| 论文导读:：这是开发商开发楼盘时。再高价出售、出租给业主。楼盘“人防设施”的规划与建设。简单改装成地下“车库”、“车位”。我国《物权法》第70条规定。
论文关键词：开发商，业主，人防设施，车库，物权法
随着我国市场经济的发展，对原有“单位住房”进行“房改”，并推行“商品房”政策，使房地产市场成为我国经济发展的一大支持产业。由于房地产市场的不成熟，大部分开发商违法对其自身都不拥有任何产权（包括但不限于所有权、使用权等）的人防设施，简单改装成地下“车库”、“车位”，再高价出售、出租给业主，这种行为是严重违法的。
一、楼盘“人防设施”的规划与建设
（一）人防设施的强制规划
我国《人民防空法》的宗旨是“有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行”，其第22条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”这是开发商开发楼盘时，必须依法规划并建设人防设施的法律依据，这是人防设施属于楼盘“附属设施”与“共用设施”的法律依据，这是保护人民生命与财产安全的保障，这是开发商享受开发利益时必须同时承担的社会义务与社会责任，这是法律赋予开发商的强制性法律义务，这是为民族谋求平安的事业。如果不履行该义务，应承担该法第48条规定的相应法律责任，足见其强制性。
（二）人防设施的建设途径
对于楼盘人防设施的具体建设途径问题，通常由省级人民政府制定《人民防空法》的实施办法来落实调整。例如《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法（2003年）》（以下简称“该‘办法’”）第10条、第11条分别规定了两种途径。
1、开发商投资在楼盘中自行规划建设
该“办法”第10条第1款规定，城市规划区内业主，新建10层以上或者基础埋深3米以上的民用建筑，以及人民防空重点城市（笔者注：如北京、上海、南昌等省会级城市）的居民住宅楼和危房重建住宅项目，按照“地面首层建筑面积”修建防空地下室。
基于该规定，出于经济理性，开发商会有选择性地投资在楼盘中建设怎么写论文。原因有：其一，通常6层以下房屋基础埋深3米左右，要挖深做人防设施不经济合算，开发商宁愿交“易地建设费”；其二，而10层以上或3米以上基础埋深，只要增加部分投资，就能建设人防设施，并且所“增加部分投资”远低于“易地建设费”。例如，南昌市“易地建设费”为2200元/平方米，而开发商自行投资建设的成本只需1500元左右/平方米。
所以，法律规定加上开发商的经济理性，就现实地产生了“开发商投资在楼盘中自行规划建设”的途径模式，当然合情、合理并合法。
2、开发商缴费由“人防部门”异地规划建设
该“办法”第11条规定了4种情形，如不能按照第10条规定修建防空地下室的，必须经人民防空主管部门批准；建设单位应当缴纳防空地下室“易地建设费”，由人民防空主管部门统一修建人民防空工程。
该规定表明：其一，只有在符合本条规定4种情形之一时，并依法批准，开发商才可以不“投资在楼盘中自行规划建设”；其二，开发商才可以缴纳“易地建设费”代替履行法定强制义务；其三，立法本意要求，尽可能由开发商“投资在楼盘中自行规划建设”，因为必要时，居民可以在尽量短的时间内进入地下防空设施，确保生命与财产安全；如果易地建设，安全机率与安全系数会明显降低。
可见，由开发商缴费由“人防部门”异地规划建设，这是没有上策的下策。
二、楼盘“人防设施”的产权归属、设施利用与设施维护
（一）产权归属
楼盘“人防设施”的产权到底归属于谁？是归属国家，是国有资产，由人防部门代管？是归属开发商，由开发商出售、出租？还是归属业主，属业主“共用设施”、“共有财产”？
该“办法”第20条规定：（1）公用的人民防空工程，由人民防空主管部门纳入国有资产进行维护管理，所需经费按照国家、大军区和省人民政府的有关规定列支；（2）单位或者个人投资单独修建的人民防空工程，由投资者纳入其固定资产进行维护管理。（3）因权属关系发生变化的人民防空工程，由新单位承担对该人民防空工程的维护管理义务。该规定表明：
其一、不属于国家。因为其不属于国家投资建设的，而属于单位或个人投资建设的。
其二、也不属于开发商。原因有：
（1）根据该“办法”第13条规定，防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设，其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资业主，即该投资已计入“楼盘开发总成本”，已分摊进入“商品房出售价格”，并已做为成本列支而减少了“应税总额”；更准确地说，其投资已转由“业主”共同承担，开发商将其改装成“车库”、“车位”出售、出租，是对其同一投资进行了两次“利润”回报。可见，第二次明显是“盗卖”。所以，根据《人民防空法》第5条关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，在楼盘出售后，其产权已转由业主共有。
