| 虽然大部分土地可能以高出实际评估价格的几倍来转让，许多不确定因素影响土地的转让价值，包括：政府干预、人口因素、交通状况、地理位置和招标投标等。
下图根据2009年西安市部分住宅用地绘制出的表格，主要分析了土地面积与成交价格之间的关系，同时以建筑面积和出让价格为变量绘制出的图形。在分析中充分考虑的因素有土地面积、建筑面积和成交价格，综合评价每块土地的面积和它所出让的市场价格，通过SPSS数据统计综合考虑以上7个项目的点分布，计算出平均每平方米住宅土地它所代表的潜在内在价值。
图2土地面积与成交价格之间的关系
其中圆圈代表图表中七个建筑项目和每个建筑项目它所成交的价格，直线代表土地的使用面积数量，虚线代表了成交价格的主要分布区间，也就是上图中成交价格主要分布在22000万元和59000万元之间。这样通过占用土地的面积和每块土地它所获得收益就形成了一定的比例关系。
同时要对土地的使用面积和成交价格进行相关性分析，分析两者之间的内在联系，找出投资误差，并进行决策预算。
表2相关性分析（Correlations）
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分析项目
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采用方法
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土地面积（㎡）
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成交价格（万元）
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土地面积（㎡）
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Pearson Correlation
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1
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0.786(*)
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Sig. (2-tailed)
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0.036
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N
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7
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7
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成交价格（万元）
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Pearson Correlation
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0.786(*)
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1
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Sig. (2-tailed)
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0.036
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N
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7
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7
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*Correlationissignificantatthe0.05level(2-tailed).
在相关性分析中，我们知道只有在两个对比项目的相关性误差在0.05以下时，两个对比项目才有可行性研究的意义。在对比项目中，土地面积和成交价格的相关性低于0.05的水平，说明投资土地管理局来说有巨大的潜在价值。同时对投资者来说就存在着巨大的风险，投资者就要考虑投资这块土地的未来收益和投资的总额问题之间的关系，能否收回成本并获得收益，是投资者在投资时应当充分考虑的问题。上表中一平方米的土地面积的成交价格为0.786万元，对比的项目数量为7个，两个对比项目的有意义水平在0.05以下。因此研究土地使用面积与成交价格之间的关系，对住宅用地的评估价格有着非常重大的意义。
四、住宅用地定价底线研究
假设西安某地块已开始开发完毕，它的总开发成本为6000万元，它的经营年限为50年，若年利率为r=8％，假设现阶段西安市的平均房价（指建筑面积）为4600元/㎡，那么要弥补投资住宅用地的总成本，至少应该买到的土地面积是多少？（假设土地面积与建筑面积之比为1：3）
根据复利公式计算总开发成本50年后终值：
F=P(F/P,r,n)
=6000(F/P,0.08,50)
=6000×46.9016
=281409.66(万元)
平均房价每平方米50年后终值：
F=P(F/P,r,n)
=0.46（F/P,0.08,50）
=0.46×46.9016
=21.5747（万元）
那么，建筑面积应不低于土地面积，
建筑面积=总开发成本50年后终值/平均房价每平方米50年后终值=F/F
上式计算结果为：
建筑面积=281409.66/21.5747=13043.56㎡
土地面积=建筑面积×1/3=4347.85㎡
那么，理想状况下每平方米的土地价格，充分考虑土地使用权限，资金的使用价值，未来的不确定因素和市场风险等情况下，可以得出平均每平方米土地价格与成交价格之间的比例关系：平均每平方米土地价格应不低于土地面积与成交价格之比。
平均每平方米土地价格=土地面积/成交价格
=4347.85/6000=0.7246（万元/㎡）
在上面的相关性回归分析中，我们得到的结论是：平均一平方米的土地面积对应的土地成交价格是0.786万元，这是总和多宗住宅土地所分析出的结果。说明在预测中的平均一平方米的土地面积对应的土地成交价格是0.7246万元可作为土地定价的价格底线。这是土地定价研究中的定价底线，可以作为土地承包商考虑的底线，也可以作为国家土地管理局考虑和评估的价格底线，现实中土地每平方米的土地价格要比价格底线要高几倍。这是由许多不确定因素所造成的。
五、结论
通过研究和评估2009年西安市住宅土地平均每平方米的最低成交价格，对2010年西安市部分住宅土地价格进行预测。在评估中设计了土地面积和建筑面积的估计比例关系，是经过对西安房产数据进行研究得出，并充分考虑了资金的时间价值，在评估当中成交价格和评估年限都可以更换，如20年、30年和70年等，都会得到平均每平方米住宅的最低成交的近似价格。即平均一平方米的土地面积对应的土地成交价格是0.7246万元左右。
土地的潜在价值是值得研究的问题，现实当中由于许多不确定性因素的存在，信息的不对称性等原因，使土地价格出现不规则增长，这是可以理解的。例如好的地段一平方米可能最低要几万元不等，一般情况下要高出预测值的好几倍。投资土地是一种很常见的行为，投资的目的就是在土地短期发展前景不明朗的时候以便宜的价格买进，然后持有一段时间，直到其发展成熟成为更具价值的资产。现实中因为这种投资行为的存在，也会使住宅土地的成交价格急剧攀升。
参考文献
1 陆宁.工程经济学[M].北京:化学工业出版社,2008.
2 地产数据库[EB/0l].http://qyb.soufun.com/cred/Index/default.aspx
3 石成球.关于我国城市土地利用问题的思考[J].城市规划,2000.24(2): 2/2 首页 上一页 1 2 |
