| 三、结论
Raphael W. Bostic的土地杠杆理论认为当土地价值比重较大的情况下，房地产市场存在泡沫的可能性就越小，然而中国有其特殊情况在于房地产市场供给受到政府的完全垄断。在本文假设中，政府按照理性“经济人”假设框架进行决策，然而现实生活中尽管政府并非完全考虑其利益最大化，但是由于土地管理者与所有者的一体关系而受到利益负激励的严重干扰。
土地放量受到控制进而影响房地产市场供给时，房地产市场价格必然高于其合理价格，然而，当前房地产实际价格依然由供给与需求共同决定，因此在不存在投机性需求情况下房地产市场价格依然高企。这说明当房地产市场价格高于其合理价值时不能够判断房地产市场存在泡沫，可能的情况是尽管并不存在投机性需求，但由于土地放量的限制而导致房地产价格高企。
本文的分析并未得出房地产价格与土地价格存在因果关系的结论，这还需要进行进一步的研究（例如Granger因果检验等）。对于土地杠杆理论，其理论中尽管说明土地价格对于房地产价格的杠杆性作用，但是依然没有理由证明土地价格与房地产价格之间的因果关系。
然而本文对于房地产市场价格与土地放量之间的关系做出了突破性研究。本文认为尽管房地产市场价格取决于需求曲线与房地产供给曲线，但是由于土地放量的制约而限制了房地产供给曲线，进而使得其供给曲线发生改变，因此可以得出结论土地放量在一定程度上决定了房地产市场价格。
房地产市场价格的变动使得供给曲线并不会发生巨大改变（由于图3中供给曲线abc上段的刚性），当转换到土地市场中时，开发商由房地产市场的供给方转变为土地市场的需求方，当需求曲线没有发生改动或者适度向上移动时，由于土地市场供给受到利润最大化及耕地保护政策的驱动而不发生改变，因此可以认为房地产市场价格的变动不影响土地市场供给。
对于当前中国房地产市场价格居高不下的情况，从供给变量角度分析目前不能认为存在较大房地产泡沫。而欲降低房地产市场价格，除合理引导房地产需求外，很大程度上需要增加房地产市场有效供给，具体措施有：
1、增加土地放量，提高房地产市场整体供应量。当土地放量制约房地产市场供应时，公式[2]中λ＜1，导致预期理性房地产价格低于实际房地产价格。因此应当在坚持耕地保护原则基础上适度增加土地供应总量，进而使得λ=1，满足房地产市场对于土地供应的总需求，将房地产市场价格拉回到合理水平。
2、严厉打击开发商“囤地”现象。当土地市场供应的土地无法有效转化为房地产市场的房产供应，则土地放量的增加没有任何意义。当房地产供给者“囤积土地”，无法将土地有效转化为房产，则房地产供应的λ依然小于1，房地产供应滞后依然存在，则房地产价格高企无法有效解决。因此必须要打击开发商“囤地”现象，使土地放量尽快而有效的进入房地产市场。
3、减少审批环节，增加行政效率。决定房地产供应速度λ的另一因素为获得许可和进行建设时间，其中设计及建设的速度在现有科技水平下难以有较大改动，因此行政效率的提高对于房地产即期的供应速度有着至关重要的影响。当审批等行政效率加强时，房地产供应速率λ值增加，房地产实际供应量接近房地产预期放量，房地产市场价格受到有效平抑。
参考文献
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