来，房地产开发贷款一直保持着高速的增长，从1998年的953.34亿元增长到2009年的11293亿元，2010年1-9月，国内贷款9398亿元，增长27.2%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在50%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度依然过高。
从银行角度看，银行对房地产信贷投入如此积极的主要动力则是房地产信贷的高额回报。当前，我国商业银行5年期以上贷款利率为6.14%预警指标，扣除2%左右的资金来源成本，不考虑不良贷款损失，商业银行的房地产贷款业务至少都有3-4%左右的收益。
然而，由于房地产行业的高风险特性，银行大量持有房地产信贷必然导致行业风险向金融机构的转移。事实上，自2003年以来在国家对房地产信贷市场几轮调控的压力下，银行对房地产企业的信贷风险已经越来越重视。但是目前，银行对额度授信预警体系的构建还存在缺失，不能及时发现并处理风险预警信号,控制和化解信贷风险。因此，商业银行必须建立一套完整的额度授信预警体系，确立房地产业风险管理长效机制，在促进房地产经济良性发展的同时，提高银行风险――收益优化能力。
二、商业银行房地产业授信的主要风险
1、信用风险。目前，我国房地产市场银行与开发商之间信息不对称是一个很普遍的现象。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”。也在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估。
2、操作风险。房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能杂志网。
3、抵押物风险。目前房地产开发贷款主要以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。交易价格由于不对称性信息的存在具有不确定性，评估机构的评估价格由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。一旦抵押物价值下跌，银行信贷风险将被放大。
4、市场风险。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了商业银行房地产授信的风险。
5、政策风险。住房体制改革以来，我国房地产业的发展一直受国家宏观经济政策的影响。1998-2002年，房地产业的政策处于宽松期，尤其自2001年开始，房价一路上涨预警指标，导致了通货膨胀等其他经济矛盾，国家立即推出宏观调控政策抑制投资过热。2003-2008年上半年，房地产业进入收紧期，直到2008年三季度房价出现环比负增长的态势，房地产市场进入低迷期，政策开始回暖。2009年从年初的一片萧条，到3、4月份的“小阳春”，再到下半年的量价齐涨和年底一反常态的爆发式“冲量”，亢奋的楼市终又招来政策的严厉打击。2010年国家相继出台了“国十一条”等调控政策为房地产市场降温。可见，政策的变化影响着整个房地产市场的未来发展走向，从而也严重影响了房地产授信风险。
三、构建房地产业额度授信预警体系
构建房地产业额度授信预警体系，能够使银行有针对性地监控房地产业授信风险，在第一时间作出控制风险的决策，并使用更有效的措施化解风险。具体而言，房地产业额度授信预警体系中应包括预警指标和预警处理机制两部分内容。
（一）预警指标
1、财务因素预警指标
财务因素预警指标重点基于财务报表，监控企业的财务状况、经营状况、抵押物价值变动情况。
（1）开发商财务状况预警。银行应通过资产负债率、流动比率、速动比率等各项财务指标的分析与比较，及时发现项目建设资金不足、施工计划重大调整、销售严重滞后、未按销售比例归还贷款等可能影响银行贷款安全的情况。尤其对于开发周期较长的大型项目，要进行实时监控，通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素的综合测算，得到项目的总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态指标，并对项目还款能力进行分析，根据对项目动态经济指标的影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素，进行敏感性分析。特别要关注借款人的以下风险预警信号：股票价值不断下滑、市值缩水，应收账款和存货呈递增态势、存货中存在积压和内亏现象。
（2）开发商经营状况预警。对有兼并、合并、分立、合资（合作）、债权转股权、股份制改造意向的信贷客户，银行应加大跟踪和监测力度，主动介入改制工作，积极参与改制方案制定、产权界定、清产核资和债务清偿工作。信贷客户如实行改制后，要相应变更信贷合同和保证人、抵押人、质押人合同，以保证银行的债权安全。对于经营陷于困境、扭亏无望、严重资不抵债的信贷客户，应敦促其改制，实行债务重组；对于企图通过改制逃废银行债务的信贷客户，要及时运用法律手段维护银行债权。特别要关注借款人的以下风险预警信号：经营状况不理想，产销和盈利能力呈下降态势，市场份额明显下滑、经营目标难以实现。
