论文导读:：上世纪九十年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂，主要原因在于，日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行信贷进一步加剧了房地产泡沫化；政府过于剧烈的宏观调控政策打破了房地产泡沫，造成房地产业乃至整个国民经济的长期低迷。考察当前我国的房地产业的现状，与日本的情况惊人的相似。因此，借鉴日本房地产泡沫破裂的经验，采取相应的对策，对于我国房地产市场的健康发展和国民经济的稳定有重要的意义。
论文关键词：房地产泡沫，流动性过剩，政策
1 日本房地产泡沫的破灭过程回顾
1.1流动性过剩，资本集中涌入房地产市场
作者单位：[1]江苏大学工商管理学院
二战后，以制造业为龙头的、外向型的日本经济迅速发展，产业结构调整速度加快，对外贸易顺差持续扩大，流动性过剩问题日益严重，日元升值预期迅速扩大。迫于其他发达国家的压力，广场饭店协议后，日元迅速升值，流动性危机凸显。首先日元升值对外贸产生重大影响，出口受阻，使国内制造业资本大量涌
入房地产等非生产领域。其次，日元的不断升值以及国际上对日元的升值预期导致大量外国资本进入日本，特别是房地产市场。流动性过剩成为房地产泡沫制造了条件。
1.2 宽松的货币政策和财政政策为房地产泡沫化进一步推波助澜
日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气，在一年左右的时间连续五次调低官方贴现率，由1986年1月的5%调到1987年2月的2.5%。由于制造业的严重过剩流动性过剩，降低贴现率并没有达到刺激消费和增加投资的效果，这迫使日本政府不得不提供大量的货币，在1987年5月政府出台了6兆日元规模的紧急经济对策。货币政策和财政政策的双重推动下，日本经济重新步人了繁荣的轨道，但是主要是房地产市场和证券市场的繁荣。财政政策和货币政策双松的效果，进一步加剧了流动性过剩，为房地产泡沫化推波助澜。
1.3 银行宽松的信贷政策加剧了房地产市场的泡沫化
日本的商业银行在政府的双松政策推动下，执行宽松的信贷政策。由于制造业的产能过剩，再加上房地产市场投资回报率居高不下，大量银行信贷进入房地产领域。房地产价格的不断上涨，银行普遍认为只要有房地产作抵押再多的贷款都不会有风险。这为银行的巨额呆帐埋下了祸患。据统计，1992年3月房地产抵押贷款达到150万亿日元。1986年前后开始的地价和股价的上涨导致放款时借款人的抵押能力的增强和帐外资产的增加，从而促进了不动产抵押贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地等。
1.4 中央银行突然收紧银根造成房地产泡沫的破裂和持久的经济衰退
房地产市场的泡沫不断吹大，经济风险已经越来越大免费论文网。这时房地产行业只要有一个环节受到冲击，后果不堪设想。面对这种情况，日本政府主动挑破了房地产泡沫。1989年5月31日日本政府改变货币政策方向，将维持了两年多的2.5%的超低官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%，同时日本央行明确要求金融机构限制对不动产业的贷款投人。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大，再加上人们的预期改变，房地产泡沫的破灭在所难免，货币的供应量急剧的减少，使得房产价格大幅下降，这就更加加剧了人们的恐慌心理，资金迅速退出房地产市场，房地产业发展的资金链的断裂导致了泡沫的破灭，高速发展了几十年的日本经济降到了低谷。
纵观日本房地产泡沫破灭的过程，基本上是按照这个路线发展的：经济高速发展—产业结构升级—贸易大额顺差—日元升值—流动性过剩—扩张性政策—热钱投机地产—房地产泡沫—泡沫破灭—长期衰退。
2．中国房地产市场与日本的相似性
考察中国的房地产市场，与八十年代末的日本地产市场在宏观经济环境上有着惊人的相似性：经济的迅速发展；产业结构升级，资本由制造业向房地产业转移；持续的巨额的贸易和资本的双顺差、人民币升值的预期；宽松的货币政策和财政政策；银行对房地产业宽松的信贷政策等等。
2.1产业结构调整加快，大量资本由制造业向房地产业转移
近年来中国经济迅速发展，产业结构调整加快流动性过剩，长期的经济繁荣积累了大量的资本。受全球金融危机的影响，我国外贸出口受阻，而国内需求不旺，制造业相对过剩现象已经很严重，而房地产市场却空前繁荣，投资回报率远高于制造业。刚刚公布2009年年报的67家上市房地产公司中，净利润较2008年同期增长了7成左右；有14家业绩同比增幅超过100%，共有40家毛利率超30%，占比高达59.7%。在这种情况下，资本大量由制造业和其它产业流向投资回报率更高的房地产业，很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场。例如以纺织服装起家的雅戈尔，主营业务和主要利润增长点正在逐步转移。该公司刚刚发布的2009年年报显示，雅戈尔2009年实现净利润32.64亿元，其中纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，分别同比下降3.43%和8.52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，分别同比增长49.88%和53.16%[1]。
2.2 贸易和资本双顺差，人民币升值预期大，大量资本流入房地产行业
近年中国贸易顺差增加速度很快，已经是世界上最大的贸易顺差国之一，外汇储备达到2万亿美元，并有继续增加的趋势[2]。贸易上的巨额顺差，再加上目前良好的国内经济发展预期，增加了国际市场对人民币的需求，一方面造成中国严重的流动性过剩的问题，为大量资本涌入房地产行业创造了条件；另一方面使人民币存在巨大的升值压力。与日本情况类似，人民币升值通过流动效应和财富效应作用于房地产市场，推高房价。
2.3 政府积极的财政政策和宽松的货币政策下信贷资金大量流入房地产市场
