近期我国政府调控房地产政策分析_宏观调控

论文导读:：对房地产市场出现的房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题，我国政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或纠正房地产市场发展过热的现状。通过对近期政府调控房地产政策的比较，分析研究我国宏观调控政策发展的趋势及效果。
论文关键词：政府，房地产，宏观调控，政策
 

一、引言

随着国民经济的快速发展，房地产已成为我国经济的支柱产业和新的经济增长点。但与此同时，大部分城市的房地产市场也出现了过热的现象。具体表现为：价格的不合理持续上涨；市场运作不规范；房地产有效供给不足与无效供给过剩并存；房地产的投机性日益增长等问题。这些问题不仅威胁着房地产金融秩序的有序性和安全性，也严重影响着我国民生问题和国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或者纠正房地产市场发展过热的现状。

政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如“国八条”、“国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率；财政政策、保障性住房政策等等。下表为十年来我国房地产市场的主要调控政策汇总：

我国房地产市场的调控政策

二、房地产市场调控政策实施的五个阶段

政府房地产市场调控政策大体可以分为以下五个阶段：

第一阶段（2003年之前）：中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，我国政府于1993年6月出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文）来抑制出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热等现象。此后到2003年初，我国房地产市场宏观调控政策仍未完善，“房地产业的健康发展问题”逐步受到政府重视，发展是主旋律。

第二阶段（2003年4月—2005年2月）：2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范，拉响了宏观调控警报，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。随后，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率、取消住房贷款优惠利率，表明中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

第三阶段（2005年3月—2008年8月）对土地政策、金融政策、税收政策、经济廉租保障体系建设等进一步深化并实施，“国八条”、“新国八条”、“国六条”、“国十五条”、“90/70政策”等一系列行政令相继颁布，宏观调控进入实质性工作阶段，全面治理房地产市场。

第四阶段（2008年9月—2009年10月）2008年9月15日，伴随着全球危机的到来，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，这是中国央行六年来首度降息。2008年10月12日，中国共产党十七届三中全会召开，允许地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，此政策是首次全国性救市的开始。

第五阶段（2009年11月之后）2009年11月18日，财政部、国土资源部、中国人民银、监察部、审计署五部委（财综[2009]74号）联合发文《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机、遏制房价过快上涨，并先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

三、近期我国政府的房地产市场调控政策对比

房地产市场调控政策是根据我国房地产市场发展状况制定的。调控政策随着我国房地产市场的发展逐渐完善，由一开始单一的宏观调控手段到现在的多种方式共同起作用。形式上由一开始的不成熟和不健全发展到现在逐步完善、健全的形式；内容上由一开始是单一的和片面的发展到现在的综合、全面；时间上显示政策的出台周期越来越短，但内容越来越丰富。下面对住所周知的综合性宏观调控政策进行比较：

1．比较“国八条”与“国六条”

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，简称 “国八条”。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并下发了《关于促进房地产业健康发展的六点意见》。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，简称“国六条”。

（1）两者背景不同。“国八条”的出台是国务院为了稳定持续上涨的房价、加强市场的监督管理的八条措施。“国六条”的出台由于房地产领域的一些问题没有得到根本性的解决，2006年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬，因此，出台新一轮的调控手段。

（2）两者摘要支柱产业”，内容包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这六条措施拉开了2006 年房地产调控序幕。

（3）两者结果不同。“国八条”政策调控的结果并不理想，不仅没有解决需求的问题，反而一定程度上使抑制了供给，部分大城市的房价仍然持续上涨。这也与政策无法有效操作、房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一途径都有很大的关系。“国六条”在政策上只是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。

从“国八条”到“国六条”，实际上是从“调控”到“再调控”。“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强论文发表。“国六条”的出台对以往政策实施进行了详细具体的要求，这次政策针对性更强，措施更为细致，问题针对性被强化，调节方法从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。不难看出，“再调控”的重点是“认真落实”，无论是“国八条”还是“国六条”，无论是“调控”还是“再调控”，政策措施依然围绕政府责任、市场供需、信贷和税收、市场监管和信息透明等相同的领域。