（2）在开发商将商品房出售给业主后，该楼盘的“人防设施”作为国家强制规划的楼盘“附属设施”，其权属已发生变化，由业主共同享有“共有产权”。
当然，在楼盘商品房未售完时，开发商也具有相当于业主的身份，与其他业主一同，按其拥有“商品房”的数量对“人防设施”享有业主性质的“共有产权”，而非“独立产权”。
（3）再者，如果硬要说“开发商出钱投资了，人防设施产权就属于开发商”；那么，“易地建设费”是开发商缴纳的，对易地建设的人防设施有权去、有胆量去把它改装成“车库”、“车位”、“仓库”出售、出租吗？
其三、其产权当然归属业主。除上述理由外，我国《物权法》第70条规定，业主对专有部分以外的“共有部分”享有共有和共同管理的权利。第72条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对“共有部分”享有的共有和共同管理的权利一并转让怎么写论文。
那么，楼盘人防设施属于“共有部分”吗？其一、我国《人民防空法》第22条、第48条等将人防设施作为楼盘的“附属设施”进行强制性规划。其二、我国《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。可见，因国家强制规划而作为楼盘“附属设施”的“人防设施”属于业主共有财产，像共有道路与共有绿地一样。
当然，如果开发商硬要建设其享有“独立产权”，并可以单独出售、出租的车库，根据上述相关“人防设施”强制性规划规定，以及《物权法》第74条中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，有两种可能：
其一、开发商在依法规划、投资、建设“人防设施”外，另单独规划、投资、建设车位或车库，对该车位或车库其享有“独立产权”， 可以单独出售、出租；符合《人民防空法》等，也符合《物权法》第74条规定业主，但基于经济理性，这样的开发商几乎没有。
其二、开发商在规划、投资、建设“人防设施”时，所建面积超过“国家强制性规划面积”的，对“超过部分”其享有“独立产权”， 可以依法改装成“车库”、“车位”、“仓库”等任何建筑物，用于单独出售、出租；符合《人民防空法》等，但基于经济理性，这样的开发商同样几乎没有。
可见，开发商将人防设施改装成“车库”、“车位”出售、出租的行为，属于违法盗卖行为。对自己不享有任何“独立产权”（包括但不限于所有权、使用权等）的人防设施，出售、出租的是什么、是所有权、是使用权？实质上是把业主享有“共有产权”的人防设施，技术上划几条线，加几个摄像头，或砌点墙，营销包装上改名为“车库”或“车位”，再卖给业主自己；换言之就是，业主再花钱购买本来就属于业主自己共同享有产权的东西。
所以，开发商根本无法为购买者像办理“房屋产权证”一样办理“车库、车位产权证”，因为他自身就不拥有任何“独立产权”。
（二）设施利用
根据《人民防空法》第20条规定，建设人民防空工程，应当在保证“战时”使用效能的前提下，有利于“平时”的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
其一、即产权人在“平时”可以依法开发利用。即由业主委员会依法开发利用，包括用于做“车库”、“车位”，所得收益为业主共有，充实维修基金，用于人防设施等共有部分的维护。
其二、该“办法”第17条规定，战时或者遇突发情况，人民防空工程由当地人民政府统一安排使用；第18条规定，依法取得人民防空工程使用权的单位和个人不得妨碍人民防空工程迅速转入战时状态。 如被开发商盗卖后，利用中会出现的问题是：
1、战时需用时，购买“车库”的业主会问“这是我花钱从开发商处购买的‘车库’，怎就变成‘人防设施’啦？”
2、战时需用时，购买“车库”的业主会问“这是我花钱从开发商处购买的‘车库’，我家可优先进驻吧？”
3、战时需用时，购买“车库”的业主才知道，自己被开发商“黑”（即“为不该买单的物品买单”）了，怎么维权？
（三）设施维护
关于维护，《人民防空法》第25条规定，公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。另外，该“办法”第18条规定，依法取得人民防空工程使用权的单位和个人应当遵守维护管理的有关规定，不得影响人民防空工程的防空效能。
1/2 1 2 下一页 尾页 |
