财务评价在房地产投资可行性研究中的应用(图文)

从2-3可以得知:在计算期内本项目的财务净现值为正数，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率，项目具有可行性。

2.2.3、财务内部收益率(IRR)法财务内部收益率法是根据方案本身内部收益率来评价方案优劣的一种方法。

所谓内部收益率，是指能够使未来各年净现金流量现值为零的贴现率，它反映拟建项目的实际投资收益水平，是投资项目的实际报酬率。财务内部收益率的计算公式如下:

利用财务内部收益率作为项目经济性评价指标的评价标准为:如果财务内部收益率大于或等于预定的贴现率，项目可以接受；如果财务内部收益率小于预定的贴现率，项目应该被拒绝。论文大全。在有多个备选方案的互斥选择决策中，选用内含报酬率超过资本成本或必要报酬率最多的投资项目。

如果项目的年NCF不等，则需要按下列步骤计算：

第一步：先预估一个贴现率，并按此贴现率计算净现值，若结果为正，则提高贴现率，再进行估算；若结果为负数，则降低贴现率。经过反复估算，找到净现值由正到负并且比较接近于零的两个贴现率。

第二步：采用插值法，根据以上两个相邻的贴现率计算方案的内部收益率。论文大全。

按以上步骤操作，前面已经计算出当IRR=10%时，NPV=883.37万元，说明实际内部收益率高于10%，表2-4按13%继续估算青年公寓的项目的内部收益率：

表2-4 项目投资现金流量现值计算表

由表2-4可知，当项目IRR=13%时，NPV=-248.3万元。故而本项目内部报酬率IRR介于10%-13%之间。

用插值法计算如下：

由此可知，本项目的内部报酬率为12.34%，大于企业的最低资金利润率10%，项目可行。

2.3 敏感性分析敏感性分析是通过不确定因素对投资项目效益指标的影响所作的分析。因此，它的研究对象通常有投资收益率、净现值、内部收益率等。影响该项目财务效益的主要风险因素是建造成本、售价水平和销售周期。因此，分别计算这三个因素变动时，对主要经济评价指标的影响。

2.3.1建造成本的变动影响

如表2-5所示，当该项目的建造成本上升5%时(假定上升的成本均在第二年年初一次投入)，该项目的投资利润率为13.98%；销售毛利率为22.92%；自有资金收益率为64.58%；财务按10%折现率计算的净现值为-341.19万元。可见，造价上浮5%对项目的投资指标影响很大，从静态指标看项目可行，但从净现值指标看项目有风险。

表2-5 建造成本变动敏感性分析表

根据表2-3和2-4，计算出当净现值为零时，初始建设投资为27912万元，表明当项目建设投资增加972万元，上浮超过3.61%时，项目净现值即小于零，给项目带来风险。

2.3.2 售价的变动影响

目前当地商品房住宅楼销售旺盛，销售价格稳中有升，如表2-6所示，假如销售价格下降5%，则收入下降1834.84万元，流转税减少101.83万元，所得税减少419.49万元，营销费用减少55.04万元，第三年营业现金流量减少1258.48万元，利润总额减少1677.97万元。第三年营业现金流量折成现值减少945.5万元，则净现值减少945.5万元。假如销售价格上浮5%，则情况正好相反。可见，销售价格的变动对本项目财务指标影响也很大。不过从长期趋势看，当地的房价预计下降的可能性较小。

表2-6 售价变动敏感性分析表

2.3.3 项目滞销的影响

当该项目的销售期延长一年时，从理论上来说，该项目的投资利润率、销售毛利率、自有资金收益率等静态指标基本不发生变化，但由于管理费用的变化，也会部分导致这些指标下降；动态指标则变化较大，如表2-7所示，财务净现值为255.07万元，虽比原来减少628.3万元，但还是正值。

表2-7 项目滞销敏感性分析表

目前，当地年销售总量处于上升期，如区域内有新的项目启动，可能会影响二期项目的销售，导致市场竞争更加激烈。但是本项目在居住人群的占有上有政府因素的参与，因此，滞销的风险预计会减少。

通过本章的分析可以看出，造价的上升，售价的下降，销售周期的延迟都会对青年公寓项目的财务指标产生较大影响，导致项目有风险或盈利能力下降。

3 可行性研究结论与建议3.1 可行性研究结论经过上述分析论证，该项目的开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具有可操作性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好的营销策划，将会产生良好的经济效益和社会效益。本报告在各方面条件都比较成熟的情况下，经过对总投资、资金筹措、收益状况等各项经济指标的比较与分析，同时对项目开发过程中可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，本项目的建设是可行的，建议尽快实施。

3.2 项目实施建议为了规避项目在开发过程中所存在的风险，取得项目利润最大化，本报告提出了以下的几点建议:

1、为了达到最佳经济技术效果，建议在施工组织设计上需综合考虑产品等各方面因素，力争在 2年内完成项目整体建设。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能出现由高峰期向下降期转折的风险。

2、有效控制工程建设费。设计阶段是决定工程造价的关键所在。选择最佳的方案,应从设计的源头抓起,具体措施如下:引入竞争机制,坚持设计招投标制度；积极推行限额设计，保证投资总额不被突破；完善监督约束机制,详细审核设计方案。

3、规范施工组织的各个环节。施工组织工作是控制工程造价的关键环节。必须按市场经济规律办事，严格规范地运作,体现优胜劣汰的原则,把控制工程造价的责任和压力落实得更具体、更明确。论文大全。

4、加强工程监理工作。可以在项目建设的各阶段设置工程监理, 具体负责涉及合同价格调整依据的审核、签证等工作，通过科学的管理和有效的监督来实现控制工程造价的目标。配备的造价工程师，最好是既懂工程技术又懂经济管理,具有实践经验和良好职业道德素养的复合型人才。

5、加强促销力度。通过一些譬如入区企业团购、抽奖、赠送物业费、付款方式优惠、老业主带新业主等促销手段，加大宣传力度，早日售罄楼盘，回收资金。

参 考 文 献
［1］方智勇.房地产投资项目评估的动态分析方法.统计与决策,2006,01:36～37
［2］杨玉鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].管理科学文摘，2004(01)．
［3］巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系.研究国外建材技,2006,05:19～21
［4］项勇．房地产开发项目的动态财务管理模式研究[J]．财会月刊，2008(05)．
［5］杨玉鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].管理科学文摘，2004(01)．
 

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