论文导读:：当前我国住房市场存在房价过高、居民住房负担过重、投机严重等多种问题，根源在于，多年来住房制度改革中片面强调住房的商品化、市场化属性，忽视了住房的必需性、耐久性、高值性、保值增值性等属性。通过对住房不同属性的分析，本文得出由于住房具有商品性，我国住房改革的市场化方向是正确的，在未来的改革中必须坚持。但在住房制度改革中还应统筹兼顾住房的其他属性，从加强住房保障体系建设、控制房价、改善住房供应结构、抑制房地产投资需求、鼓励住房梯度消费等方面入手进行住房制度改革。
论文关键词：住房属性，住房制度改革，市场化，住房保障
一、引 言
计划经济时期，我国城镇住房属于福利品性质，不存在商品住房。1980年，我国第一次提出了住房商品化的总体设想。以此为开端，住房制度改革在探索中不断推进。
迄今为止，我国住房制度改革经历了三次大突破。第一次是突破发生在上世纪80年代中期，住房由政府统建转变为房地产开发，首次出现商品房；第二次突破以1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》为标志，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向；第三次突破以1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，我国停止了住房实物分配，在制度上建立市场化住房制度，实施住房分配货币化，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。该文件在我国房地产业发展史上具有里程碑的意义，自此，我国房地产业进入了快速发展的黄金时期，住房制度改革取得了巨大成就，城镇居民的住房条件有了明显改善。
但由于多年来在住房改革中片面强调住房的商品化、市场化属性，忽视了住房的必需性、耐久性、高值性等属性，导致我国房地产市场出现房价上涨过快、住房供求结构矛盾突出、二手房市场和租赁市场长期发育缓慢、房地产市场秩序混乱等一系列严重问题，我国住房制度改革陷入空前困境。
当前必须我国必须重新审视城镇居民住房制度，谋求我国住房制度改革的第四次大突破。本文从分析住房属性入手，理清我国住房制度深化改革、促进发展的思路。
二、住房属性与住房制度改革取向
住房为人们提供遮风挡雨、休养生息、繁衍后代的空间场所，是人们赖以生存发展的最基本的物质资料，一个地区居民的住房状况是当地社会经济发展和人民生活水平的重要标志。
作为一种特殊商品，住房具有商品性、必需性、耐久性、高值性等多重属性。住房制度改革必须以住房的多重属性为基础，在制度设计中做到对住房属性的统筹兼顾。
第一市场化，住房的商品性与住房制度改革
按照马克思主义理论，住房与其它商品一样，凝结了无差别的人类劳动，因此住房具有价值；同时，住房具有可以满足人们居住使用需要的属性，因此住房又具有使用价值。由于住房同时具有价值和使用价值，这决定了住房具有商品性，所以住房制度也必然属于市场经济范畴，住房制度改革需要按市场经济规则进行运作。住房本身具有的商品性说明1998年以来我国推行的住房商品化和市场化的改革思路是无需质疑的。
截止2008年底，我国城镇人均住房建筑面积达到了28平方米以上，是1978年人均住房面积的4.2倍，城镇居民住房成套率达到81%，城乡人居环境得到了巨大改善。2008年房地产业增加值占GDP总量近5%[3]，房地产业已经成为我国重要支柱产业之一和新的经济增长点。国外经验和我国住房制度改革实践都表明，市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置效率，在解决居民住房问题中处于基础地位，我国住房制度改革必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。
我国住房制度改革在取得巨大成就的同时，由于片面强调住房的商品化、市场化，政府把主要精力都放在了建立市场、发展市场、利用市场上，忽视了住房保障建设，房地产市场出现了房价过高、居民住房困难等一系列问题免费论文网。因此，住房制度改革在坚持市场化道路的基础上，还必须统筹兼顾住房的其他属性。
第二，住房的必需性与住房制度改革
居住需求是居民的基本生活需求，每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利，且基本居住条件应伴随着社会经济的发展不断提高，即所谓“人人享有适当的住房”。早在20世纪40年代，美国国会在《全国可承受住房法》中便提出“让每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜的体面住房”。在我国，党的十七大报告亦提出要求“加快解决城市低收入家庭住房困难”，努力使全体人民“住有所居”，这是我国住房制度改革的出发点，也是住房制度改革的首要目标。
住房是人类生活的必需品之一，但在市场经济条件下，中低收入居民的住房支付能力与适宜住房的住房价格之间存在着巨大的鸿沟，如果仅靠自身力量他们难以解决住房问题。当前，世界各国政府几乎都无一例外地在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助，政府在解决中低收入阶层住房问题上承担了重要的社会责任和经济责任。
