REITs资金配置优化―基于京、沪、深、渝四市的实证研究[*]

（1）各地投资收益风险分析

根据前面的理论和方法，首先对上海、北京、深圳、重庆四个城市综合投资的收益率、风险以及它们之间的相关程度进行分析，结果如表3所示。从表中数值来看，上海的年度期望收益率与市场收益率较为接近，深圳最高，高出市场三个多百分点，重庆最低。方差即风险角度看，上海、深圳的投资风险最大，北京的较低，重庆的最低。从相关度来看，总的来说都较低，这点反过来说明房地产市场的区域性是相当明显的，具体数值上，北京与重庆的综合投资相关度出现较高，上海与深圳的相关度最低。

表3 四个城市的综合投资收益――风险描述性统计

（2）四个城市投资组合优化分析
 

首先计算各个城市相对于整体市场的值。根据四个城市的历史数据，计算各个阶段的收益率，然后利用回归模型进行回归统计，可以得到各个城市综合投资相对于四个城市形成的整体市场的值。通过SPSS软件，我们得到以下结果：上海的值为0.6237，北京为1.5093，深圳为0.4427，重庆为0.6941。从数值上看，北京的综合投资比市场冒更大的风险，上海、深圳和重庆则低于市场风险。

然后金融论文，通过前文提出的为测度的方法，把投资总风险分解为系统风险和非系统风险，进一步识别投资风险的要素。根据前面计算总风险的计算公式，我们得到上海住宅投资的系统风险为＝0.603％，占其总风险的74.54％，即说明通过合理的组合可以把25.46％的非系统风险分散出去，从而提高投资的收益性。同理，我们可以通过计算北京、深圳和重庆分别把98％、83.81％和21.38％的非系统风险通过合理组合分散出去。

表4 四城市期望收益率、收益方差和值

我们知道通过组合可以分散非系统风险，因此下面就通过组合手段来进行投资决策，确定各个城市的资金投放比例。假设在上海、北京、深圳和重庆市场的投资资金比例为、、、，各个城市投资之间的相关系数为，，，，，，市场期望收益率为，收益方差为，其他各项数值列于表5.5中。

利用前文提出的优化组合决策模型，我们假定组合的预期收益率为＝11％，在这个比市场总体稍高的预期收益率下，确定风险最小时各个城市组合的投资比例。计算过程：

通过求解上式，得到为达到预期收益，应该按照，，和的资金投放比例来投资，可以实现风险最小化。此时组合投资的风险为1.21％，而组合收益可以达到11％。

三、研究结论及对策

研究结果表明从同一城市的不同物业类型投资来看，住宅投资的风险相比办公楼投资风险大；而区域投资分散化表明，深圳的投资收益率高于房地产市场综合收益率，上海和北京接近，但从风险的角度来看，深圳和上海的投资风险最大，北京次之，重庆的投资风险最小。

这种状况是由多方面的原因造成的。经济发达的三大经济圈即环渤海经济区、长三角和珠三角等城市的房价主要源于经济的快速发展，城镇化进程的加快发表论文。我国国民经济延续了2003年以来两位数的增长势头，继续保持平稳快速发展。国内经济的相对平稳运行和相关行业结构矛盾的逐步缓解为房地产业的发展提供了良好的平台。供给与需求之间的关系贯穿着经济的始终，当需求长期被压抑，供需矛盾得不到有效解决，积累到一定阶段金融论文，势必形成井喷释放，使大量地产项目迅速脱销，导致价格较大幅度上涨；而价格的连续上涨又会反刺激需求的释放。上海、北京、深圳等大城市的房地产业近年来获得了飞速的发展，但在发展的同时也不可避免地出现了一些问题，在市场供求之间出现了如阶段性供不应求、结构性供求错位以及价格增长过快等诸多问题。其中既有购买住宅改善生活条件的需求，更多的是由于各方面资金投机导致的。

针对这种状况。房地产投资信托基金资金配置可以采取以下的一些对策：

1．设计房地产投资信托基金风险控制模型是资金配置管理的首要任务。具体可以考虑采取以下措施：完善风险披露制度、减少信托资金运作风险、明确委托代理关系等。

2．将资金投向精细化的房地产。随着金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产的门槛不断抬高，产品和消费者的成熟以及竞争越来越激烈，开发商应该开发品质更加精良、更适合不同阶层客户需求的住宅，而不只是局限于建高档别墅和写字楼。

3．投资方向的改变。从投资的物业类型来看，出租性住宅将是房地产投资信托基金的方向，其中管理和服务的质量十分重要。住宅投资将转向中低档住宅小区领域，原因是国家政策支持，政策稳定，资金支持力度大，需求总量大，现金流回报周期短，同时利润空间可观。从投资的地域来看，投资应转向经济发达地区的二线城市和中西部地区的大中城市。当然随着我国利率有进一步提高的趋势，在资金组合管理中可以提高国债的投资比重。

4．充分的认识经济周期，从而采取相应的资产配置策略。随着经济发展水平的不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。充分的认识经济发展周期，特别是房地产周期所处的阶段，从而采取相应的对策是目前房地产投资信托基金资金管理一项非常重要的任务。

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