论文摘要：随着1996年上海等地开始借鉴国外经验，摸索土地储备制度的同时，陕西省各地政府也于2002年前后纷纷建立了专门的土地储备机构并出台了相应的土地储备制度。土地储备制度是政府调控土地和集约化用地的主要手段，制度在实施过程中给相关权益主体造成了一定的利益得失。结合陕西省政府及农民等土地储备权益主体在土地储备过程中公信力和征地补偿权益得失的分析，提出创新土地融资方式和完善土地储备制度，促使政府和农民的权益达到损失最小化和收益最大化。
论文关键词：关,键,词,土地储备,政府权益,农民权益
引言
土地储备是指政府部门或公共机构依法运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，采用收回、收购、置换、征用等方法取得土地进行开发整理予以储存，并在适当时机将储存的土地投放到市场，以实现城市有序发展，保障公共目标的实现以及合理调控土地市场等目的的一种管理制度。
陕西省2005年全省年内新增建设用地9.3万亩，其中占用耕地5.9万亩，占所有新增建设用地的比重为63.4%；2006年全省年内新增建设用地13.9万亩，其中占用耕地9.4万亩，占所有新增建设用地中的67.6%；2007年全省年内新增建设用地8.12万亩，其中占用耕地4.72万亩占所有新增建设用地中的58.15%；2009年上半年省内新增建设用地12.16万亩，其中涉及农用地4.79万亩占所有新增建设用地中的39.39%。且《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》分配给陕西省近期新增建设用地指标（2006-2010年）总量为79.9995万亩，占用农用地指标70.9995万亩，占总量的88.75%；占用耕地指标54万亩，占总量的67.50%；其中，国家下达陕西省2008年新增建设用地11.895万亩，占用农用地指标7.35万亩，占总量的61.79%；占用耕地指标6.00万亩，占总量的50.44%；。这些数据足以说明，我省的储备土地绝大多数来自于农用地或者耕地，所以通过研究土地储备过程中政府、农民的权益得失，从而提出一些措施来极大限度的保障政府和农民的权益。
2实施土地储备制度过程中相关主体的权益得失
2.1土地储备过程中政府权益得失
陕西省土地储备制度的实施贯彻基本服从于我国土地储备制度的贯彻模式。由政府出面进行“统一征用、统一回收、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理”的土地储备制度。这种高度集中的土地收储与供应方式将政府的公共管理职能扩展到市场运作层面，成为城市土地市场的“需求者”、“批发商”，使政府成为最大、最主要的土地供需主体，土地储备实施过程中政府的相关权益也有得有失。
2.1.1促使土地市场健康发展，增加政府收入加快城市化进程
陕西省土地储备制度严格实行“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的政策，从2002年陕西省就建立了专门的土地储备机构，负责全省范围内土地收购储备与运转的实施管理工作。这种运作模式的建立使城市土地的“批发权”牢牢掌握在政府手中。这样政府能够有效杜绝土地隐形市场和灰色交易，提高以招标、拍卖方式出让土地的比例，防止国有土地资产流失促使土地市场健康发展。同时，净地出让政策还通过盘活存量土地、土地前期开发实现土地增值，引发土地储备价值的上涨，使政府取得较多的土地出让金，增加政府土地收益、增加财政收入，为经济体制改革、国有企业改革、社会保障体系改革等提供较为足够的资金，从而更好的加快城市基础设施的建设。
如至2006年西安市土地储备中心成立四年来，储备土地14000余亩，其中征用储备12500多亩，收购1500亩。在对储备土地进行前期开发过程中，还综合了城市道路广场建设、基础设施建设、城市拆迁建设、环境综合治理等工程，为贯彻实施国家宏观调控政策、推动西安市城市建设做出了积极的贡献。通过实施土地储备，完成了西咸一体化的经济主动脉——西咸路拓宽改造工程；通过收购储备企业的存量土地，为被收购企业注入发展资金，协助企业成功实施改制和扩大再生产；通过实施大型项目的前期开发，进行基础设施配套建设和环境综合治理工程，不仅有步骤、按计划的落实了城市发展规划，而且极大地带动了周边地区经济发展，为城市建设发挥了积极的推动作用。根据城市化率的计算方法得从2002年至2009年，西安市的城市化率由70.8%提高至74.38%，极大地推动了城市化水平和城市基础设施建设。
2.1.2对土地利益的过度追求致使政府的公信力下降
政府制定土地储备制度的最初想法是保护有限的国有资产，增加政府对土地一级市场的宏观调控能力，压缩属于暴利行业的房地产开发商的利润，避免出现“泡沫经济”现象等。但当土地的供给来源被政府用行政手段强制性垄断后，在财政分税制和招拍挂制度的共同烘托下，土地的出让价格不断创出新高一次次成为天价的新闻热点。例如，2009年西安市芙蓉南路北侧一块占地127亩的住宅用地最后竞拍楼面地价达到4200元/㎡，成为西安市2009年楼面地价地王。从表面上看，房地产开发商购得天价土地后是这一制度的受害者，但岂不知开发商在土地成本提高之后同时提高了房价来保持原有的利润率或取得同样的超额利润，使房价严重脱离西安全市人均生产总值32351元的承受能力。最终处于房地产产业链最末端的普通百姓面对高昂的房价只能将所有的责任都归于政府的土地储备制度上，引发社会矛盾激化，国民对政府公共管理的公信力下降。
2.1.3土地储备制度使政府隐藏着巨大的财政和金融风险
目前陕西省各级政府是将储备土地报经有批准权的部门批准后，通过抵押贷款的方式获得储备资金，支付补偿、拆迁、安置、配套等项费用，来完成储备土地的前期开发。 1/3 1 2 3 下一页 尾页 |