国际上多数市场经济国家或地区实行分层次的住房政策，通过控制住房户型、房价和保障对象，辅之以建立政策性金融机构，实行住房抵押贷款和担保、对购房者核减税收等优惠政策，给予中低收入阶层适度的住房保障，满足其住房需求。例如，美国区分高、中、低居民收入，分别提供市场商品房、“社会住宅”和廉租房三种住宅（40年代美国高、中、低居民的比例为20:62:18）。政府对承建“社会住宅”的企业给予贷款担保和贴息等优惠支持，并调控其建设标准和售价；廉租房由政府建设管理或由开发商受政府支持建设，只租不售，房租超过户收入25%以上部分由政府补贴。住房户型控制方面，德国、日本等国家住房面积基本控制在100平米以下，而我国2007年商品住宅投资中，90平方米以下中小户型投资为4198亿元，仅占当年商品住宅投资的23.3%[4]，份额偏小。
近年来，我国政府相继出台了一系列住房保障政策措施市场化，包括加强廉租房、经济适用房建设等。但是存在投入机制不健全，配套措施不完善，经济适用房、廉租房供应量严重不足，部分城市保障性住房建设力度不够等问题。全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。《2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书》指出：中国85%的家庭没有购买住宅的能力。
在未来的住房制度改革中，政府应把城镇中低收入居民住房问题从市场中抽离出来，把这部分住房刚性需求纳入政府住房保障范围，确保实现“人人享有适当住房”的发展目标，这对遏制目前过高的房价意义重大。但住房保障应是保证中低收入居民人人“有房住”，而不是保证人人都“拥有住房产权”，在住房保障制度设计中，中低收入居民解决住房问题应以租房为主导。同时，在“租房”为主导的住房保障政策设计中，应以发放租金补贴为主要保障方式，这有利于建立住房保障的退出机制和动态调整机制。
第三，住房的耐久性与住房制度改革
与一般消费品不同，住房属耐久性物品，一般来讲，住房的使用寿命至少有几十年上百年。由于住房具有耐久性的特点，消费者更新住房的动机主要不是因为住房超过了使用寿命，而是基于收入、家庭结构、工作、环境、审美观等需求因素的变化。因此，在住房市场上，最初为较高收入消费者建造的住房，随着时间推移，住房质量发生变化；同时新建住房供应增加，导致房价降低。这时较高收入的消费者为了追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低的消费者会继续使用该类住房，这个过程被称为“住房过滤”。住房过滤现象在发达城市的住房市场普遍存在，而且在住房的整个生命周期内“过滤”次数往往不止一次。
市场经济条件下，由于个人能力的大小、机会的多少等因素造成了居民之间的贫富差距，这是市场机制作用的必然结果。因此，在住房市场中，比较富裕的阶层购买得起面积大的新住房，获得最高数量的住房服务；中等收入家庭购买面积小一些的新房或面积大一些的旧房，所得到的住房服务数量随之有所减少；而收入较低的家庭只能选择住房面积较小的旧房，且其中还有相当一部分家庭需要有政府的帮助，纳入到住房保障体系中去。
住房耐久性产生的“住房过滤”规律对我国住房制度改革的启示在于：在当前我国住房总量基本满足需求的基础上，住房供应体系应从住房的全面更新改造或新建住房为主转变为长期利用旧房为主，大力发展二手房市场和住房租赁市场，为不同收入阶层提供服务数量不等的住房，形成合理的住房供应结构和住房梯度消费观念。
住房保障制度是住房制度改革的重要组成部分。“住房过滤”规律对住房保障制度建设的启示在于：由于住房保障对象为中低收入居民，保障性住房的供应应以旧房为主要渠道。由于住房具有耐久性，实物型住房保障（如廉租房、经济适用房）往往是一次完成的，呈现静态特征，而现实中被保障居民的收入水平和住房需求往往具有显著的动态变化特征。因此，住房保障制度的设计必须具有良好的进入、退出机制和动态调整机制，实现动态收入与需求和静态交易之间的平衡。这要求在住房保障方式选择上，应从“补砖头”为主转向“补人头”为主。具体而言，我国现有住房保障体系应向租房补贴和购房补贴转变，即廉租房应转变为发放租房补贴市场化，并扩大覆盖面；经济适用房应转变为发放购房补贴，由被保障对象到市场上自由购房，实物型经济适用房则应取消。
我国现有1.3亿农民工，他们已成为城市常住群体，但由于诸多制度障碍，相当多难以在城市定居。而农民工真正融入城市，首要的障碍就是住房。在今后的住房制度改革中应建立专门的农民工住房保障制度，同时，放开农村宅基地等集体建设用地的流转，为农民工住房建设提供制度保障。
第四，住房的高值性与住房制度改革
住房是高价值的商品，其价值通常会达到居民家庭年收入的数倍以上。在发达国家中，无论是贷款购房还是租房，加上水电、物业管理费用，居住支出通常占到家庭收入的20%到35%。
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