关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

（二）明晰集体土地产权主体

以现有法律为基础，合理界定集体土地所有权主体，解决所有权主体虚置的问题，是规范集体建设用地流转的前提。在实际操作中，集体土地产权主体多元化，涉及各类企事业单位、经济组织以及个人等众多利益主体。权属复杂，所有权主体虚位，造成不同主体的权利义务不对称，必然带来权责不清、处置无度、权力寻租，以及分配关系的模糊等混乱问题。因此，加快完成集体建设用地所有权发证和变更登记工作，要明确集体土地产权所有权主体是乡镇、村、村民小组等组织。没有经过土地确权登记发证、所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转。加强集体建设用地流转的统一管理，从法律上保障各种权利人的利益。

(三)明确土地市场准入条件

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”可见，土地市场准入条件突破以往不得用于经营性项目的限制，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。允许集体建设用地用于商品房地产开发，首先要解决地方政府失去土地出让金这一主要财政收入后将面临的资金困境，可以开征物业税，或在中央政府和地方政府之间重新划分财权和事权，以开辟地方政府新的财政收入来源渠道。

（四）规范流转方式

借鉴国有土地使用权流转方式，集体建设用地使用权流转可以采取出让、转让、出租、作价出资、作价入股、抵押和土地置换等多种形式。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”对于符合流转条件、依法取得的涉及商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地使用权的使用和流转，要大力推行招拍挂的市场配置机制。不管是首次流转还是再次流转，都必须同国有建设用地一样通过统一有形的土地市场，实行招标、拍卖、挂牌等公开规范的交易方式，促进集体建设用地进场交易，加快城乡统一的土地市场建设。

（五）完善流转收益分配机制

集体建设用地流转收益的分配关系到国家、集体、农民的切身利益，是规范集体建设用地流转的关键问题。按照公平和效率兼顾原则，流转收益的初次分配应该基于产权，流转收益的二次分配应该基于税制，切实保护集体土地所有者和使用者的土地流转收益。首次流转中，农民集体经济组织及成员作为土地所有权主体，应当获得土地流转的收益的95%，占初次分配的大部分。在以市场价值为基础的土地流转下,国家不应该直接参与土地流转收益分配，只能通过营业税、增值税、所得税等适当的税收方式参与土地收益二次分配，分配比例不应超过5%。[8]再次流转中，没有改变用途的，土地收益应归使用者，政府不应该参与此次分配；改变用途产生增值的，使用者可以同所有者按合同约定分享土地增值收益，政府也可以适当参与，但分配比例要控制在土地总收益的10%。[9]

参考文献:

[1]张晏.面对1.2亿亩建设用地缺口，民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转[N].中国国土资源报，2008-03-10

[2]刘守英.中国的二元土地权利制度与土地市场残缺[J].经济研

参考,2008(31):7
[3]许恒周,郭忠兴.农地入市与土地一级市场均衡:一个理论模型[J].农业经济问题,2008(12):52
[4]陶进华.限制集体建设用地使用权带来的问题与改革路径分析[J].成都行政学院学报,2008(4):63
[5]陈翠芳,刘武.集体建设用地流转研究[J].国土资源科技管理,2007(1):7
[6]马克思.《资本论》第三卷874页[M].人民出版社,2004(1)
[7]陈利根,龙开胜.我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向[J].中国农史,2008(2):82
[8]刘宪水,王灿雷.找准问题探讨对策――对集体建设用地使用权流转的思考[J].中国土地,2005(5):18
[9]杨毅.我国农村集体建设用地流转制度创新浅析[J].职业圈,2007(4):85
[10]马三喜.创新农村集体非农建设用地流转模式[J].合作经济与科技,2007(1)

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