论文摘要：基于2001-2007年中国商品房场“需求大于供给”的经验判断，在假定中国商品房供给相对无弹性条件下，导出房价的需求决定模型；并依据季度数据实证分析商品房价与其影响因素的长期均衡关系，发现：家庭可支配收入提高是房价上涨的主要动力，房价预期对房价上涨的正影响也不可忽视；而扩大购房消费贷款规模则有助于抑制房价上涨，可推行有选择对象的适度扩大购房消费贷款规模措施。
论文关键词：需求驱动,商品房价,需求决定模型,购房消费贷款,房价预期
陈科（1969—），女，四川达县，重庆交通大学财经学院副教授，经济学硕士，研究方向为应用数量经济
地址：重庆南岸区学府大道66号重庆交通大学财经学院，400074
电话：（重庆），（上海）
邮箱：ckhbest@yahoo.com.cn
郑小平（1963—），男，汉，浙江杭州，日本立命馆大学经济学部教授，学术博士，研究方向为区域经济
地址：日本国滋贺县草津市野路东1-1-1立命馆大学经济学部，525-8577
电话：81-77-561-5042
邮箱：zheng@ec.ritsumei.ac.jp
TheCommercialHousingPriceModelDrivenbyDemandandItsEmpiricalAnalysis
CHENKeZHENGXiao-Ping
(1．SchoolofFinanceandEconimics,ChongqingJiaotongUniversity,Chongqing，400074；
2.DepartmentofEconomics,RitsumeicanUniversity,KusatsuinJapan，525-8577)
一引言
1998年，中国房地产业开始复苏，其后几年房地产投资快速增长，房价也持续上涨。在房价上涨的最初几年里，购房者、开发商及政府相关管理部门并不担心房价泡沫，因为那时的商品房需求大于供给，房价上涨是市场规律决定的。但2004年以后，一些大城市或沿海城市的房价年增速高达两位数，还是需求大于供给造成的？
一直以来，业界存在中国房地产市场有刚性需求的简单判断，后来的实证分析也直接或间接表明需求是房价上涨的重要驱动因素之一。如沈悦和刘洪玉（2004)，周京奎（2005），郝前进和陈杰（2007），梁云芳和高铁梅（2007）等基于面板数据，立足于房地产需求理论或房地产供需理论，分析特定时期内中国房地产价格波动及其与经济基本面、政策动态、市场变化的关系，认为：中国各地区的经济基本面、城市化发展与房价波动关系密切，货币政策对部分区域房价的调控是有效的，收入与商品房需求差异都是区域房价波动的主要动力。
此外，还有学者依据时间序列分析房价波动问题，如Hui&Yue(2006)、沈悦和卢文兵（2008）、李宾（2008）、魏巍贤和原鹏飞（2009）、贺建清（2009）等采用协整分析、因果分析、脉冲响应分析法、新古典增长模型等方法，分析全国或区域房价波动与收入、信贷、股票价格、市场供需平衡、滞后住宅价格等因素之间的关系，强调局部地区存在房价泡沫，且真实利率波动对房价影响显著。但这些研究较少给出明确判断——房价波动的大前提是“需求大于供给”还是“供给大于需求”，而利率的代理变量又常用一年期或三年期贷款利率，从使某些研究结论带有很大的模糊性。因此，本文拟基于月度或季度数据，运用房价的需求决定模型，考察受需求驱动的中国商品房价格与经济基本面、需求量、货币政策之间的长期均衡关系，揭示“需求大于供给”条件下房价波动的实质。
二房价的需求决定模型
国外关于房地产价格波动的实证研究文献较多，普遍认为房地产市场通常是无效的，容易产生超额得利，引起投机行为，因而房价的波动应有两个主要驱动力：市场基本因素（MarketFundamentals）和非基本因素（Non-fundamentals）。尽管房地产的真实价格是由需求和供给决定的，但短期内供给是无弹性的，房地产价格将决定于影响需求曲线移动的市场基本因素，包括经济因素、人口特征、市场状况等，相应的房价模型（theinverteddemandmodel）被广泛地应用于一个国家或地区的房地产价格波动的实证研究中（参见Hui&Yue(2006)，Xiao&Tan(2007)，Stevenson(2008)等的引言或文献综述）。从中国房地产市场发展的实际来看，尽管2005年前后因土地供给政策变化使房地产供给弹性略有不同，但在强需求趋势下，可以假设房地产供给相对无弹性，专注于商品房需求理论中的房价波动分析。
根据Stevenson(2008)对房地产投机行为产生的描述，购房者可分为自住消费者、理性投资者和投机者三类，相应的房地产商品需求可分为消费需求和投资（或投机）需求。于是，根据需求理论，并结合Wilson,e.t.(2002)对国家、地区和更微观的房地产细分市场中反映市场基本因素的代理变量总结，可知：房地产商品的消费需求主要受价格P、家庭收入水平Y、居住成本P（也可用房屋租赁价格，因为买房的替代消费是租房，见Himmelberg,e.t.(2005)），人口数N等因素的影响；而其投资（或投机）需求的主要影响因素为价格P、预期房价 、可获得资金I、证券投资或其他个人投资收益R（作为房地产投资的机会成本）等。 1/3 1 2 3 下一页 尾页 |
