我国房地产融资途径分析

（2）行业的总体形势

每个行业都有其发展的周期，房地产业也不例外。在房地产业处于复苏和繁荣的阶段，人们会看好其投资前景，开发商则会叫容易的筹措到资金，融资渠道相对会多一些。相反，如果房地产业处于萧条和衰退阶段，开放商将很难筹措到资金。

（2）内部因素

（1）企业经营状况

房地产业是一个资金密集型的企业，资金是房地产业顺利发展的关键。开发商是大量资金的融入方，如果公司经营状况良好，那么，前期融入的资金可以在后期不断的收回。如果公司经营状况不好，那么，可能会出现很多的资金周转问题。一个公司经营状况的好坏，对房地产业的发展有着一定的影响。

（2）企业规模

房地产公司规模的大小在一定程度上反应了公司的企业信誉、偿债能力等的好坏。在同等的信誉下，银行倾向于将借款带给公司规模较大的开发商。对于其他的融资途径，规模大的开发商往往会凭借这一点更容易进行融资，融资的难度相对较小。

第三章 我国房地产融资途径分析

一、房地产一般融资途径分析

（一）自有资金

房地产企业自有资金主要来源于开发商自己的资金、企业各方面的投入、税后利润中的盈利公积金以及其他的财产收入等。这些资金全部属于开发商的自有资金，开放商可以自行支配，长期持有。自有资金是房地产业资金来源的一部分，资金实力雄厚的开发商在其他融资方式上相对会更加的容易。

（二）土地使用权抵押贷款

发地产业的只要资金来源于银行贷款，在银行贷款中使用土地使用权进行抵押贷款是房地产业贷款的主要方式之一。使用土地使用权进行抵押贷款是一种获得资金的主要途径，但是其操作过程十分的繁琐。开发商在利用自有资金获得土地使用权后，将土地使用权抵押给银行获得银行贷款，然后将这些资金投入到生产中，进行项目的开发建设，通过商品房预售来回笼资金，并归还银行贷款。在这期间，由于土地的使用权抵押给了银行，开发商的商品房是不能直接进行出售的，要将土地使用权收回后才能进行。所以，在回笼资金之前，开发商必须和银行协商进行土地使用权的收回。

（三）预收账款

预收款是开发商资金的主要来源之一。预售款主要包括开发商预收的购房者的资金和开发商预收的委托单位的开发建设资金。房地产在开发过程中，开发商可以先预售商品房得到一部很预收款，这样不仅可以增加资金的来源，减轻开发商的资金压力，而且可以将部分房地产未来的风险转移给购房者。对于购房者而言，可以先付出少部分的资金，就可以得到未来收益的增加，因此，预付账款在房地产业是主要的融资方式之一。近年来，国家意志对购房者的首付款额度进行调整，使得开放商利用预付账款方式进行融资的难度不断加大。

（四）银行货款

银行贷款是房地产企业主要的资金来源途径，我国房地产企业80%的资金来源于银行贷款。银行贷款主要包括抵押贷款和信用贷款两种。。抵押贷款主要是针对个人的抵押贷款。信用贷款主要开发商通过融资租赁形式进行贷款。一般信用比较好的开发商凭借其了良好的信誉通过融资租赁形式进行融资，解决资金问题。开发商在进行银行贷款时主要可以采用房 地产抵押贷款、存款抵押贷款。

2、房地产新型融资途径分析

（1）股权性融资

上市融资

所谓的房地产企业上市融资指的是房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而达到企业融资目的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，该融资方式在国际房地产企业较为通行。股票上市融资实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位。首先，股票上市融资实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。其次，房地产企业的上市，有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。不仅帮助企业迅速获得融资，分摊资金风险，又能为企业做宣传，使其获得极大的品牌效应，可谓是一举两得。此外，股票上市融资增强了原有股东股权的流动性，有利于股权的保值增值。

房地产企业上市融资对房地产企业来说是一把双刃剑。上市对房地产企业意味着获得更多的发展机会，同时也会承担更多的风险。房地产企业发行股票上市，要支付数额巨大的资金筹集费用。而且直接上市要求的高透明性让开发企业内部问题暴露，导致融资能力下降。

发行企业股票

由于房地产投资开发的投资大、风险高，房地产企业采用股票融资方式筹集资金非常重要。企业股票融资是企业发行股权类证书，持有证书的人有权参与公司的经营与管理，股票表明了其持有者对企业财产和经营管理拥有参与权和决策权。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。对于企业债券而言，企业债券是一种债权债务合同，是房地产开发企业与持有人之间是债权债务关系，企业债券的持有人没有参与企业经营管理的权利，只是企业债券到期时获得本金和利息。由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。

（2）债券性融资

房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。一般企业债券性融资包括两种形式：

（1）可转债

2001年我国发地产开发商开始尝试发行公司可转债的形式进行融资。可转债是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。但可转债的发行条件目前比配股和增发都要严格，除了主承销商需要关注的十二方面的问题外，还要求公司必须满足最近3年连续盈利且最近3年净资产利润率平均在10%以上，属于能源、原材料、基础设施等行业的公司可以低于10%，但不得低于7%等等。 可转债融资方式的产生给房地产开发商提供了一种新型的融资方式。

（2）发行公司债和企业债

企业发行债券在国外是一种非常重要的融资方式，但是目前在我国房地产企业债券融资方式少至又少。一方面是我国相关的法律、法规不健全，不完善，另一方面是房地产公司风险比较大使得企业债券发行很难获得国家的批准。就债权性融资而言，公司债券以其发行程序简捷、融资期限长、利率比银行贷款低许多而优势明显。但是，债券性融资还债的压力比较大，所以有的时候风险也比较大。

房地产债券融资有着还款期限较长，附加限制少，资金成本较低等优势对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。但是，房地产债券设计品种单一，大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息，不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力。再加上国家针对企业债券的非市场化政策措施阻碍了房地产债券的发展。

总之，债权性融资现在在中国比较难，目前企业发债要通过国家有关部门批准，而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。所以，一个地产公司去发债会很难批。债权性融资在我国现阶段的可行性并不高。

（三）房地产证券化

房产证券化是近几年比较常见的发地产开发商使用的融资方式。

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