| 所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变为有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系，由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。资产证券化不仅包括企业上市、产业基金等，其最主要的表现形式是住宅抵押贷款证券化。住房抵押贷款的证券化，即以房地产所作的授信贷款为担保而发行证券（抵押贷款支持证券），住房抵押贷款证券化作为住房融资证券化的一个重要组成部分，在发达国家己成为金融机构融资、增强资金流动性、分散投资风险的重要手段。不仅推动了那些国家房地产业的发展，而且还在很大程度上解决了老百姓住房难的问题。就我国而言，我国在经济体制、金融政策上同那些国家有很大的差异，加上资本市场还未完全放开，所以，并未大力推行房产抵押贷款证券化进行融资。但是，发展经济就必须大力发展房地产业，而要大力发展房地产业就有必要推行房产抵押贷款证券化。近几年，全球经济一直在走下坡路，但我国经济仍保持了较快的增长，应该说其中房地产业的健康发展是功不可没的。通过房产证券化可以增加商业银行信贷资金，满足消费者的购房信贷需求，从一定程度上缓解按揭供需矛盾，最终将促进房地产业的繁荣，从而带动整个宏观经济的发展。
（四）其他融资渠道
（1）国外资金入市
房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资、一般有成立合资或合作公司的方式。在这里，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，国外商业贷款利率一般都很高，其风险较大。
（2）保险资金入市
保险资金主要包括保险公司的资本金和准备金，资金数个较大，如果保险金可以作为融资方式进入房地产业确实对不动产有着不小的优势。国家允许保险资金融资方式不仅可以为房地产业提供一种新型的融资途径，而且可以为保险公司提供一种新的投资方式，合理的分分散保险公司的资金风险。目前从各种情况来看，保险公司是非常适合于投资房地产，保险不可以投资任何的房地产项目的规定是不利于我国经济发展的。国家应该开放保险公司，可以容许他们至少投资一部分收租的物业和房地产投资的信托基金。保险基金的资金量是很大的，所以至少应该可以让保险基金投资收租型的物业。
第四章 我国房地产企业融资战略选择
（一）不同开发阶段融资方式的选择
房地产开发可以根据不同的融资需求分为三个阶段。第一阶段是准备阶段，并主要是开发项目的立项、规划设计等开发项目的前期工作。第二阶段是建设阶段，主要是开发项目的建设和管理过程以及项目的竣工验收。第三个阶段是销售阶段，主要是房地产商品的经营、销售和物业管理。针对不同的开发阶段其融资方式是不同的。
（1）准备阶段
对于房地产企业前期的准备工作主要是对开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权等工作。这些工作主要是对开发项目的整体估计，从而确定项目融资的方式，融资金额等。这一阶段的融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到 30%以上才可获得银行贷款的限制。在这一阶段的融资方式应以债券融资和股权融相结合的融资方式，以规避了政策限制。当其融资金额达到35%以上，便可以使用信托融资。从而进一步扩大发地产企业的融资金额。
（2）建设阶段
对于房地产企业的建设阶段主要是开发项目的建设和管理以及项目的竣工验收。在这一阶段开发商融资进度要与开发进度相配合，既要满足工程的需要，又不能因过度融资导致资金成本过高。在建设阶段经常会出现建设项目拖延、原材料价格上涨等风险，使得开发项目资金产生不足，应先开发项目的顺利进行。因此，基建垫款是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。此外，可以选择股票上市融资和债券融资，这种融资方式受政策的影响和限制较少。如果房地产企业信誉较好，也可以利用公司的信誉进行短期担保贷款。
（3）销售阶段
对于房地产企业的销售阶段主要是对商品的销售。在这阶段经常会出现贷款利息税升高，购房者拖欠款等现象，使得开发项目投资资金难以顺利收回，直接影响着房地产企业的资金周转。在这一阶段主要的融资方式就是按揭贷款。这也是我国目前使用最多的贷款方式。对于那些一定财产积蓄的购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。
（2）不同房地产开发项目融资方式的选择
不同类型的开发项目具有自身的特点，因此，不同的开发项目有着不同的融资特点和最佳的融资方式。一般把房地产开发项目分为住宅类和商业类。
（1）住宅类开发项目
对于住宅类开发项目主要包括高档住宅、普通住宅和经济适用房。住宅类项目是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅类开发项目主要是开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。首先，高档住宅。高档住宅要求较高设计水
准，可行性研究和专业设计费用高昂，在开发的准备期融资需求大。一般比较适合的融资途径是夹层融资、信托、项目融资等。其次，普通住宅。融资需求适中，针对这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产企业融资的主要来源，同时也是房地产证券化的主要来源。再次，经济使用房。这一类开发项目地价便宜，其设计一般。融资压力不是很大。而且可以受到国家的优惠政策。主要的融资途径以银行信贷为主，适当的进行夹层融资。
（2）商业类开发项目
对于商业类开发项目主要包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各商业类开发项目主要是开发商进行开发并持有，以出租获取回报为主，产权和现金流较稳定；融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更旺盛。主要的融资方式可以选择联合开发、短期融资券、海外基金等。联合开发可以帮助多数从住宅开发转过来的商业地产开发商，可以实现优势互补，帮助企业顺利转型。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目，保证项目开发期间获得稳定的资金流。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。
（3）不同规模房地产企业的融资方式选择
由于资产规模不同，其自有资金的多少，承受的融资成本也不相同，因此，对于不同规模的房地产企业，应采取不同的融资策略，选取适合自己的融资方式。
（1）中小企业
一般中小企业自有资金少，承接项目不大但融资需求大，可以承受融资成本不高。对于这类房地产企业应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、工程转包融资不被大型企业垄断的方式进行融资。
（2）实力雄厚的大企业
一般实力雄厚的大企业自有资金多，承接项目多而且大，融资需求大，可以承受融资成本也较高。对于这种房地产企业几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。
第五章 结论
房地产业是我国国民经济发展的主要支柱产业之一，改革开放以来，房地产融资伴随房地产业的复苏有了一定发展，而且在品种和体系上逐步得到培育和完善。本文在分析我国房地产企业的融资方式现状的基础上，看到了我国房地产企业融资困难的问题。 3/4 首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 |
