并且由图2我们也可以看出，国务院出台的金融调控政策对住宅销售量的影响一般只有两到三个月的时间，而我们仍以一个月为一期，对上述模型中政策事件项的形式进行修正，修正后模型中变量的意义均不变（要求模型中出现的 、 、 均有意义）：
滞后两期模型：
滞后三期模型：
图2 乌海市2010年住宅销售情况折线图
政策变量的值保持不变，仍然是 ，其它期的政策事件变量值为0。利用修正后的模型重新计算每期的政策事件项的值，以及其他解释变量的数据如表8所示。
表8 2010年金融调控背景下乌海市房地产业整体情况
时间
销售量(套)
房价收入比
预售面积(㎡)
拆迁户数(套)
政策事件
2010年1月
611
5.146242829
34364.57
146
1
2010年2月
196
5.868883166
7053.37
21
1
2010年3月
612
5.668142677
20794.84
1396
0
2010年4月
750
5.608511862
95200.77
985
1
2010年5月
698
5.6390226
31089.77
978
1
2010年6月
661
6.681840066
148906.94
1073
1
2010年7月
1014
6.096264744
167253.67
3245
0
2010年8月
608
6.374973125
42238.46
981
0
2010年9月
686
6.523143225
214898.58
649
0
2010年10月
615
6.783294622
45580.32
279
1
2010年11月
873
6.66492314
35994.51
121
1
2010年12月
2335
5.067363846
303539.49
104
0
资料来源：乌海市住房和城乡建设委员会和乌海市房地产业协会共同主办的杂志《乌海房地产》，2010年第三期[6]，2010年第四期[7]和2011年第一期[8]。
对修正后的多元线性样本回归模型仍用Excel进行最小二乘法拟合回归，根据表8中的数据得到的主要回归结果如表9，表10，以及表11所示。
表9 回归统计表
回归统计
Multiple R
0.93322932
R Square
0.870916964
Adjusted R Square
0.797155229
标准误差
233.6019488
观测值
12
修正后模型回归结果中拟合优度 ，调整后 说明模型中销售量与各解释变量的总体有一定的线性关系，但较之前的模型线性关系有些变弱。
表10 方差分析表
df
SS
MS
F
Significance F
回归分析
4
2577261.823
644315.4558
11.807165
0.003128276
残差
7
381989.0933
54569.87048
—
—
总计
11
2959250.917
—
—
—
但是我们从修正后模型的方差分析表中可以看到F值为11.807165，而且总体的P=0.003＜0.005，故置信度仍在99.50%以上，因此修正后的模型总体仍然显著。
表11 回归参数表
Coefficients
标准误差
t Stat
P-value
Intercept
2209.835709
730.5192104
3.025020667
0.019249385
房价收入比
-235.0590661
119.3916234
-1.968807018
0.089648674
预售面积(㎡)
0.003935888
0.000776866
5.066366194
0.001452979
拆迁户数(套)
-0.141666427
0.084774566
-1.671095877
0.138626424
政策事件
-429.5054647
146.7949955
-2.925886288
0.022153592
从修正后模型回归参数表我们看到政策事件项的 ，且P=0.022＜0.05，故政策事件项在 水平上显著，即置信度达到95%。图3.为政策事件项的残差图。政策事件项的偏回归系数 ，其符号是负的，说明金融调控政策在出台到之后两期或三期的时间内对住宅销售量有显著的抑制作用，这与金融调控的本意相一致。说明了金融调控对房地产业有阶段性的抑制作用，即阶段性的打压了房地产业的持续增长的趋势。政府在一定程度上实现了金融调控政策的政策目标，对房地产市场的快速增长起到了一定的抑制作用。
图3 政策事件残差图
五、实证结论
通过上述对我国2010年金融调控政策对乌海市房地产业影响的实证研究的数据回归分析，我们可以得到以下几条结论：
（一）无论是修正前的模型还是修正后的模型，都反映出国家的金融调控政策对房地产销售量的影响是显著的，而房地产销售量直接反应了房地产市场的景气程度，所以国家的金融调控政策是有效的，且对房地产市场具有显著的影响。
（二）由修正前的模型中政策事件项的偏回归系数符号与依据实际情况预期的符号相反，可以得出国家的金融调控政策的出台对房地产市场的影响并不是持续且可累积的。
（三）修正后的模型考虑了调控政策的时滞性和销售量折线图的实际情况，其回归结果反映出每次的金融调控政策的出台都对房地产市场起到了显著的抑制作用，但是这样的抑制作用具有短期性的特点，一般只能延续两到三个月的时间。也就是说国家出台的金融调控政策对房地产市场起到的抑制作用具有阶段性的特点，其效用时间一般为两到三个月。
（四）依据销售量的折线图和修正后的模型，我们可以直观的看出，金融调控政策的一次次出台阻断了房地产业持续增长的趋势，使房屋成交量呈现出周期性降低和反弹的增长趋势，也就是使房地产市场出现周期性的萎缩和快速增长的形势。
六、房地产企业应对金融调控政策的建议
通过上文中对我国2010年金融调控政策对乌海市房地产业影响的实证研究，我们知道了现阶段的金融调控对房地产业的持续快速发展起到了阶段性的抑制作用，为了使得房地产企业能够在新一轮的金融调控中，实现快速、健康、稳定和可持续发展，针对房地产企业提出如下几条建议。 3/4 首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 |
