论文摘要：自2003年以来，为了控制房地产的过热发展，中央政府密集地出台了许多措施与政策。然而，严峻的现实是房价的直线上升和全面上涨。本文在对2003年以来我国几次房地产宏观调控进行回顾与评析的基础上，深入剖析了前几轮宏观调控未能奏效的原因。最后，在此基础上，提出了治理高房价的政策建议。
论文关键词：房地产市场,宏观调控,政策建议
一、对近年来我国房地产宏观调控政策的梳理及评价
自2003年以来，为了扭转房地产市场过热态势，政府陆续出台一系列的举措对房地产市场进行调控。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段：
（一）调控的初始阶段（2003～2004）
2003年以来，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是长三角地区有些城市，房价涨幅超过10%。于是从2003年6月央行121号文件开始，中央政府出台了一系列调控政策。这一阶段调控的主要目的是为了抑制房地产投资过热，调控的主要内容是关死土地、信贷两个“闸门”，加强土地和金融政策的管理。出台的政策主要有2003年2月8日，国土资源部发布的《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》；2003年6月5日，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）；2003年8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，以及2004年央行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目资本金比例提高到35%以上和对金融机构存贷款利率的调整等。总的来说，此次调控措施以行政手段为主，力度较大。在调控政策的作用下，房地产投资增长速度由2004年年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。
但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，结果出现投资炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，引起了供求关系的失衡。加之中低价位住宅供应比例下降、房地产供求结构不合理等问题引起商品房价格大幅上涨，全国平均销售价格同比增长14.4%，尤其是上海、杭州、宁波等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否出现房地产“泡沫”的关注和担忧。
（二）调控的强化阶段（2005）
2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央政府在3个月内连续出台了一系列调控政策。调控的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标，向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点也出现了相应调整，从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房地产投机需求；另一方面，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。同时，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。这一时期的政策主要有：2005年3月26日，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（媒体称之为老“国八条”），将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（媒体称之为”新国八条“），这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。此外，2005年3月17日，央行上调房贷利率，这是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调，同时，央行宣布取消住房贷款优惠利率。
通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，年末房地产投资增长了19.8%，增速比上年同期回落了8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落了3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效控制，宏观调控初见成效。但是，总的来说，本轮宏观调控的重点是抑制房地产需求的过快增长，如开征房地产交易税、提高房贷利率等都是着眼于需求方面的。在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。其次，大多数政策无法有效操作，如房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例等都不具体。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。
（三）调控的深化阶段（2006～2008）
进入2006年，房价不断高涨的问题还没有解决，住房供应结构失衡的突出问题又凸显出来。于是，2006年5月国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）。随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控，不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场），不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。 1/3 1 2 3 下一页 尾页 |
