从住房属性看我国住房制度改革趋势[1]_市场化

可见，我国现阶段住房市场存在两大矛盾：一是高房价与低收入之间的矛盾，二是居住需求满足方式中购房与租房之间的矛盾。顺利解决这两个矛盾需要从以下方面入手：

①控制房价

第一，通过降低地方政府收益对住房市场的过度依赖控制房价。按照我国住房市场化改革的要求，政府应以住房市场协调者、管理者和服务者的身份存在，而不是在住房市场获取过多经济利益，但我国住房制度改革的实践却走向相反方向。自1994年我国实行分税制改革以来，各地的土地出让金收入基本划归地方政府，在实践过程中土地出让金逐渐成为了地方的“第二财政”。在西方发达国家或地区，地价、税费收入约占住房价格的20%左右，而我国政府税费收入占到了房地产价格30% ~40%，再加上占房地产价格20% ~40%的土地费用，政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50% ~80%，政府实际上成为了房地产市场的主要获益者[5]。

近几年，地方政府过分依赖住房市场的负面影响越来越明显。一方面，很多城市政府将尽量多卖地作为增加政府收入的首选，致使城市规模的无序扩张和土地资源的浪费；另一方面，为了获得高收入，政府希望将地价确定在一个高位上。这必然会影响土地市场的正常运行市场化，进而影响到房地产市场，助长了房价的飚升。同时，频繁的大拆大建也造成了社会资源的巨大浪费，与建设节约型社会的理念相违背。在获得土地出让金的同时，房地产市场的繁荣还带来了税收的增长。一些城市政府的财政收入中一半以上与房地产相关，成为影响中央调控房地产市场成效并不显著的重要原因之一。在未来的住房制度改革中，应以政府经济利益的退出为核心，加快政府角色转变，重点破除土地出让金和税费、政府政绩与开发商三者间的利益关联。

第二，打破土地市场的垄断，建立城乡统一的房地产市场。当前政府寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外推动房地产价格持续上升的重要原因[6]。在住房制度改革中应改革招拍挂制度，形成竞争性的土地供应市场，抑制国有垄断资本频繁制造地王。

据统计，我国全部城镇建设用地为700万公顷，而农村集体建设用地为1700万公顷，后者是前者的2倍多[7]。城乡房地产市场人为分割一旦打破，市场上的土地供应总量相当于由1份变成3份，那么作为房价重要构成部分的地价必然会应声下跌。

如何加强对农民住房问题的研究和引导，妥善解决小产权房问题，实现城乡房地产市场的统筹发展，已成为住房制度改革不能回避的重要课题。

第三，调控住房供应结构。根据社会各阶层人员的收入状况，占人口大多数的中低收入家庭只能购买或租住中小户型的普通商品房。因此，在住房制度改革中应加强宏观调控力度，加大普通商品房的土地供应量，坚决落实90平方米以下的户型占70％的政策，增加中小套型、中低价位商品房的供给比重。目前，我国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。加大中小套型住房供应，也有利于节约用地，保护环境。

②完善金融支持，提高居民住房支付能力

住房作为高值商品，解决全体居民的居住问题，必须借助财政、税收、信用体系支持，并且要加大金融创新力度，建立住房保障金融体系。其中，构建住房保障金融体系是重要且必不可少的一环。对支付能力较弱、仅靠自身难以解决居住问题的中低收入家庭，应采取以财政补贴为主的措施，因此在构建住房保障金融体系时，应以提高中低收入家庭购房能力和租房能力，扩大购房家庭和租房家庭的数量为主。同时，为确保住房保障金融政策顺利实施，还需做好相关配套措施。如鼓励成立专门的提供担保和保险的机构，公营、私营均可，为借贷机构提供信用担保和保险；鼓励金融机构推出专为中低收入居民服务的贷款工具；制定严格的保障房贷款制度和担保政策，防范并减少金融风险等。

③优化住房产权结构，发展住房租赁

自改革开放以来，我国住房制度改革的重点是住房私有化，提高住房私有率。统计资料显示：在西方国家，加拿大房屋私有率为67%、美国为69%，而欧洲一些国家则维持在40%左右。相对于注重私有化的西方国家而言市场化，我国却拥有最高的住房私有率，根据可以查阅的资料显示，十一五期间我国城镇住宅私有率已经高达82%。

大力发展规范的租房市场，推动住房租赁产业化，是住房制度改革的重要方向，也是实现我国房地产市场健康和可持续发展的一个重要条件。大力发展住房租赁市场除了可有效解决居民住房问题外，还可发挥其它积极效应。例如，发达的住房租赁市场可降低劳动力流动成本，促进劳动力要素的流动；围绕租房市场，通过信息中介、物业管理、维修服务等环节，可创造相当可观的就业机会，实现丰厚的服务产业附加值，形成一个大的产业。

