| 3、流转收益分配不合理
由于流转主体多元化，参与分配的主体有包括乡、村、村民各级集体经济组织，有乡镇政府和村民委员会、村民自治组织及民营企业、国有企业、个人等。在自发进行流转的情况下，所有的收益分配比例都是由地方政府自行制定，流转收益缺乏统一合理的规定。一些村、组干部利用制度缺陷侵占了大多数农民的利益，这种收益分配的不规范性严重侵犯了农民集体的土地财产权利。国研中心最近的一次调查显示，土地增值部分的收益分配，有20%—30%留在乡以下，其中农民的补偿仅占5%—10%；城市政府拿到土地增值的20%—30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等占了大部分收益，达到45%—50%。[3]
二、集体建设用地直接入市作为一种制度创新的意义
我国土地制度在法律上分为国家所有制和集体所有制，土地分为国有土地和集体土地。通过对集体建设用地流转模式的分析和评价，可以得出，集体建设用地流转应该采取“保权让利”模式。该模式不再将集体建设用地转为国有，而是直接向市场供地，对我国城乡分治、政府垄断土地一级市场的土地二元制度安排来说是一种的制度创新。
(一)有利于逐步实现“同地、同权、同价”的城乡建设用地统一市场
自推行土地制度改革以来，经过两权分离，国有土地市场体系不断完善，有偿使用制度、土地收购储备制度和招拍挂出让方式等促使国有建设用地使用制度渐趋成熟。而集体建设用地流转却受到了法律的严格限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”同时，第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”[4]也就是说，集体土地只有通过政府征地变集体产权为国有产权后，才能进入城镇建设用地市场。这实际上使农民集体丧失了土地处分权，缩小了集体土地产权，进一步扩大建设用地的国有化的趋势。
集体建设用地直接入市是落实物权法平等原则，赋予集体土地和国有土地同等权利的体现。农民集体建设用地享有同国有建设用地相同的抵押、出租、转让的权利，这消除了所有制歧视，打破了土地一级市场的国家垄断，有利于逐步实现“同地、同权、同价”的城乡建设用地统一市场。
（二）有利于提高集体建设用地的市场化程度
20世纪90年代以来，占用大量农村集体建设用地的乡镇开发区和乡镇企业因倒闭或经营不善导致土地闲置，而现行法律又严格限制集体建设用地流转，造成了土地资源的大量浪费。土地是一种生产要素，具有商品属性，所以土地资源的配置应该遵循效益最大化的市场规律，通过市场机制的调节实现土地的经济价值。允许集体建设用地直接入市，依托已有的国有土地市场，利用市场机制逐步显化集体土地的资产价值，使闲置的土地重新发挥经济效益，这不仅减少了土地一级市场的政府垄断成分，提高了土地的市场化程度，完善土地资源的优化配置机制，同时也有效盘活了集体存量土地，促进了土地的集约化利用。
(三)有利于强化集体土地产权
按照土地管理法规定，农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场。而集体建设用地直接入市流转，就不用通过国家征地这一关，直接由农民集体自行决定土地的去向。这实际上是把集体土地的处置权归还给农民集体，充分尊重集体土地所有者自主处置土地资产的权利，有利于解决所有权虚位问题，进一步明晰集体土地产权制度，改变农村集体土地因权属性质而处于产权弱化的地位。集体土地产权的加强，使农民从土地流转中获得财产性收益，真正享受到国家工业化和城市化的发展成果。
（四）有利于缓解土地一级市场的供求矛盾
伴随着我国城市化和工业化的加快，国家建设用地的需求量与日俱增，土地供求矛盾正在不断加剧。2004 年全国土地利用变更调查显示,全国有建设用地4.73 亿亩,其中村庄用地2.48 亿亩,占建设用地总量的52.43%,是城镇用地0.51 亿亩的将近5倍。[5]现有城市存量土地的供给不足越来越成为制约区域经济发展的瓶颈，规模庞大的集体建设用地流转从幕后走向已成为不可逆转的趋势。允许集体建设用地使用权入市流转不仅可以缓解城市土地一级市场的供地压力，减少征地矛盾,保护集体土地所有者和使用者的利益，也有利于加快我国工业化、城镇化进程。
三、集体建设用地直接入市流转的理论基础
（一）地租是土地所有权在经济上的实现
马克思在《资本论》第三卷中第六篇提出了地租理论，他认为地租是土地所有权在经济上借以实现的形式，一切形式的地租都是以土地所有权的存在为前提的。马克思说，不论地租有什么独特的形式，它的类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又以土地所有权，以某个人对某些地块的所有权为前提。地租分为绝对地租和级差地租。绝对地租是土地所有权垄断的结果，级差地租是土地的资本主义经营垄断的结果，而所有者是通过土地所有权从租地农业资本家那获取地租的。
（二）地租产生的前提是土地所有权和使用权的分离
马克思地租理论认为，地租产生的前提条件是土地所有权和使用权的分离。所有权使超额利润转化为地租，使用权则取得新增的超额利润。马克思指出，资本主义生产方“作为劳动条件的土地同土地所有权与土地所有者完全分离，对土地所有者来说只代表一定的货币税。这是凭他的垄断权，从产业资本家即租地农场主那里征收来的。”土地有所权的存在以及其于使用权利的分离，为产业资本家等投资土地并且产生地租准备了条件，与土地所有权相联系，土地所有者获得地租，而与土地使用权相联系的农业资本家获取平均利润。而当土地的两权合一时会取得超额利润。
（三）马克思地租理论对集体建设用地流转的指导意义
转权让利模式中，国家通过征地使土地所有权和使用权合二为一，政府垄断了土地一级市场。马克思在《资本论》阐述，凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方（无论是瀑布，是富饶的矿山，是盛产鱼类的水域，还是位置有利的建筑地段）那些因为一部分土地享有权利而成为这种自然力物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走。[6]由于分税制改革，政府对土地财政的过度依赖，使得农村集体建设用地在进入市场之前就集两权于政府，这严重的损害了农村产权的权益。而保权让利模式则以土地所有权与土地使用权分离为原则,在保留集体建设用地所有权不变的基础上，允许其直接入市流转。这也符合马克思关于地租理论的前提条件。
由此可见，国家在土地所有权和使用权垄断的基础上对农村集体建设用地低征高卖，这从理论来说是不通的。集体建设用地的所有权归农村集体所有，它的使用权应由所有者进行转让，即应允许建设用地直接入市流转。
四、规范集体建设用地直接入市流转的对策
（一）修改和调整相应法律法规
法律对集体建设用地流转的严格限制导致其流转处于不流畅，甚至混乱的状态，不仅使得土地利益流失，也造成了土地市场的混乱。在符合土地利用总体规划、城市或村镇规划的前提下,农村集体建设用地所有权权能应与国有土地所有权权能一致。因此，必须修改《土地管理法》中有关集体土地使用权出让、转让的限制性条款，以国家法律的形式明确集体建设用地可以直接入市，以规范集体建设用地的流转交易。 2/3 首页 上一页 1 2 3 下一页 尾页 |