由于金融危机对中国经济增长的巨大影响，为刺激经济增长，中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。与此同时，商业银行也采取了宽松的信贷政策。这也为房地产市场的泡沫化创造了条件[3]。例如从2009年上半年开始流动性过剩，房地产开发商纷纷采用急速扩张策略，大量从银行借钱，在已披露年报的69家公司中，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，多数房企的资产负债率在70%以上，超过了公认的55%的安全线。多数公司的负债比偏高，如果未来银行利息上调，房地产政策收紧得到执行，那些高负债的公司会面临较大的挑战[4]。
3 对策：如何避免重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙
我们应该从日本的教训中得到一此启示：日本巨额的贸易顺差下，没有顶住其他西方国家对日元升值的压力，日元急剧升值，对经济发展产生巨大的负面影响，同时加剧了流动性过剩；而为了刺激经济，急剧降低贴现率，采用了宽松的货币政策和财政政策，流动性过剩加剧；商业银行对房地产市场过于宽松的信贷政策把房地产泡沫迅速吹大。而日本政府为了消除房地产市场的泡沫化，突然发力，采取了紧缩性货币政策，中央银行大幅提高光方贴现率，同时限制金融机构对不动产业的贷款，房地产市场泡沫迅速破灭，不仅使房地产行业失去软着陆的机会，而且带来持续十几年的经济衰退。吸取日本的教训，我们要通过多种手段，挤压房地产泡沫，引导房地产行业的健康成长。
3.1 综合运用多种手段，解决流动性过剩问题
流动性过剩问题是房地产泡沫化的重要原因，要从多方面下手解决流动性过剩问题。首先，要从源头上消除流动性过剩的基础。促进贸易政策改革，进一步调整出口导向政策流动性过剩，优化出口结构，有效管理出口增长，坚决限制以资源、环境为代价的低成本出口。通过适当抑制出口快速增长势头，减少因贸易顺差形成的外汇流入导致基础货币被动增加。进一步加快我国企业“走出去”的步伐，扩大我国的海外投资，推动从商品输出向资本输出的转变。逐步改变贸易和资本 “双顺差”的状况。与此同时，要继续保持人民币汇率的长期稳定，顶住以美国为首的西方发达国家的压力，避免重蹈日本“广场饭店协议”的覆辙。其次，要用疏导的方式消化流动性过剩。政府要加大产业结构调整力度，引导社会投资的流向，减少因为经济结构失衡带来的流动性过剩[5]，加大对农业的投入，增加对中小企业的信贷支持，增加对居民合理消费的信贷支持，扩大内需免费论文网。
3.2 规范金融机构对房地产业的信贷政策
由于我国的房地产市场泡沫化程度远没有日本那么高，同时吸取日本当年的教训，在货币政策上，尽量避免利用大幅度提高贴现率的方式，压缩房地产泡沫。法定存款准备金率通常被认为是货币政策中最猛烈的工具之一，并且具有强制性。提高法定存款准备金率，一方面直接冻结银行一定数量的流动性，另一方面则影响货币乘数，产生多倍收缩效应。在当前的市场环境下，应该更多的利用利率工具和公开市场业务。针对房地产行业，逐步收紧银行信贷，限制大量信贷资金流向房地产业。鉴于目前房地产业对银行资金的严重依赖，必须加强金融风险的防范，加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。严格执行房地产企业资本金制度,提高企业自有资金的比重，土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系；加强房地产市场金融监管，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件流动性过剩，严格房地产的准入门槛，严禁违规发放房地产贷款。
3.3 综合利用多种手段打击房地产市场投机行为
房地产投机为主要有两种。第一种是市场利益集团的人为炒作，炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故意营造房源紧张的气氛，抬动房价上涨。第二种是社会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机房产获取差价。对于第一种市场投机，主要应通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行为。对于第二种市场投机现象，难以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之以配套的措施。根据市场需求来调节利率，抑制房地产市场的过度投机，改进贷款和抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场泡沫,房价畸高的风险就会充分暴露。通过改变投机者预期调节其投机行为[6]。
总之我们要吸取日本的教训，通过温和的宏观调控让房地产热和房价上涨幅度软着陆，要给出政策生效和市场消化的空间和时间。基本的观点是，综合利用多种宏观调控政策，使市场逐步地、缓慢地挤压泡沫。既要维持经济的稳定，又要保障房地产业健康发展。
参考文献：
[1]2009年我国67家上市房地产企业年报发布，利润全线飘红，总计负债高达5100亿元，http://www.ccvic.com/shehui/guoneiyaowen/20100326/127058_3.shtml
[2]中国外汇储备[R].北京:中国外汇储备管理局,2009.
[3]汲凤翔,金桂芳,贾海,对当前房地产开发市场的评析，中国商贸[J].经济评论,2010(2).
[4]张志铭,房地产企业融资分析,http://www.315fj.com/fjnews/news1_show_list.asp?id=314
[5]吕爽.流动性过剩分析，科技信息[J].经济评论,2002(6).
[6]高雷,殷树喜《,我国房地产市场的投机性研究》,上海金融与法律研究院,Shanghai Institute ofFinance&Law工作论文No.1
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