| 五、结语
建立适合我国国情的个人住房抵押贷款政策性担保机制对我国住房市场和住房保障制度的建设具有重要意义。但是，我国在发展个人住房抵押贷款政策性担保过程中，应当充分汲取美国“次贷危机”的经验和教训，高度重视和防范以下三种风险：一是住房市场本身的风险。住房市场是不断变化的，住房价格不可能“只涨不跌”。“次贷危机”发生的一个重要诱因就是美国住房市场的重大逆转杂志网。当住房市场发生重大变化，房价走低，借款人的资产价值小于其负债，如首付款比例过低，借款人很可能会主动违约，从而给贷款机构造成大量的呆账、坏账，进而危及整个金融体系的安全。因此，要严格限制或者禁止担保机构为首付款比例过低的个人住房抵押贷款提供担保。二是借款人的信用风险。保障居民的住房权利是政府义不容辞的责任，但“人人享有适当住房”并不意味人人都要买房。中低收入群体的信用风险一般较高，且对利率和房价较为敏感，严重依赖商业银行发放的个人住房抵押贷款获得住房会增加金融体系的系统性风险。“次贷危机”发生的直接原因就是无住房购买力的人通过个人住房抵押贷款购买了住房中低收入者，最终无力偿还债务。因此，我国个人住房抵押贷款政策性担保住的对象应严格限于具有相应住房购买力的中低收入家庭。三是贷款人的道德风险。个人住房抵押贷款政策性担保为贷款机构提供了一种在信息非对称条件下分散和转移借款人信用风险的有效途径。由于担保机构承担了大部分甚至全部贷款的连带清偿责任，贷款机构有可能会采取比较冒险的贷款政策。因此，为防止有了担保，贷款银行就放松贷款审查，担保机构应当避免采取全额担保，而应代之以部分担保的形式。[23]
[2] 参见《个人住房贷款管理办法》（1998年）第2条。
[3]在我国大陆，个人住房抵押贷款俗称个人住房按揭贷款。其实，“按揭”与“抵押”有所不同，按揭的本质特征是物业所有权发生了转移，而抵押则无须转移物业的所有权。参见陈巍：“香港房地产按揭制度与大陆房地产抵押制度之比较”，《中国房地信息》，1999年第9期，第38-39页；宁教铭：“再说按揭有别于抵押”，《中外房地产导报》，2000年第7期，第16页。
[4] 参见http://www.pmigroup.com/index.php.(“When aqualified borrower cannot make a 20 percent down payment on a home, lenderswill often permit a smaller down payment and purchase mortgage insurance”),访问日期:2008-02-13;http://www.aiggig.co.in/.(“By mitigating default risk, residential mortgage insurance expands homeownership opportunities andassists financial institutions in reducing the capital they are required tohold against low down payment mortgages”),访问日期:2008-02-13.
[5] 除非房地产市场发生重大逆转，住房价格的下跌幅度超过了借款人在抵押住房中的权益。
[6] 万晖：“美国的住房抵押贷款保险及启示”，《金融经济》，1998年第8期，第21页；汪利娜：“美国的住宅抵押保险机制”，《华北金融》，1998年第4期，第41页；虞晓芬：“美国的住宅抵押贷款保险体系及借鉴”，《中国房地产金融》，2000年第11期，第42页。
[7] 黄嫱：“借鉴国外经验综合研究设计我国住房抵押贷款保险和担保体制”，《中国房地产》，2000年第7期，第60页；施方：“住房抵押保险的国际比较及其启示”，《江西财经大学学报》，2003年第5期，第27页；李小荣：“加拿大的住房按揭及按揭保险”，《中国房地产》，2004年第2期，第76页。
[8] 住房权（the right to housing）又称适当住房权或者适足住房权（theright to adequate housing），它是指每个人都享有获得可承受的、适宜人类居住的住房的权利。1965年联合国大会通过的《消除一切形式种族歧视国际公约》第5条首次明确提出“住房权”的概念。有关 “适足住房权”的主要内容参见联合国经济、社会与文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》（1991年）。
