1.2.1 缺乏科学合理的流转价格体系指导
根据马克思的级差地租理论可知，级差地租I是土地肥力和土地位置差异带来的超额利润；级差地租Ⅱ是由追加投资带来的超额利润[2]。如果租约期确定, 地租额的高低将直接关系到业主和农户对超额利润的获取程度。因此流转价格是业主与农户在农地流转中博弈的重点之一。调查发现目前西秀区转入农地流转的业主的流转价格差距较大，缺乏一个科学合理的区域指导性流转价格体系。分析发现从事种植项目的业主最低转入地租与最高地租差距为200元；从事养殖项目的业主最低转入地租与最高地租差距为20元；从事种植项目的业主最低转入地租与最高地租差距为400元；从事种植和养殖的业主转入均价都为290元，而从事其它项目的业主转入均价为400元，二者差距110元（见表1）。
表1 西秀区部分乡镇农地流转业主转入农地价格比较
Tab 1.The price comparison of proprietor’s of the contractual right of land in some towns of Xixiu District
单位：建筑工程论文发表位 亩 元
业主从事项 目
人数（位）
转入面积（亩）
转入最低价格（元）
转入最高价格（元）
转入平均价格（元）
种植
14
95
200
400
290
养殖
2
6
280
300
290
其它
3
4
200
600
400
部分村镇指宁谷、龙宫、轿子山、七眼桥、岩腊和旧州6个乡镇
部分资料来源于宁谷、龙宫、轿子山、七眼桥、岩腊和旧州6个乡镇政府和土管所
1.2.2 流转合同不科学，不规范
流转合同不科学，不规范将导致业主在经营和管理中存在很多隐患。调查发现西秀区农地流转合同存在的主要问题有：（1）没有规范的文本合同。有6户业主订立口头约定，这样一旦农户反悔，要求业主退还土地，业主缺乏正式的书面合同，只有被迫退还土地。（2）在订立私下拟定的合同时，业主对租金支付方式、流转年限、国家相关补贴处理等重大问题上没有充分考虑，留下很多隐患。被调查的业主中有3户签订的合同没有规定流转年限。特别是签订私拟合同时未对农地流转后相关生产建筑附着物的处理进行约定，部分业主根本不清除，从而引发矛盾。这些现象在2008年，我省大量农民工回流的时候可能导致矛盾加剧。
1.3 流转处于自发状态，缺乏中介机构引导
科斯定理表明，不同产权制度下经济人从事交易活动的成本不同，会产生不同的资源配置效率[3]。农用地使用权流转是一项比较复杂的交易过程，如果缺乏有效的专业中介组织时，农地流转双方存在严重的信息不对称，极大的增加双方的流转成本。调查发现西秀区农地流转处于自发流转阶段，流转主要靠亲戚朋友中介，根本没有专业中介机构提供服务，出现了很多问题。如农地流转前，愿转出农地的农户不能和业主之间缺乏，在“愿意转出土地而没转出的原因”选择时，99户农户有31％选择了“没有人愿意转入土地”，19户业主中有15户希望能继续转入农地；农地转出时，没有履行合法程序；农地流转到期后，业主转变了农地的使用用途，严重违反了国家的“五不准”政策，而且耕作层被破坏后农户得不到合理的补偿，业主则逃脱了应承担的责任。 2/4 首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 |