第五，住房的保值增值性与住房制度改革

住房具有多种效用性，既是一种消费财产，也是一种资本财产；可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费。住房的长期供不应求导致住房价格总的趋势是不断上涨的，且上涨幅度通常大于一般物价上涨幅度免费论文网。因此，一般情况下，拥有住房不仅能够有效地保值，而且能够增值。当然，如果一个地区金融或资本不发达，投资渠道少，住房往往被作为一种优质的投资品，在过剩资金流动性过大、资本逐利的本性推动，容易导致住房投机、房价迅速提高的不良局面。

由于住房同时具备消费和投资双重属性，为此住房制度设计必须具有充分的兼容性，通过财税、金融制度的设计实现房地产市场上投资与消费的平衡。从住房的本质属性看，理应首先考虑居民的消费需求。从国外经验看，为更好地满足居民的居住需求，发达国家或地区一般通过住房建设、持有和转让三个环节的税收和金融调节来抑制住房的投资特别是投机需求。

在我国现阶段，房地产作为重要的民生行业，在住房政策的导向上，国家应采取支持自住性的，鼓励改善性的，控制投资性的，抑制投资性的住房需求。

当前我国在住房需求调控领域的相关规定很不完善：一是住房建设环节税费过多、过重，抬高了住房建设成本，提高了住房价格，使中低收入居民基本住房需求难以得到满足。二是住房持有环节尚未征税，导致住房投资特别是投机行为缺乏有效约束，刺激了住房的投机需求，造成房价过快上涨。三是由于我国房地产业往往承担着拉动地区经济增长的重任，被列为推动地区经济增长的支柱产业，各地极为重视住房的投资功能，加之我国房贷按揭审查和住房置业担保混乱，在多重因素的合力作用下，房地产市场投资性、投机性需求旺盛。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投机性购房比例占30%~40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线[8]。在我国住房自有率过高、住房供应规模却相对有限的背景下，住房投资比例过高必然会影响到住房消费需求的满足，导致住房消费和投资的严重失衡。

今后，我国住房制度改革应逐步完善房地产税收和金融体系，一是开征住房持有税，提高多套房贷款首付比例和利率市场化，使多套住房的购置和持有成本增加，减少投资和投机需求。二是营造有利于住房租赁市场发展的政策环境，通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给。同时，进一步调整出租普通住房的税收政策，对出租廉租住房和普通住房的出租人实行个人所得税减免等政策，增加租赁住房的供应，培育发展住房租赁市场。三是完善政府财政制度，弱化住房投资与地方财政收入的联系，弱化房地产的经济增长功能，遏制住房投资的内生冲动和二级交易市场的投机行为，最终实现住房商品消费性与投资性之间的综合平衡。

三、结 论

综合以上分析，本文结论如下：

1.住房具有商品属性，我国住房制度改革的市场化方向是正确的，应继续坚持，但应统筹兼顾住房的其他属性。

2.住房的必需性决定了“住有所居”是居民的基本权利，在住房制度改革中应加强住房保障体系建设，做到应保尽保，这是政府的首要责任。同时，政府应将农民工纳入住房保障范围。

3.住房的耐久性决定了在住房制度改革中应注重发展二手房市场和住房租赁市场，鼓励和推动居民实现住房梯度消费。

4.住房的高值性要求住房制度改革应有效控制房价，提高居民住房支付能力，大力发展住房租赁市场。

5.住房的保值增值性决定了住房同时具有消费和投资功能，但消费功能是其本质属性，住房制度改革应有效控制住房市场的投资需求，抑制投机需求。

参考文献：
[1]况伟大.住房特性、物业税与房价[J]. 经济研究，2009，（4）：23-26.
[2]方福前.住中国居民消费需求不足原因研究——基于中国城乡分省数据[J]. 中国社会科学，2009，（2）：51-55.
[3]魏杰，王韧.我国住房制度的改革路径：基于住房商品的特殊性质[J]. 经济体制改革，2007，（2）：5-11.
[4]巴曙松.政府介入居地产的三条边界[J]. 发展，2005，(10)：6.
[5]易宪容.当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿，2009，(3)：5-8.
[6]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究[D].成都：西南财经大学，2006年.
[7]于建源.我国房地产市场调控研究[D].上海：上海社会科学院，2009年.
[8]刘京玲.聚焦住房体制二次房改能否成行[N]. 中国商报，2010.3.9.
 

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