[9] 在计划经济体制下，被视为“非生产性支出”的住房投资在国家基本建设投资计划中所占的比重极其有限，以致在住房供给方面往往形成住房建设长期落后于人口增长的局面；另一方面，由于职工工资中已经扣除了住房费用，所以政府对住房实行行政性的实物配给制，消费者只需要支付名义房租。这样，在供给有限的同时，又会出现完全缺乏价格弹性的无限需求，从而进一步加剧住房供不应求的矛盾。
[10] 张元端：“国外住房保障经验谈”，《城市住宅》，2008年第1期，第89页；梁绍连：“国外住房保障运作模式比较分析”中低收入者，《上海房地》，2007年第7期，第57页。
[11] “补砖头”是指对住房供应方的补贴，“补人头”是指对住房需求方的补贴。
[12] 张元端：“国外住房保障经验谈”，《城市住宅》，2008年第1期，第90页。
[13] 梁绍连：“国外住房保障运作模式比较分析”，《上海房地》，2007年第7期，第59页。
[14] 潘功胜：“个人住房贷款制度比较及拓展个人住房金融市场”，《城市金融论坛》，1997年第8期，第58-60页；温如春：“国外政府对个人住房抵押贷款的干预及对我国的启示”，《金融与经济》，1998年第10期，第34-36页。
[15] 汪利娜：“中国需要什么样的住宅抵押保险机制”，《财经科学》，2001年第4期，第22页；纪军令：“美国住宅抵押贷款的保险及借鉴”，《中国房地产》，1996年第4期，第73页。
[16] 到了1960年代中期，随着住房短缺问题的缓解，加拿大联邦政府逐渐从住房建设领域中退出，而将政策重心逐渐转移到通过抵押贷款与住房公司向建造符合中低收入家庭需求的住房开发提供贷款。1980年代后期，加拿大联邦政府逐步削减了对社会住房的直接贷款数额，转由地方政府接手管理住房问题杂志网。至1992年，加拿大联邦政府彻底停止了对社会住房的开发发放贷款。参见马晨：“加拿大的住房状况”，《中国房地信息》，2005年第6期，第60-61页。
[17] 黄嫱：“借鉴国外经验 综合研究设计我国住房抵押贷款保险和担保体制”，《中国房地产》，2000年第7期，第60页；施方：“住房抵押保险机制：我国房地产金融的新型动力”，《经济师》，2004年第3期，第28页；梁鹤年：“住房抵押贷款保险与房地产市场的关系”，《城市规划》，1999年第11期，第36页。
[18] 国家统计局对我国城镇家庭依户人均可支配收入由低到高排队，按20%，20%，20%，20%，20%的比例依次分为低收入户、中等偏低收入户，中等收入户、中等偏高收入户、高收入户等五组。
[19] 参见《中华人民共和国担保法》（1995年）第7条。
[20] 具体而言：一是扩大住房公积金制度的覆盖面，对在城市有固定工作的农民工、城镇个体工商户和自由职业者等人员，逐步将其纳入住房公积金制度的覆盖范围。二是调整住房公积金及其增值收益的使用方向中低收入者，将其主要用于为住房金融提供长期、稳定的资金支持和向住房公积金缴存人，特别是中低收入缴存人发放住房消费补贴。三是对具有一定住房购买力，但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入缴存人，由住房公积金管理中心为其申请高比例的个人住房抵押贷款提供信用担保。
[21] 按我国现行法律的有关规定，银行要实现抵押权，首先应当与借款人协议处分抵押物，只有在协议不成的情况下，才可以向人民法院提起诉讼。与借款人协议处分抵押物，无异于“与虎谋皮”；向法院提起诉讼，则须耗费大量人力、时间和费用。加之我国房地产二级市场不发达，银行对拍卖住房要进行评估和维护，须聘请律师和委托拍卖，不但旷日弥久，而且成本极高，最终往往得不偿失。此外，由于我国的社会保障制度，银行处置抵押住房时会受到多方面的制约，往往无法强制违约借款人及其同住家属迁出抵押住房而将其置于无家可归的境地。参见《中华人民共和国担保法》（1995年）第53条和《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（2005年）第1条。
[22] 在目前与房地产相关的税费中，除了企业所得税外，其余税费大多由地方政府获得，加上城镇土地使用权出让金收入，地方政府在房地产市场的发展中是主要受益者之一。参见丛诚：“论财税政策对住房保障体系的支撑”，《中国房地产金融》，2008年第3期，第11页；贾康，刘军民：“我国住房改革与住房保障问题研究”，《财政研究》，2007年第7期，第16页。
[23] 部分担保可分为“限额担保”和“共同担保”两种。限额担保是指担保机构最多只承担原始贷款本金一定比例的损失，超出限额的部分损失由贷款机构承担；共同担保是指在原始贷款本金一定比例之内的损失额完全由担保机构承担，超过这一限额的部分则按相同的比例，在贷款机构和担保机构之间分配损失额
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