| 可采取什么样的经营模式？房产开发商与后续提供养老服务的单位之间是什么关系？各自的责任怎样划分界限？各类养老房产设计与开发怎样规范？等等都处于法律空白阶段。
（二）开发成本高、回收周期长。养老房产开发，在硬件方面，尤其是养老社区，既要考虑地点选择的区域优势、交通优势、环境优势等，还要考虑各类配套设施设备的投入。在软件方面，则需要考虑长久运营管理，招聘、培训急需人才，要为老年人提供各类服务。因此，养老房产开发成本高、投资回收周期长，经营压力大，非一般实力的开发商所能涉及的。
（三）相关产业支撑体系欠缺，产业链不完善。做好一个养老房产项目，不仅仅是开发环节，更重要的是要整合许多资源。根据老年人的需求，至少应该提供四大内容的服务：医疗护理、健康管理、娱乐文化教育和日常生活服务。但是，目前我国在这些方面尚处于起步阶段，特别是高层次管理和专业技能人才以及专业性服务人才严重缺乏，相关服务机构十分缺少，产业尚处于培育阶段，严重制约了养老房产的发展。
（四）项目运营模式尚处于探索阶段。目前，在养老房产的运营模式方面，许多企业普遍采取出售产权、出售使用权、出售会员卡等方式，以加快资金回笼为主要目的，出售后无动力提供后续的养老服务。这种模式隐藏着巨大风险：可能出现项目开发后一些开发商难以自行或委托经营养老房产，一走了之。此时，对于这种只有通过提供特殊服务才能发挥房产价值的楼盘，购买者面临着巨大的后续风险。
（五）住宅小区开发忽视“适老化”。适老化住宅小区开发指把老年居住建筑的规划纳入居住区规划，住宅不仅适合年轻时居住，也适合年老时居住，进入晚年生活的老年人不需要另辟新居的住宅区。与目前较为普遍的集中式养老社区、嵌入式养老组团和配建式养老房相比，这是最经济、受益面最广的一种养老房产开发，也是当前发达国家对养老房产开发的新理念与新趋势。
三、加快养老房产发展的建议
作为房产与养老服务相结合的一项复合性产品，养老房产具有准公益性的特点，养老房产的发展离不开政府的大力支持，针对目前养老房产存在的主要问题，为了促进未来养老房产的健康发展，提出以下对策建议：
（一）加快编制养老房产发展专项规划。各地应该根据当地老年化发展和老龄人口布局，结合当地国民经济和社会发展总体规划、土地利用总体规划，制定相应的养老房产发展专项规划。同时，各地应结合各自的城市总体规划，根据“人均用地不少于0.1平方米”、“每百户住宅以15～20平方米配建养老设施”的标准和要求，确定城市养老设施用地总量、设施类型，并重点预留城市级、区级养老设施用地，建设大中型集中养老机构。并根据国家《城镇老年人设施规划规范》、《养老设施建筑设计规范》、《老年人居住建筑设计规范》等文件，将社区养老设施、托老所配置到居住小区、基层社区，形成多点式均衡布局、提高养老房产的功能与效率。
（二）提供有效的建设用地保障。首先，落实与养老房产发展规划相适应的土地储备。在编制各类规划和年度计划时，要充分考虑集中式、配建式养老房产建设项目用地需求，优先安排土地利用年度计划和办理农用地转（征）用报批手续，保障项目用地；其次，在用地供给中单列养老综合用地。各地要结合老年人口对机构养老需求和城市规划中集中式养老房产布点规划，在用地中给予单列，确保专地专用；最后，采取相对灵活的土地出让方式。新办的非营利性养老服务机构的建设用地，符合国家划拨用地目录的，经有批准权的政府批准后，可采取行政划拨方式优先供地；新办的营利性养老服务机构的建设用地，通过招标、拍卖和挂牌出让方式取得；乡（镇）、村公益性养老服务机构的建设用地，经依法批准可使用集体所有土地。
（三）鼓励土地二次开发用于养老房产项目。第一，出让的土地由于种种原因无法进行原定开发但符合养老房产开发条件的，通过协商或由政府统一收回安排养老房产项目开发；代写硕士论文第二，鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，将存量变为增量，提高土地利用效率，盘活闲置厂房、仓储等用地用于养老房产开发；第三，利用“退二进三”规划范围内的厂房、原有养老用地用房改（扩）建养老用房，符合相关规划的，经批准可以适度提高建筑容积率、建筑密度，增加建筑面积的部分土地出让金按照“退二进三”文件优惠政策执行；第四，鼓励乡（镇）、村利用已有的闲置土地和房产。
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