从金融政策视角浅析中国房地产市场发展与调控_金融调控

论文导读:：但房地产业却是一个例外。我国房地产市场金融调控政策取得的成效。其调控的效果还有待于时间的检验。
论文关键词：房地产，金融调控，效果
 

一．研究的背景和意义

金融危机爆发以来，全世界范围内各种资产价格都经历了较大幅度的下降，经济遭受到了剧烈冲击。我国经济各行业也受到了严重影响，但房地产业却是一个例外，2009年无论房价还是成交量都有较大幅度的增长，整个市场呈现量价齐升的景象。有学者认为是刚性需求支撑了房价的上涨，也有学者认为是政府的政策对房价起到了推波助澜的作用。但不可否认的是，中国房地产市场价格过高，其上涨速度远远超过了人们收入增长的速度，大部分中低收入家庭难以通过市场途径解决住房问题，而且房地产市场还存在土地的开发和使用不规范，房地产开发规模过大，投资结构不合理，房地产投机买卖行为盛行等一系列问题，这也引起了政府、学者和民众等各个阶层的广泛关注。房地产业因具有强烈的外部性金融调控，为规范房地产市场运行，促进其健康、持续、稳定的发展，国家队房地产市场进行过多次调控，从“国八条”、“国六条”到“国四条”，莫不显示了政府对房地产市场调控的决心，也对房地产市场发展产生了重要影响。最近又对房地产市场颁布了新的调控政策（“国十条”）,其力度前所未有，其调控的效果还有待于时间的检验。作为重要调控工具之一的金融政策，其历次对房地产市场的调控效果如何，这引起了笔者的强烈兴趣，如何保证金融政策宏观调控的效果，既促进房地产市场的健康平稳发展，又能让广大老百姓“居者有其屋”，这既是实践中重大的现实问题，又是需要深入研究的理论问题。

二．当前我国房地产市场的发展

房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，房地产业的发展能带动建材业、建筑业、装修业物业管理、服务业等60多个相关产业的发展，对国民经济具有明显的促进作用，在繁荣经济、增加财政收入和解决就业等方面发挥着巨大作用。同时，由于我国房地产企业普遍实行高负债经营，尤其是银行存款，金融系统介入房地产活动已经达到很深的程度，但房地产金融风险的防范能力和水平都有待提高。因此，从金融政策视角来研究房地产市场可持续发展的因素和政策选择，具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为央行制定货币政策、强化对房地产市场的宏观调控起指导作用；二是有利于房地产市场的持续、健康、稳定发展，避免房地产市场的大起大落；三是可以为房地产供需双方即开发商和消费者提供分析工具，帮助其进行正确决策。此外，还可以帮助金融机构、市场中介组织等其他市场参与者认清房地产市场的本质及行情，做出合理的决策。

十多年来，我国房地产市场发展取得了很大成就，房地产市场日趋成熟。但总体上来看，我国房地产市场基本呈现非均衡发展的态势金融调控，这既包括总量上的非均衡，也包括结构上的非均衡免费论文下载。

房地产市场总量的非均衡一般表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时存在，或称短缺与过剩同时并存。。

首先，我国住宅市场的潜在需求巨大。现在我国处在承载化和工业化的加速期，潜在的住房需求与居民的支付能力逐步提高。另外，我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。国际经验表明，恩格尔系数下降至0.4-0.5之间时，住宅消费比重将增加至18%左右。目前，我国城镇居民的恩格尔系数从1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,这说明居民消费的重点已经转向住宅、教育等方面。消费结构的升级将大幅提高居民住宅的消费比例，增加住宅消费需求总量。有关统计资料表明，到2009年，我国城市居民人均住宅建筑面积已达到22.8平方米，但是和发达国家相比，我国城市居民目前的住房水平还很低。

其次，我国住宅有效需求不足和大量商品房空置的问题。上面的分析表明，我国住宅市场的发展前景是非常好的，市场中现身和潜在的购买者在今后数年内仍将维持一个庞大的队伍。然而，近几年住宅市场繁荣的表象下仍掩盖不了一个不争的事实，即大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在。一方面新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼盘空置；另一方面是大多数的中低收入群体买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求水平不高。居民实际需求水平不高，这主要体现在居高不下的商品房空置率和居民住房现状的不尽如人意。发展前景只反映了市场的潜在需求，大量闲置的住宅商品表明潜在的市场需求并没有向人们所预期的那样转化为现实的购买需求。

我国的商品房空置量高早已是一个公认的事实，如下表所示。我国每年的商品房空置面积在绝对数是相当大的，年均在7000万平米以上。

表2 全国商品房空置情况表 单位：万平方米

资料来源：国研网

三、我国房地产市场金融调控政策取得的成效

房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展金融调控，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。2004～2007年房地产行业对GDP的贡献近几年一直稳定在15%以上， 即使不再考虑上述统计和计算方法的漏出项， 房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。在财政收入方面， 仅土地出让金和土地相关税收两项在2006年占地方财政收入的比例已达到37.32%，成为地方政府最主要的收入来源。(但同时也要看到，作为近年来调控的主要目标——房地产价格，其快速上涨的势头并没有得到有效缓解。特别是2006以后，房地产市场金融调控政策出台的频率越来越快，调控的力度也越来越大，如2007年，人民银行10次提高存款准备金率、6次加息，虽然房价涨幅趋缓，但就绝对额来看，房地产价格上升幅度还是很大的。据有关数据显示，2007年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨102%。到2008年6月，房屋销售价格继续较快上涨，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。因此，从总体上看, 我国房地产金融调控政策虽然使房地产市场取得了较大发展,较好甚至是超额完成了其经济功能，但在其社会属性方面，房地产市场金融调控政策的效果还不尽人意免费论文下载。

四、我国房地产市场金融调控存在的问题

（一）调控中对房地产市场的区域性差异重视不够。中国经济格局呈现一定的区域性，房地产市场是中国经济的重要组成部分，也呈现一定的区域差异。但房地产市场金融调控政策大多是全国性的，往往是调控政策一出台，各地纷纷落实。没有充分调动各地方政府根据当地实际进行自主调节的积极性，忽视了各地房地产市场的复杂性和差异性。

（二）某些金融政策调控手段影响面过大而力度略显不足，易对整个宏观经济形势产生不利影响。如2004年4月人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，10月又调高金融机构存款准备金率0.27%，并在年内二度扩大金融机构贷款利率浮动区间。这些措施对抑制房地产市场的过热有一定影响，但相对房地产市场的高额利润，这些影响显得微不足道，并没有抑制住房地产市场投资过热的势头。相反金融调控，由于资金成本的提高和货币供给的减少，使得其他行业市场萎缩和企业负担加重，对经济的整体影响过大。

（三）在对待市场不同需求上，制度设计仍显不够完善。为给房地产市场降温，国家通过提高购房的成本和门槛来抑制投机、投资需求，如多次针对住房贷款加息，并取消相应优惠利率等，这些措施都体现了金融政策的灵活运用和有区别地对待房地产市场的不同需求。但就实施效果来看，似乎不太理想。房地产市场上的投机者或投资者，其资金实力都比较雄厚，贷款成数的降低和利息支出的增加在高额的收益面前显得微不足道，并不能使市场的投机行为有所收敛。另一方面对普通购房者而言，对政策的敏感性比较强，实现购房或改善住房的难度加大。

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