2．比较“国四条”与“国十一条”

2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出了增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头，简称“国四条”。“国四条”是近年来我国房地产宏观调控的一个重大举措。

2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费宏观调控，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共十一条措施，简称“国十一条”。

（1）两者背景不同。“国四条”的出台是在全球性金融危机的大背景下，房地产市场的外部环境发生巨大变化，从经济平衡的角度以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行，而“国十一条”的出台是在我国经济逐渐复苏的背景下提出的。

（2）两者内容不同。“国十一条”与“国四条”相比，内容更加全面和系统，规定也更加具体详细，“国十一条”是“国四条”的细化和延伸。应对金融危机的措施之一是扩大内需，因此要保障住房供给，“国四条”明确提出要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。这不仅保障了房地产市场的供应，扩大了可购买住房者的范围，而且充分体现了民生的精神。“国四条”还提出了加强房地产市场调控，抑制投资投机性购房，保障了房地产市场的安全稳定。为加强市场监管方面，明确提出完善土地招拍挂和商品房预售等制度，要加强房地产信贷风险管理，这从本质上健全了监督管理体制。对于安居工程建设问题，明确提出了力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题的量化目标，使得部分地方政府在实施配套落实政策时，结果量化，信息透明化，措施更有针对性。“国十一条”指出“二套房首付不得低于40%”，严格执行差异化贷款利率，严控制商品住房项目土地出让面积，严格按照申报价格，明码标价对外销售，实现政府对房地产市场的监控，引导市场预期，抑制房地产的投资和投机行为，稳定房价。“国十一条”还增加了地方政府的问责机制，加强了地方政府对房价问题的责任和义务，加强了政府的宏观调控力度。“国十一条”对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防止外部环境对我国市场的冲击。

（3）两者结果不同。“国四条”的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，能否对高房价起到较大控制作用还有待观察。

事实证明，“国十一条”的出台引起的影响要大于“国四条”，在一定程度上抑制了部分城市房价过高的现象，有利于房地产市场的稳定发展。

3．我国“十二五”房地产规划

近期，国家召开十七届五中全会，于2010年10月27日发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，并对提案进行了重点讨论，十二五期间国家对房地产市场的政策何去何从，一时间成为业内和广大购房者热议的话题。

（1）十二五期间保障性住房每年建500万套。明确提出要强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。从1995年开始的“安居工程”到1998年的经济适用房政策，再到2007年的保障性住房政策，还有2009年住建部、发改委、财政部联合下发了《2009-2011年廉租住房保障规划》，2010年住建部等六部委联合下发了做好住房保障规划编制的通知等等，经过近十年的努力，保障性住房的类型细分和实际操作也日益成熟，这为保障性住房建设任务的完成铺平了道路。但是我国的保障性住房虽历经十余年仍然发展缓慢。因此，“十二五”期间必须要加快加强保障性住房建设，着力解决低收入家庭住房困难问题，保障人民基本生活。

（2）房产税已纳入房地产十二五规划。“十二五”期间，还将建立健全相应的财税制度，抑制住房过度投资、投机成为一个重要任务。简而言之，房产税或物业税等税种可能会落地并加以完善。

（3）“十二五”确立“民生型支柱产业”的基本定位。房地产业发展应立足于保民生，加快建设保障性安居工程，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，进一步鼓励普通商品住房消费，开展住房公积金用于住房建设的试点，支持居民购房。政策实施必须以人为本，发展民生建设，由“房地产为支柱产业”到“民生型支柱产业”的转变体现了国家政策的逐步完善与进步。

四、结论

综上所述，在过去的十几年里，我国宏观调控政策从不成熟到完善，从单一到多种方式共同作用，从强硬性政策到以人为本，从单纯的控制价格到究其本质，是一步步逐年发展完善起来的。就目前来看，虽然还存在一些问题，但是宏观调控政策的作用是不容置疑的。随着我国宏观调控政策的不断完善和改进，相信在不远的将来我国房地产市场一定能够实现健康有序的进行。

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