| （一）发生原因——公共利益
基于公共利益是公用征收合法性的前提条件，国家征收的财产必须是为了公共利益，否则即为违法。对于出让的国有土地，国家也不能擅自作出收回决定，必须是以“因公共利益需要”作为前提。可见，从发生原因上来来讲，这两种行为的作出都必须以“公共利益的需要”为前提。
（二）征收主体——国家（政府）
各国立法大多规定征收的主体只能为国家，由于国家本身是一个抽象的集合概念而非具体的主体，实践中，征收权皆由政府来行使。我国宪法第十三条也规定了征收主体为国家。对于国有土地提前收回的主体，《物权法》第148条虽然没有明确说明提前收回的主体是国家，但是国家作为出让主体进行回收是理所应当的。在这一点上，二者也是同一的。
（三）取得方式——强制性
征收是国家主权的表现，一国任何财产的所有者都必须服从于国家的这一权力。公用征收是国家强制剥夺他人财产，国有土地使用权的提前收回是国家以强制方式剥夺他人对国有土地的使用权，实质上也是对财产权利的强制剥夺。
（四）损失救济——补偿性
我国宪法规定了征收是以补偿为前提的，公用征收当然也不例外，由于是以强制方式取得他人财产，所以公用征收的实质是强制收买。基于国家对“他人”的财产权利是强制剥夺，必须作出相应的至少是对价的补偿，国家对于被征收财产的所有人给予补偿，是法的公平原则的要求和体现。对于提前收回国有土地使用权，给予补偿是必然的，只是《物权法》仅做了“退还相应的出让金”的规定，补偿标准过低。
对于国有土地的收回适用什么样的补偿标准，依《物权法》第148条的规定很明显是不合理的。早在1997年国家土地管理局颁发了《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》，该意见认为《城市房地产管理法》和《城镇国有土地出让和转让条例》中规定的在土地出让年限届满以前，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家提前收回出让土地行为的法律性质是行政处理决定。但是对于行政处理决定所涉及的对行政相对人利益的保护该如何进行没有明确的标准规定。对此学界有不同的主张，一种观点认为应该给予适当补偿，因为根据我国《土地管理法》地58条的规定，为公共利益需要使用土地而收回国有土地使用权的，应当给予适当补偿。但是，如何界定“适当”又是一个比较棘手的问题。另外一种观点认为，对于国有土地使用权人应当按照征地补偿的原则给予合理补偿。认为提前收回国有土地使用权在性质上是一种征收。征收的对象不是动产、不动产，而是建设用地使用权。提前收回建设用地使用权的行为，不仅使权利人丧失继续使用土地的权利，也强行剥夺了其地上财产权，实质上是一种国家对单位或个人财产的征收行为。笔者赞同第二种观点，对国有土地使用权的提前收回给予相应的补偿是必要的。
从上文所列提前收回国有土地使用权与公用征收的三个相同特征就可以可出二者没有本质的区别，甚至在本质上市相同的，前文基于所有权转移的征收理论是否能将二者有效区分开来的疑问也得以解决。实质上，国有土地使用权的提前收回就是公用征收的性质。应当按照征收补偿的原则对国有土地使用权人给予补偿。《物权法》第148条之所以采取“提前收回”的表述，而没有采取征收的表述，正如前文所述，主要原因在于，对于城市的不动产的征收主要是对房产的征收。由于城市土地本来就是属于国家所有的，建设用地使用权是在国家土地所有权基础上设立的他物权，而在我国，征收在法律上要移转所有权，所以对建设用地使用权不存在征收问题，只是提前收回的问题。但如果土地之上存在房屋，则在提前收回建设用地使用权的同时也要对房屋一并进行征收。所以，这两种制度只是表述上的不同，本质上是同一的，《物权法》仍需相关法律法规作对此作出进一步解释，将提前收回建设用地使用权纳入征收补偿的范围，从而使得国有土地使用权人的权益能得到最大化保护。 2/2 首页 上一页 1 2 |
