| （二）、判断矩阵
接下来通过建立该房地产选址评价系统中准则层与指标层各个变量间的判断矩阵来确定每个基础指标对于总体评价目标的影响程度大小（即权重），判
断矩阵标度含义说明见表1，原始层次指标权重Wi、归一化层次指标权重Wi0、判断矩阵特征值λmi、最大特征根λmax和一致性检验指标CI的计算公式见公式1-公式5[4]，相应判断矩阵见表2-表5：
标度
含义
1
两个要素相比，具有同样重要性
3
两个要素相比，前者比后者稍微重要
5
两个要素相比，前者比后者明显重要
7
两个要素相比，前者比后者强烈重要
9
两个要素相比，前者比后者极端重要
2，4，6，8
上述相邻判断的中间值
倒数
两要素相比，后者比前者的重要性标度
表 1 判断矩阵标度含义表
公式1原始层次指标权重
公式2归一化层次指标权重
 ,i=1,2…n
（其中Ai为判断矩阵中横向评价向量，Wi为纵向权向量）
公式3判断矩阵特征值
公式4最大特征根λmax
公式5一致性检验指标
G
C1
C2
C3
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
C1
1.0
1.4
1.4
1.25
0.41
2.984361
2.984369
-0.00782
C2
0.7
1.0
1.1
0.92
0.30
2.984597
C3
0.7
0.9
1.0
0.86
0.28
2.984148
∑
3.03
8.953106
表2 “经济性C1”判断矩阵
表 2 “房地产选址评价体系G”判断矩阵
C1
D1
D2
D3
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
D1
1.0
1.3
1.2
1.16
0.38
3.014262
3.017655
0.008828
D2
0.8
1.0
0.8
0.86
0.28
3.017176
D3
0.8
1.3
1.0
1.01
0.33
3.021526
∑
3.03
9.052965
C2
D4
D5
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
D4
1.0
0.9
0.95
0.47
1.994987
1.994987
-0.00501
D5
1.1
1.0
1.05
0.53
1.994987
∑
2.00
3.989975
表4 “便利性C2”判断矩阵
C3
D6
D7
D8
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
D6
1.0
0.9
1.0
0.97
0.32
2.984054
2.984369
-0.00782
D7
1.1
1.0
1.2
1.10
0.37
2.983679
D8
1.0
0.8
1.0
0.93
0.31
2.985375
∑
2.99
8.953108
表5 “竞争性C3”判断矩阵
由以上判断矩阵可得：目标G的权向量为Wg=[0.41,0.30,0.28],准则C1、C2和C3的权向量分别为Wc1=[0.38,0.28,0.33],Wc2=[0.47,0.53],Wc3=[0.32,0.37,0.31]。
（三）、一致性检验
运用AHP方法要求对于所建立的评价体系当中每个层次的指标变量都进行一致性检验，看模型是否符合系统实际运行的要求。1阶～15阶重复计算1000次的平均随机一致性指标[5][6]见表6，检验公式为公式6。检验所需的CI值前面已经计算得出，所需的RI值由查表6可得。
对于本文中房地产选址评价模型的一致性检验情况见表7：
阶数
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
RI
0
0
0.52
0.89
1.12
1.26
1.36
1.41
1.46
1.49
1.52
1.54
1.56
1.58
1.59
表6 1阶～15阶平均随机一致性指标表
公式6 一致性检验公式
项目
CI
RI
CR
临界值
G
-0.00782
0.52
-0.01503
0.1
（一般CR<临界值时即可认为模型符合要求）
C1
0.008828
0.52
0.016976
C2
-0.00501
0
0
C3
-0.00782
0.52
-0.01503
表7 模型一致性检验表
由表7可以明显看出，本模型中的4个CR值-0.01503、0.016976、0和-0.01503均<0.1，符合AHP方法的一般一致性要求。
（四）、总体权向量
将上文判断矩阵所求得的4个权向量写成表8中层次表格的形式，并由此得出评价体系基础指标总体权向量（即总体权重，为了方便后文进行系统决策故写成表格形式），见表9。至此，系统建模工作完成。
评价体系
评价要素
准则层
指标层
综合评价指数W（1.00）
经济性（0.41）
初始投入（0.38）
维护成本（0.28）
利息费用（0.33）
便利性（0.30）
基础设施（0.47）
交通通达度（0.53）
竞争性（0.28）
周边同类房产集群状况（0.32）
公司品牌价值（0.37）
建筑方案竞争力（0.31）
表8 房地产选址方案选择评价体系
指标层
D1
D2
D3
D4
D5
D6
D7
D8
总体权重
016
0.11
0.14
0.14
0.16
0.09
0.1
0.09
表9 指标层各指标权重表
四、实证分析与评估
在上文已经建立的房地产选址评价模型的基础上，笔者在杭州市选取了包括一处商业性房地产（杭州印象城）和两处住宅小区（高档的滨江·金色海岸和中档的府苑新村）在内的三处目标房地产项目进行实证分析与评估，在后文中上述三处房地产项目分别记为P1、P2、和P3，其相关情况描述见表10：
项目
描述
P1：印象城
印象城位于古墩路与余杭塘河交界处，紧邻浙江大学紫金港校区（在校师
生约3万余人）。项目周边有近90个小区，5万多户，人口为15万人左右。
购物中心目标顾客锁定在18岁至35岁的人群，定位符合这一地区年轻、时尚、富含文化气息的特点。总建筑面积近53000平方米，总出租面积超过29000平
方米，其中沃尔玛已租下13500平方米。印象城的目标是打造集大型超市、国
际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体的综合性性购
物娱乐中心。
P2：滨江·
金色海岸
滨江·金色海岸位于钱江新城西南部，西兴大桥(钱江三桥)和复兴大桥
(钱江四桥)之间，南临钱塘江畔之江大道，背山靠水，拥有近千米的钱塘江景。得天独厚的地理位置是滨江·金色海岸最大的先天优势。靠山面水，位置绝佳，而且是钱江新城内最后一块沿江面最长的江景宅地，拥有近千米的一线绝版
江景。天赋优越的自然风光以及通透开阔的视线构成了金色海岸无可取代的自
然居住品质。金色海岸属于超短进深的高层住宅，采用了“五明设计”，不但
满足了一般的“三明”，而且电梯厅和工人房也是直接采光。在金色海岸的样
板房里，你会觉得每个室内空间都是欣赏江景的极佳地，大面积的落地玻璃，
甚至有些房间三面都采用玻璃墙体，再加上270度弧形景观窗，完全将钱塘江
的江景发挥到了极致。
P3：府苑新村
府苑新村位于天目山路以北，紫荆花路以西，莲花街以南，建于2000年，是
政府楼盘，环境优美，有小河、公园，绿化率非常高，价格较高。也因属政府
小区。其周边配套设施及机构完善，幼儿园（杭州西点香樟婴幼园）、小学（,
文苑小学）、中学（杭州丰潭中学）邮局、银行（中行、农行等5家）、医院
（杭州市第七人民医院）、餐厅（华海酒楼、菽香楼等）和超市（世纪华联）
等一应俱全。 2/3 首页 上一页 1 2 3 下一页 尾页 |