（3）抵押物价值预警。房地产贷款的最后安全性保障主要来自抵押品，因此一定要加强对贷款抵押物的足值、有效和权证完整性、真实性、有效性的审核和管理。尤其在房地产价格步入下行通道，部分地区房价波动较为剧烈的情况下，一旦市场出现大幅、持续的回落预警指标，则前期投放的房地产开发贷款，其抵押物如依据当时的市场价值进行估价，则不可避免地会出现抵押物缩水、市场变现力下降的现象，从而影响银行贷款的受偿。因此，银行要慎重释放抵押物权证，确保剩余贷款抵押物价值足额。要根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款押品价值进行全面重新评估，将销售面积超过50%以上的项目作为押品价值重评的重点。尤其要密切关注抵押物质量和变现能力变化情况，及时补充和变更担保和抵押，以确保抵押担保的有效性和持续性。
2、 非财务因素预警指标
非财务因素预警指标重点参考政策及市场波动、企业贷款用途及项目进度、企业诚信度情况。
（1）政策及市场波动预警。加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究，密切关注房地产业发展周期走势及房地产市场、客户发生的新变化，预先研究判断宏观经济走势和房地产行业拐点，建立与政府土地规划部门、人民银行、统计局等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化做出反应。广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据杂志网。
（2）贷款用途及项目进度预警。在目前房地产市场开始降温、开发企业资金链较为脆弱的情况下，一旦贷款资金被开发企业挪用，银行贷款将面临较大风险。因此，要做好资金使用监管。加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通，及时获取最新项目信息。要全面介入整个项目建设销售过程，随时关注项目建设、销售进度情况，对项目建设进度销售变化情况和周边市场的竞争情况进行跟踪，分析项目是否存在“烂尾”及销售风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理，首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，保证开发贷款的收回。
（3）开发商诚信度预警。银行应高度关注开发商的信用状况，对涉及金额较大的经济法律纠纷，或高级管理人员涉及法律诉讼，或有足够的流动资金，却以种种理由有意拖欠应偿还的到期银行贷款等信用不良的开发商应列为高风险对象，予以重点监控。
（二）预警处理机制
预警信号出现后，银行应立即查明和分析原因，尽早识别风险的类别、程度、原因及其发展变化趋势，并及时采取有效措施预警指标，控制信贷风险的蔓延。要深化非现场监测的工作范围和监控重点，建立分层次监测管理机制，将风险监测、分析、预警工作详细分解落实到各个环节，既要全面覆盖又要避免重复，提升风险监测、分析、预警能力。要盘活风险贷款，积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，要借助银行的信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
四、保障预警体系实施的措施
1、加强客户经理队伍建设。要通过开展多层面的业务培训，提高客户经理综合素质，培育一支熟悉宏观环境和市场变化，能够及时捕捉风险预警信号，准确评估风险损失，制定有效风险控制和化解措施的客户经理队伍，为银行房地产信贷业务持续健康发展奠定坚实基础。
2、设立专门的贷后监督机构。基层行贷后监督岗位要做好贷后的日常管理，客观真实地评价贷款风险状况；上级行贷后监督检查部门要通过非现场监测和现场检查的方式，对下级行的贷后管理执行情况进行检查评分考核，及时采取风险管理预案，化解房地产信贷风险。
3、完善激励约束机制。要建立科学的考核评价标准和相应的奖惩办法，以及合理有效的信贷责任追究制度，把预警预报过程纳入房地产额度授信工作整体考核范畴，把考核结果作为评价机构管理水平、管理者素质和业绩的重要标准。
（注：本文来源于黑龙江省教育厅2009年度科学技术研究项目计划，项目编号：11541065）
参考文献：
【1】周志鹏．商业银行房地产信贷风险与控制探析．金融广角．2007(4)．
【2】王瑞虎.如何提高贷后管理的实效性.现代金融，2010(4).
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