财务评价在房地产投资可行性研究中的应用(图文)

论文导读：房地产投资可行性研究是在项目投资决策前，对拟开发项目的经济合理性、适用性、技术先进性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，而财务评价是项目可行性研究中的重要一环，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。
关键词：财务评价可行性研究

 

房地产投资可行性研究是在项目投资决策前，对拟开发项目的经济合理性、适用性、技术先进性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设，得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。而财务评价是项目可行性研究中的重要一环。投资项目旨在最大限度地获得经济效益和社会效益，财务评价正是通过对项目的投资估算、市场需求和营销环境进行分析，从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。进行房地产项目财务评价，首先要估算出项目的投资成本、收入、税金和利润等基础数据，然后据此计算出相应的技术经济指标，对照有关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案。

以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例,简要介绍财务评价的基本方法和步骤。

1 基础数据准备和估算在进行项目财务评价前应对必要的数据进行实地的收集整理，对需要用到的各类参数可采用同行业或相关的行业数据进行估计。

1.1 项目总收入估算根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，和对本项目附近地区的具有竞争性发展项目的销售情况进行个案分析，得出住宅均价为4500元/平方米。项目总销售收入为3.67亿元（详见表1-1“经营收入估算表”）

表1-1经营收入估算表

1.2 项目总投资估算1.2.1 建设投资估算本项目投资估算不包括各类用房的二次精装修费用和项目物业管理公司开办费。建设资金以企业自筹、预售房款和银行贷款三方面解决，投资估算中利息资本化计入建设期。项目建设投资估算中仅计算因本项目建设而产生的项目管理费用，不计企业经营所需流动资金。
 

建筑工程费、安装工程费均参照全国统一建筑安装工程基础定额和当地类似工程指标估列。设备费按询价或类似工程设备投资估列。经计算，项目总投资26940万元，具体见表1-2“项目成本估算”。

表1-2项目成本估算表

1.2.2 营销费用估算根据目前当地房地产销售代理行业的情况，按房地产销售总额的3%计提房地产策划、营销、广告费用，本项目预计总销售收入36696.91万元，总营销费用约1100.91万元。

1.3 项目税金估算1.3.1 营业税金及附加估算由于房地产项目建设周期长，通常跨几个年度才能竣工决算，所以税法规定房地产行业按照实收房款预缴税款，等项目结束一并清算，所以纳税基数以实收房款为计算基数。税率均按税务局规定的现行税率计算。详细见表1-3所示：

表1-3 项目营业税金及附加估算表

1.3.2 土地增值税估算经估算，本项目增值率为7.60%，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条第（一）小条“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”，免征土地增值税，本项目符合免征条件。具体计算过程不再赘述。

1.3.3 所得税估算按税法规定，房地产行业所得税按预收收入预缴所得税，等项目结束一并清算，预缴率为预收收入的20%。项目所得税清算结果如表1-4所示：

表1-4 项目利润及所得税估算表

具体每年度纳税计算见表1-5所示，表中第1 年，第2年为预缴数，第3年为清算补缴数。

表1-5项目分年度所得税估算表

1.4 资金筹措与投资计划项目建设总投资26940万元，项目实现预售后，通过收取预售房款可为企业提前收回投资，本项目资金筹措渠道由企业自筹、预售房款和银行贷款三方面构成。
 

本项目预计在2年内全部竣工交付使用，建设投资按不同资金投资安排及来源分年列出年用款数额。明细如表1-6所示：

表1-6 投资计划与资金筹措表

2、 项目的财务评价2.1 静态评价经计算，该项目的投资利润率为18.43%,销售毛利率为26.59%，自有资金收益率为81.08%。以上计算的结果表明，该项目的经济效益较好。具体结果见表2-1所示：
 

表2-1项目总效益评价表

2.2动态评价动态评价是指考虑货币时间价值计算的反映项目整个寿命期内总的盈利能力的评价方法。

2.2.1 各年现金流量计算现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、流出及其总量情况的总称，反映了企业本期内净增加或净减少的现金及现金等价物数额。

在房地产投资决策中，我们通常运用净现值方法进行决策，评价投资项目本身的经济效果。而净现值方法，关键是现金流量的计算和折现率的确定。折现率通常是指投入资本的机会成本，即投资者在资本市场上，以风险等价的投资所要求的回报率。从折现率的确定上可以看出，每年的营业净现金流量是不能扣除债务利息的，所以在表2-2的计算中，把第一年的债务利息468万元，第二年的债务利息234万元分别加回。

表2-2现金流量计算表

2.2.2、财务净现值法净现值是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。如果净现值为正数，说明项目用净效益抵付了用折现率计算的利息以后还有盈余，该项目的报酬率大于预定的贴现率；如果净现值为零，说明拟建项目的净效益正好抵付了用折现率计算的利息，该项目的报酬率等于预定的贴现率；如果净现值为负数，说明该项目的报酬率小于预定的贴现率。当项目的净现值大于或等于零时，说明项目可行。计算净现值的公式如下：
 

以贴现法评价项目时，通常以资金成本、企业要求的最低报酬率或行业基准收益率作为预定的贴现率。由于计算资金成本比较困难，房地产行业又没有统一的基准收益率，在这里我们根据企业要求的最低资金利润率来确定预定的贴现率为10%,根据以上公式，经计算本项目的财务净现值NPV=883.37万元。具体计算过程详见表2-3项目投资现金流量现值计算表。初始建设投资分别为第一年年初和第二年年初分次投入。

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